福岡でアパート経営を始めるメリット・デメリットは？人口・地価推移のデータも検証

全国の政令指定都市で5番目に人口が多い福岡市は、九州圏の中心都市です。人口の増加や地価も上昇も傾向にあり、全国の不動産投資家からも注目されているエリアの一つと言えます。

そこで今回のコラムでは、人口や地価の推移も検証し、福岡市でアパート経営を始めるメリットとデメリットを解説していきます。世帯数の割合や年齢別転出入数などのデータも紹介します。

目次

1. 福岡市のアパート経営に関する基本情報
   1-1．福岡市の人口の推移
   1-2．福岡市の地価の推移
2. 福岡市でアパート経営を行う際のメリット
   2-1．人口が増加を続けている
   2-2．都市開発が進んでいる
3. 福岡市でアパート経営を行う際のデメリット・リスク
   3-1．土地価格が上昇しており大きな利回りが狙いにくい
   3-2．人口減に転じる可能性がある
4. 初心者向け、福岡のアパート経営の始め方・手順・探し方
   4-1．福岡でアパート経営を始める目的を整理する
   4-2．新築アパート・中古アパートのどちらかを決める
   4-3．福岡のアパート経営に強い不動産会社を探す
   4-4．アパートの取得に必要な資金調達を行う（金融機関への相談）
   4-5．不動産売買契約を締結、決済、引き渡し
5. まとめ

1　福岡市のアパート経営に関する基本情報

この項目では、福岡市でアパート経営を行う際に覚えておきたい、人口推移と地価推移のデータについて紹介していきます。それぞれ詳しく見て行きましょう。

1-1　福岡市の人口の推移

九州地方の中心都市である福岡市は人口増加の傾向にあります。アパート経営で重要である賃貸需要が見込みやすいエリアと言えますが、実際に福岡市の人口がどのように推移しているのか、表にまとめてみました。

※参照：福岡市「過去の推計人口」より抜粋

新型コロナウイルスの影響で人口が減少する都市がある中で、福岡市では2022年も増加傾向が続いており、全国的にテレワークが推奨されている2021年12月1日時点の推計でも上昇がみられます。

人口の変動には死亡と出生の差による「自然増減」と、転出と転入の差による「社会増減」の二つの側面があります。福岡市では社会動態と自然動態ともに増加が続いていますが、特に社会増が顕著に表れています。

年齢別に見て分かるのが、「15～19歳」「20～24歳」の年齢帯で大規模な転入超過となっている点です。これは進学や就職で福岡市に転入する若者が多いからと見られます。

下記は、福岡市の2010年と2018年の年齢別転出入超過数です。

※参照：福岡市「2-3年齢別転出入超過数の推移」より抜粋

「15～19歳」と「20～24歳」の転入超過数の数値が高く、2010年と比べても「15～19歳」は1.46倍、「20～24歳」は1.72倍に増加しています。若年層の転入超過の傾向があることで生産年齢人口の割合が増え、将来的なアパート経営の賃貸需要という観点で見た時、プラスに評価できるポイントと言えます。

1-2　福岡市の地価の推移

次にアパート経営をするために必要な土地の価格推移を見ていきます。下記の表は、毎年1月1日の住宅地の平均価格を表にしたものです。

※出典：福岡市「令和4年地価公示（福岡市分）」より抜粋

リーマンショックなどの影響で2000年代に入ると下落が続きましたが、2020年には2000年の平均価格だった152,100円／㎡を超えています。増減率は2013年の0.7％から上がり続け、近年は2019年の5.3％、2020年の6.8％、2021年の3.3％、2022年6.1％と高い水準で上昇しています。

これらのデータを踏まえて、福岡市でアパート経営を行うメリットとデメリットを次から見てみましょう。

2　福岡市でアパート経営を行う際のメリット

人口増加が続いているため、福岡市では賃貸需要を見込みやすい環境であると言えます。そのほかの要因も含めて、福岡市でアパート経営を行うメリットを見て行きましょう。

2-1　人口が増加を続けている

総務省が2021年6月に発表した「令和2年国勢調査」の速報値では、福岡市の人口は1,613,361人となっています。これは2015年の1,538,681人に比べて約7.5万人増加しており、全国の政令指定都市の中でトップの増加数です。また増加率の4.9％も、川崎市の4.3％を抑えてトップとなっています。

福岡市は札幌市、仙台市、広島市とともに「支店経済のまち」と呼ばれることもあり、単身赴任者が多いことでも知られます。福岡市の2020年の家族類型別世帯割合にて、単身者の割合を確認してみましょう。

※出典：令和2年国勢調査人口等基本集計結果概要 （福岡市）「図３ 家族類型別世帯割合の推移」より抜粋

上記の表のように、福岡市では単独世帯が全世帯の半数を超えています。単独世帯の推移を見てみると、1995年が40.5％、2010年が47.7％となっており徐々に増加していることも分かります。

また単身赴任者に加えて、学生の割合が多いことも影響しています。2009年の情報になりますが、福岡市の資料「平成21年度学校基本調査速報結果」によると、「大都市の人口に占める学生の割合」では、京都市、東京都区部についで全国3位となっています。

