福岡でアパート経営を始めるメリット・デメリットは？人口・地価推移のデータも検証

全国の政令指定都市で5番目に人口が多い福岡市は、九州圏の中心都市です。人口の増加や地価も上昇もの傾向にがあり、全国の不動産投資家からも注目されているエリアの一つと言えます。

そこで今回のコラムでは、人口や地価の推移も検証し、福岡市でアパート経営を始めるメリットとデメリットを解説していきます。世帯数の割合や年齢別転出入数などのデータも紹介します。

目次

1. 福岡市のアパート経営に関する基本情報
   1-1．福岡市の人口の推移
   1-2．福岡市の地価の推移
2. 福岡市でアパート経営を行う際のメリット
   2-1．人口が増加を続けている
   2-2．都市開発が進んでいる
3. 福岡市でアパート経営を行う際のデメリット・リスク
   3-1．土地価格が上昇しており大きな利回りが狙いにくい
   3-2．地域によっては人口減少が起きている
4. 初心者向け、福岡のアパート経営の始め方・手順・探し方
   4-1．福岡でアパート経営を始める目的を整理する
   4-2．新築アパート・中古アパートのどちらかを決める
   4-3．福岡のアパート経営に強い不動産会社を探す
   4-4．アパートの取得に必要な資金調達を行う（金融機関への相談）
   4-5．不動産売買契約を締結、決済、引き渡し
5. 福岡の新築アパート経営に強い不動産投資会社
   5-1．シノケンプロデュース
   5-2．アイケンジャパン
6. まとめ

1　福岡市のアパート経営に関する基本情報

この項目では、福岡市でアパート経営を行う際に覚えておきたい、人口推移と地価推移のデータについて紹介していきます。それぞれ詳しく見て行きましょう。

1-1　福岡市の人口の推移

九州地方の中心都市である福岡市は人口増加の傾向にあります。アパート経営で重要である賃貸需要が見込みやすいエリアと言えますが、実際に福岡市の人口がどのように推移しているのか、表にまとめてみました。

※参照：福岡市「過去の推計人口」より抜粋

全国で人口減少が問題となる中、表のように人口増加が続く福岡市では、2024年4月に将来人口推計を見直し、総人口のピークは2040年頃で約170万2,000人に達すると報告しています。（参照：福岡市「福岡市の将来人口推計」）

人口の変動には死亡と出生の差による「自然増減」と、転出と転入の差による「社会増減」の二つの側面があります。福岡市では自然動態は2020年頃から減少に転じているもの、社会動態は増加を続けており、福岡市ではこの状態が2040年頃まで続くとしています。2040年頃に総人口のピークを迎えるのは社会動態が増加するためです。

下記は、福岡市の2024年3月中の人口動態を表したものです。

※参照：福岡市「推計人口（令和6年4月1日現在）」より抜粋

福岡市では、2024年3月中の社会動態が1,064人の増加となっています。自然動態では462人の減少となっているものの、総数では499人増えたことになります。なお、2024年に入ってからの人口動態は、1月中が−23人、2月中が264人となっており、月によって変動はあるものの総人口の増加傾向は続いていることがわかります。

1-2　福岡市の地価の推移

次にアパート経営をするために必要な土地の価格推移を見ていきます。下記の表は、毎年1月1日を基準日とする地価公示の平均価格（住宅地）を表にしたものです。

※出典：福岡市「地価」より抜粋

リーマンショックなどの影響で2000年代に入ると下落が続きましたが、近年は上昇を続け、2024年1月1日の時点では20万円を超えています。増減率は2019年の5.3％、2020年の6.8％、2021年の3.3％、2022年6.1％、2023年8.9％と高い水準で推移し、2024年の増減率は10.6％と二桁の伸びとなっています。