2-2　都市開発が進んでいる

福岡市の中心地である天神地区では継続的な都市開発が進んでいます。その中心となる2つについて解説していきます。

天神ビッグバン

福岡市の天神地区では、2015年から「天神ビッグバン」という都市開発が進んでいます。天神交差点から半径500メートル圏内を天神ビッグバンエリアと呼び、道路や地下道が整備されているのです。

福岡市のホームページ「天神ビッグバン」によると、2015年2月から2021年2月までの建築確認申請の数は52棟にもおよび、2021年9月末時点で43棟が竣工しています。今後も天神MMビル、HLC福岡ビル、天一北14番街区ビルなどが竣工する予定で、天神地区がさらなる発展を遂げていくことになります。

また、学校だった施設をオフィスに転換して貸し出すスタートアップ支援事業など、新しい雇用を創出するための企画も多彩に進んでいます。

地下鉄延伸

福岡市内の地下鉄線のうちこれまで天神南駅までの区間だった天神七隈線が、博多駅に乗り入れすることになっています。道路陥没によって一時中断されていましたが、工事は再開されており、2022年に開業する予定です。

この延伸によって天神駅での乗り換えが不要になり、博多駅までの時間が約14分短縮されることになります。地下鉄からJRへの乗り換えや福岡空港への移動もより便利になり、人流がさらにスムーズになることが見込まれています。

3　福岡市でアパート経営を行う際のデメリット・リスク

一方、福岡市でアパート経営を行うデメリットやリスクについても確認しておきましょう。

3-1　土地価格が上昇しており大きな利回りが狙いにくい

アパート経営をこれから始める場合、土地価格が上昇していることで大きな利回りを狙いにくい状況であると言えます。土地所有者にとっては喜ばしいことですが、これから土地を仕入れるとなると、購入代金が想定より高くなることも考えられます。

また、土地価格の高騰は中央区と博多区が中心となっており、それ以外では人口の減少とともに土地価格が減少している区もあります。土地を選定する際は、区ごとの人口増減、土地価格の上下も適切に把握して行うようにしましょう。

3-2　人口減に転じる可能性がある

人口の増加が続いている福岡市ですが、今後、人口減に転じる可能性が0ではありません。福岡市が2019年3月に発表した「福岡市人口ビジョンその後の推移」によると、福岡市の人口は2035年にピークを迎えてその後は減少に転じる可能性があると指摘しています。

また65歳以上の割合についても、2040年には497,000人と推測しており、全体の3分の1弱となる予定です。全国的に言えることですが、今後15年程度で人口が減少しながら、シニア世代の数が反対に増えていきます。

全体傾向としては賃貸需要を見込みやすい福岡市ですが、必ずしもアパート経営の収益を得られるというわけではありません。長期的な視点で経営判断を行い、慎重に検討する必要があります。

4．初心者向け、福岡のアパート経営の始め方・手順・探し方

福岡でアパート経営を始める手順について解説します。これからアパート経営を始める初心者の方であれば、おおよそ下記のような手順となるでしょう。

1. 福岡でアパート経営を始める目的を整理する
2. 新築アパート・中古アパートのどちらかを決める
3. 福岡のアパート経営に強い不動産会社を探す
4. アパートの取得に必要な資金調達を行う（金融機関への相談）
5. 不動産売買契約を締結、決済、引き渡し

4-1．福岡でアパート経営を始める目的を整理する

ここまで解説してきたように、福岡でのアパート経営にはメリット・デメリットの両面があります。自身の投資目的をあらためて整理し、福岡のアパート経営が目的の実現に適しているか検証しておくと良いでしょう。

福岡のアパート経営のメリットとして、人口増加と地価上昇による将来性や、低リスクの運用が期待できる点を挙げています。一方で高利回りを狙いづらく、資金力が少ない方であれば複数棟の規模拡大のハードルが高いという点がデメリットとなります。

また、低い空室リスクや将来性という観点であれば、東京など関東圏のアパートやマンションなども投資対象として選択肢に入るでしょう。

不動産投資を始める際は自身の投資目的を整理し、様々な選択肢があるということを念頭において比較していくことが大切です。資金調達の段階になって物件価格や自身の属性、居住地などがネックになることもありますので、特定のエリアや物件にこだわり過ぎない柔軟な判断を行っていくと良いでしょう。

4-2．新築アパート・中古アパートのどちらかを決める

アパート経営においては、「新築」か「中古」という点が大きな違いを生む重要なポイントとなります。いくつかの理由がありますが、主には木造の法定耐用年数が短いことで融資年数を長く取りづらく、月々のキャッシュフローに大きな影響を与えることです。

新築アパート経営は初期投資額が大きくなり表面利回りが低下しやすいデメリットがありますが、融資期間を長く取れることでキャシュフローが良化することや、高い入居率を期待しやすいなど、様々なメリットがあります。

一方、中古アパートは物件価格が安いことで高利回りを狙いやすくなりますが、長い融資期間を取ることが難しく、資金調達の難易度が上がります。売主も何らかの理由によって手放す決断をしているため、築年数によっては劣化の状況も見極める必要があるでしょう。