これらのデータを踏まえて、福岡市でアパート経営を行うメリットとデメリットを次から見てみましょう。

2　福岡市でアパート経営を行う際のメリット

人口増加が続いているため、福岡市では賃貸需要を見込みやすい環境であると言えます。そのほかの要因も含めて、福岡市でアパート経営を行うメリットを見て行きましょう。

2-1　人口が増加を続けている

総務省が2021年6月に発表した「令和2年国勢調査」の速報値では、福岡市の人口は1,613,361人となっています。これは2015年の1,538,681人に比べて約7.5万人増加しており、全国の政令指定都市の中でトップの増加数です。また増加率の4.9％も、川崎市の4.3％を抑えてトップとなっています。

福岡市は札幌市、仙台市、広島市とともに「支店経済のまち」と呼ばれることもあり、単身赴任者が多いことでも知られます。福岡市の2020年の家族類型別世帯割合にて、単身者の割合を確認してみましょう。

※出典：令和2年国勢調査人口等基本集計結果概要 （福岡市）「図３ 家族類型別世帯割合の推移」より抜粋

上記の表のように、福岡市では単独世帯が全世帯の半数を超えています。単独世帯の推移を見てみると、1995年が40.5％、2010年が47.7％となっており徐々に増加していることも分かります。

また単身赴任者に加えて、学生の割合が多いことも影響しています。2009年の情報になりますが、福岡市の資料「平成21年度学校基本調査速報結果」によると、「大都市の人口に占める学生の割合」では、京都市、東京都区部についで全国3位となっています。

前述したように、福岡市では2040年頃まで総人口が増加するとしています。2024年4月1日時点では1,645,863人（世帯数877,520世帯）となっており、今後16年間で5万人以上の増加が予想されています。

2-2　都市開発が進んでいる

福岡市の中心地である天神地区やJR博多駅周辺では継続的な都市開発が進んでいます。その中心となるこの2つについて解説していきます。

天神ビッグバン

福岡市の天神地区では、2015年から「天神ビッグバン」という都市開発が進んでいます。天神交差点から半径500メートル圏内を天神ビッグバンエリアと呼び、道路や地下道が整備されているのです。

福岡市のホームページ「天神ビッグバン」によると、2015年2月から2023年3月末までの建築確認申請の数は63棟にもおよび、2023年3月末時点で52棟が竣工しています。今後もヒューイック福岡ビル、福ビル街区、天一北14番街区ビル、住生FJビルなどが竣工する予定で、天神地区がさらなる発展を遂げていくことになります。

また、学校だった施設をオフィスに転換して貸し出すスタートアップ支援事業など、新しい雇用を創出するための企画も多彩に進んでいます。

博多コネクティッド

「天神ビッグバン」よりやや規模が小さいものの、JR博多駅周辺では2019年から「博多コネクティッド」と呼ばれる再開発計画も進んでいます。エリアは、博多駅を中心にした半径500メートルで、面積にすると約80ヘクタールとなっています。

福岡市のホームページ「博多コネクティッド」によると、2019年1月から2023年3月末までの建築確認申請数は25棟、2023年3月末時点で18棟が竣工しています。今後は、西日本シティ銀行本店本館や博多駅空中都市プロジェクトなどが竣工予定となっています。

また「博多コネクティッド」では、筑紫口駅前広場やはかた駅前通りのリニューアルも目玉となっており、にぎわいが新しく創出される見込みです。これに合わせて新しい人の流れが生まれ、人口移動や地価の変動などが起きる可能性もあります。

3　福岡市でアパート経営を行う際のデメリット・リスク

一方、福岡市でアパート経営を行うデメリットやリスクについても確認しておきましょう。

3-1　土地価格が上昇しており大きな利回りが狙いにくい

アパート経営をこれから始める場合、土地価格が上昇していることで大きな利回りを狙いにくい状況であると言えます。土地所有者にとっては喜ばしいことですが、これから土地を仕入れるとなると、購入代金が想定より高くなることも考えられます。

また、土地価格の高騰は中央区と博多区が中心となっており、それ以外では人口の減少とともに土地価格が減少している区もあります。土地を選定する際は、区ごとの人口増減、土地価格の上下も適切に把握して行うようにしましょう。

3-2　地域によっては人口減少が起きている

人口の増加が続いている福岡市ですが、減少している地域もあります。下記の表は、2024年に入ってからの福岡市各区の人口の推移です。

※参照：福岡市「推計人口」より抜粋

表を見てわかるように、早良区や西区では2024年1月から4月1日までの間は人口減となっています。月別では世帯数が減少しているケースもあり、アパート経営では退出抑制や入居者確保などの対策が必要になっていると考えられます。

4．初心者向け、福岡のアパート経営の始め方・手順・探し方

福岡でアパート経営を始める手順について解説します。これからアパート経営を始める初心者の方であれば、おおよそ下記のような手順となるでしょう。

1. 福岡でアパート経営を始める目的を整理する
2. 新築アパート・中古アパートのどちらかを決める
3. 福岡のアパート経営に強い不動産会社を探す
4. アパートの取得に必要な資金調達を行う（金融機関への相談）
5. 不動産売買契約を締結、決済、引き渡し

4-1．福岡でアパート経営を始める目的を整理する

ここまで解説してきたように、福岡でのアパート経営にはメリット・デメリットの両面があります。自身の投資目的をあらためて整理し、福岡のアパート経営が目的の実現に適しているか検証しておくと良いでしょう。

福岡のアパート経営のメリットとして、人口増加と地価上昇による将来性や、低リスクの運用が期待できる点を挙げています。一方で高利回りを狙いづらく、資金力が少ない方であれば複数棟の規模拡大のハードルが高いという点がデメリットとなります。

また、低い空室リスクや将来性という観点であれば、東京など関東圏のアパートやマンションなども投資対象として選択肢に入るでしょう。

不動産投資を始める際は自身の投資目的を整理し、様々な選択肢があるということを念頭において比較していくことが大切です。資金調達の段階になって物件価格や自身の属性、居住地などがネックになることもありますので、特定のエリアや物件にこだわり過ぎない柔軟な判断を行っていくと良いでしょう。

4-2．新築アパート・中古アパートのどちらかを決める

アパート経営においては、「新築」か「中古」という点が大きな違いを生む重要なポイントとなります。いくつかの理由がありますが、主には木造の法定耐用年数が短いことで融資年数を長く取りづらく、月々のキャッシュフローに大きな影響を与えることです。

新築アパート経営は初期投資額が大きくなり表面利回りが低下しやすいデメリットがありますが、融資期間を長く取れることでキャシュフローが良化することや、高い入居率を期待しやすいなど、様々なメリットがあります。

一方、中古アパートは物件価格が安いことで高利回りを狙いやすくなりますが、長い融資期間を取ることが難しく、資金調達の難易度が上がります。売主も何らかの理由によって手放す決断をしているため、築年数によっては劣化の状況も見極める必要があるでしょう。

新築アパートは長期間保有して徐々に運用益を積み上げていきたい方に向いた投資対象と言えます。一方、中古アパートは短期的に高い利回りを得ながら次の投資対象へ再投資したり、適切な売却タイミングを検討したりなど、やや難易度が高い不動産であると考えることが出来ます。

4-3．福岡のアパート経営に強い不動産会社を探す

次にアパート経営に強い不動産会社を探します。新築と中古のそれぞれのパターンについて解説します。

新築アパート経営を行う場合

新築アパート経営では、土地ありと土地なしのいずれかのパターンから不動産会社を探すことになります。すでに所有している土地がある場合には、賃貸経営に適した立地であるかどうか、土地調査を行いましょう。

土地なしで新たに取得して始める場合には、福岡の不動産事情に強い不動産会社へ相談することが大切です。福岡に拠点を持ち実績が豊富な不動産投資会社（アパート建築会社）への相談を検討されてみると良いでしょう。