新築アパートは長期間保有して徐々に運用益を積み上げていきたい方に向いた投資対象と言えます。一方、中古アパートは短期的に高い利回りを得ながら次の投資対象へ再投資したり、適切な売却タイミングを検討したりなど、やや難易度が高い不動産であると考えることが出来ます。

4-3．福岡のアパート経営に強い不動産会社を探す

次にアパート経営に強い不動産会社を探します。新築と中古のそれぞれのパターンについて解説します。

新築アパート経営を行う場合

新築アパート経営では、土地ありと土地なしのいずれかのパターンから不動産会社を探すことになります。すでに所有している土地がある場合には、賃貸経営に適した立地であるかどうか、土地調査を行いましょう。

土地なしで新たに取得して始める場合には、福岡の不動産事情に強い不動産会社へ相談することが大切です。福岡に拠点を持ち実績が豊富な不動産投資会社（アパート建築会社）への相談を検討されてみると良いでしょう。

例えば、「シノケングループ」の100%子会社の不動産投資会社の「シノケンプロデュース」は、年間での自社開発棟数では8年連続No.1の実績があります（全国賃貸住宅新聞「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」2015〜2021年度）。福岡でアパート経営を始める際には、頼れる不動産会社の一つと言えるでしょう。

その他、2006年8月に福岡市中央区で設立された不動産投資会社の「アイケンジャパン」は、エリアや土地を厳選し、建物には入居者のターゲットである「社会人女性」がよろこぶ充実の設備を標準搭載しています。2021年1月から12月までの平均の入居率は99.7％という高い実績を持ち、初回満室保証制度といった保証制度を4つ用意しているなど、初心者のオーナーにも適したサポートが期待できます。

【関連記事】福岡のアパート経営に強い不動産投資会社は？始め方や流れも解説

中古アパート経営を始める場合

中古物件を購入してアパート経営を始める場合は、アパート会社に向けてアクセスするのではなく、物件ベースで探していくと良いでしょう。「健美家」や「楽街」などの不動産ポータルサイトで物件情報をチェックし、気になる物件があれば仲介会社へ問い合わせて行きます。

なお、福岡のような人気エリアのポータルサイトの物件情報は多くの不動産投資家がチェックしており、良い条件の物件が出た際は問い合わせが殺到することがあります。事前にいくつかの不動産会社との接点を持っておき、自身の属性や探している物件の条件を伝え、良い物件が出たら連絡をもらえるようにアプローチしていきましょう。

4-4．アパートの取得に必要な資金調達を行う（金融機関への相談）

購入したいアパートを見つけたら、取得するための資金調達を行います。金融機関に自身の属性を示す年収証明や金融機関情報などの資料と物件資料を合わせて持ち込み、融資審査を行ってもらいます。

審査資料の持ち込みについては、不動産会社側で行ってもらうことができます。この時注意しておきたいのは、依頼先の不動産会社にしっかりと実績があり、提携金融機関との信頼関係が構築されているかどうかという点です。

不動産会社によっては実績が乏しかったり、無理な融資を通して貸し倒れが起きていたりなどのトラブルがある可能性があります。このような不動産会社では融資審査にもマイナスの影響を与えてしまうため、注意が必要です。

前述した「シノケンプロデュース」では、多数の金融機関との取引実績があり、優遇金利の独占提携ローンを利用することができます。また、「アイケンジャパン」でも福岡の金融機関との取引実績が豊富で、年収の10～12倍程度の融資額や、1％台の金利設定を組めた実績があります。

アパートの取得にかかる資金調達に苦戦している場合は、融資付けが得意かどうか、提携金融機関との信頼づくりが出来ているかどうか、という観点から不動産会社を選んでいくのも良いでしょう。

4-5．不動産売買契約を締結、決済、引き渡し

融資の事前審査を終えたら、不動産売買契約の締結や決済、引き渡しなどの対応になります。契約を締結した後は、手付金の放棄やローン特約による解除などの工程を踏まないと解除することが出来ないため、慎重に検討しましょう。

特に中古アパートの売買契約で注意しておきたいのは、契約不適合責任の免責についてです。売主はアパートに欠陥があった場合に契約不適合責任によって賠償責任を負いますが、民法上のルールのままだと買主に優位すぎるため、特約で契約不適合責任の免責の条項を盛り込むことが通例になっています。

アパートは投資規模も大きく、雨漏りやシロアリなどの重篤な欠陥がある場合には多額の修繕費が発生することもあります。免責期間や範囲については、事前にしっかりと確認をしておくことが大切です。

まとめ

福岡市は人口増加が続き、再開発や地下鉄の延長などで、今後もさらなる発展が期待されます。

ただし、賃貸用物件を選定する際に注意したいのが、土地価格が上昇していることで大きな利回りが狙いにくい点や、将来的に人口減少に転ずるリスクがあります。

メリットだけでなくデメリットやリスクにも注意し、周辺地域の動向など適切な市場調査を行ったうえで慎重に検討してみましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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