中古アパート経営を始める場合

中古物件を購入してアパート経営を始める場合は、アパート会社に向けてアクセスするのではなく、物件ベースで探していくと良いでしょう。「健美家」や「楽街」などの不動産ポータルサイトで物件情報をチェックし、気になる物件があれば仲介会社へ問い合わせて行きます。

なお、福岡のような人気エリアのポータルサイトの物件情報は多くの不動産投資家がチェックしており、良い条件の物件が出た際は問い合わせが殺到することがあります。事前にいくつかの不動産会社との接点を持っておき、自身の属性や探している物件の条件を伝え、良い物件が出たら連絡をもらえるようにアプローチしていきましょう。

4-4．アパートの取得に必要な資金調達を行う（金融機関への相談）

購入したいアパートを見つけたら、取得するための資金調達を行います。金融機関に自身の属性を示す年収証明や金融機関情報などの資料と物件資料を合わせて持ち込み、融資審査を行ってもらいます。

審査資料の持ち込みについては、不動産会社側で行ってもらうことができます。この時注意しておきたいのは、依頼先の不動産会社にしっかりと実績があり、提携金融機関との信頼関係が構築されているかどうかという点です。

不動産会社によっては実績が乏しかったり、無理な融資を通して貸し倒れが起きていたりなどのトラブルがある可能性があります。このような不動産会社では融資審査にもマイナスの影響を与えてしまうため、注意が必要です。

アパートの取得にかかる資金調達に苦戦している場合は、融資付けが得意かどうか、提携金融機関との信頼づくりが出来ているかどうか、という観点から不動産会社を選んでいくのも良いでしょう。

4-5．不動産売買契約を締結、決済、引き渡し

融資の事前審査を終えたら、不動産売買契約の締結や決済、引き渡しなどの対応になります。契約を締結した後は、手付金の放棄やローン特約による解除などの工程を踏まないと解除することが出来ないため、慎重に検討しましょう。

特に中古アパートの売買契約で注意しておきたいのは、契約不適合責任の免責についてです。売主はアパートに欠陥があった場合に契約不適合責任によって賠償責任を負いますが、民法上のルールのままだと買主に優位すぎるため、特約で契約不適合責任の免責の条項を盛り込むことが通例になっています。

アパートは投資規模も大きく、雨漏りやシロアリなどの重篤な欠陥がある場合には多額の修繕費が発生することもあります。免責期間や範囲については、事前にしっかりと確認をしておくことが大切です。

5．福岡の新築アパート経営に強い不動産投資会社

福岡で新築アパート経営を始める際は、福岡に拠点を持ち実績が豊富な不動産投資会社（アパート建築会社）への相談を検討されてみると良いでしょう。

ハードルの高い福岡でのアパート用地の仕入れや、提携金融機関との信頼構築という二つの面で強みを持つ不動産会社の「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」の2社について紹介していきます。

5-1．シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、「シノケングループ」の100%子会社の不動産投資会社です。東京都港区の本社ほか、福岡市、名古屋市、大阪市、仙台市にオフィスを展開しており、7,000名を超える全国のオーナーと契約しています。

アパート供給棟数は自社施工で7,000棟以上を数え、年間での自社開発棟数では年間での自社開発棟数では9年連続No.1の実績があります（全国賃貸住宅新聞「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」2015〜2021年度）。デザイン性の高い物件を供給しており、主力商品「New Standard」は2016年度のグッドデザイン賞をダブル受賞しています。47,000戸以上（2023年12月末時点）の入居率は、98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。

シノケンプロデュースの本社は東京都内にありますが、シノケングループは元々福岡市中央区で「シノハラ建設システム」として設立された会社です。2022年11月時点でも東京本社と福岡本社の2本社体制となっています。

年間での自社開発棟数では9年連続No.1の実績があり（全国賃貸住宅新聞「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」2015〜2021年度）、また管理戸数ランキングも九州・沖縄エリアで3年連続第1位といった実績があります。福岡でアパート経営を始める際には、頼れる不動産会社の一つと言えるでしょう。

アパートの特徴

シノケンプロデュースが提供するアパートには、下記のような特徴があります。

• 独自ルートにより駅から徒歩10分以内の入居ニーズの高いエリアの土地を入手
• 入居者にアンケートを実施し、サーモスタット付水栓など人気の高い設備を標準設置
• 独自工法を採用し、防音対策を実施
• 物件は劣化対策等級2に適合しており、概ね50〜60年の長期耐久性能を保有
• エアコンなどの保証や原状回復時の定額リフォームなどを保証する「シノケンあんしんシステム」を提供

金融機関との信頼関係による豊富な融資実績

シノケンプロデュースは、独占業務提携による新築投資用アパート100％ローンを日本で初めて提供したことでも知られます。30年以上にわたる金融機関との信頼関係と実績があり、現在では、独占契約の金融機関を含めて20行以上の融資バリエーションを持っています。金利は1％台から、融資期間も住宅ローンやRC造と同じ35年間のプランも用意しています。

5-2．アイケンジャパン

アイケンジャパンは、2006年8月に福岡市中央区で設立した不動産投資会社です。現在は福岡本社と東京本社のほか、国内の9カ所と海外1カ所に拠点を展開しています。「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げているのが特徴で、投資用木造アパート「グランティック」シリーズなど1,000棟以上のアパートを全国各地で供給しています。

物件の標準装備も充実しています。「オートロック」や「宅配ボックス」、「インターネット無料」など、入居者の快適性や利便性を重視されていることから、金融機関から高い評価を得えている実績があります。

また、「堅実なアパート経営」を実現するために管理体制やサポート体制も充実しています。入居者からの問い合わせに適切に応えられるよう24時間体制を構築しているほか、初回満室保証制度といった保証制度を4つ用意しているなど、初心者のオーナーにも適したサポートが期待できます。

アパートの特徴

アイケンジャパンでは、アパート経営の成功の本質を「入居者に選ばれるかどうか」とし、下記のようなこだわりを持ってアパートの設計および建築を行っています。

• 「老朽化しても入居者が入り続ける」と確信を持てる最寄り駅から徒歩15分以内の土地を入手
• ビルトインキッチンや温水洗浄便座、宅配ボックスといったアパートとは思えないような設備を標準
• RC造と遜色のない防音性能を提供
• 「キソゴム」と耐力壁を用いた独自のBSP構造で、建築基準法で定められている基準以上の強度を確保
• 劣化対策等級は3を獲得し、建物が長持ちするだけではなく、メンテナンス費用も軽減

業界トップ水準の入居率と収益稼働率

収益稼働率とは、アイケンジャパンが独自に掲げている指標で、年間の完全満室状態を100％とした場合に、新築時と比較して経年の家賃収入の推移を示したものです。

物件の収益率は経年によって下がるため、この収益稼働率も低下していくことになりますが、アイケンジャパンの物件は築10年以上経っても98.7％（2023年12月時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。上記はフリーレントや家賃の値下げなど、オーナーが負担となる提案を行っていないため、空室を減らすさまざまな企業努力を行っていることが伺えます。

具体的な空室対策としては、賃貸仲介会社が常に最新の空室リストをチェックできるシステムを構築していることが挙げられます。その他、賃貸仲介会社とは情報交換を適切に行い、物件の魅力を正確に伝えたり、特典を付与したりといったような施策も行っています。

まとめ

福岡市は人口増加が続いているほか、中心地の2つのエリアで大規模な再開発計画が進んでいることもあり、今後もさらなる発展が期待されます。

ただし、賃貸用物件を選定する際に注意したいのが、土地価格が上昇していることで大きな利回りが狙いにくい点や、将来的に人口減少に転ずるリスクがあります。

メリットだけでなくデメリットやリスクにも注意し、周辺地域の動向など適切な市場調査を行ったうえで慎重に検討してみましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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