40代で不動産投資を始めるメリット・デメリットは?体験談・口コミも

40代は働き盛りの年代ではありますが、老後に備えて不動産投資による資産形成を始めようと検討している方もいらっしゃると思います。

40代で不動産投資を始めるには、資金調達の観点からメリットもありますが、収支計画の観点から注意したい点もあります。不動産投資を検討している40代の方の中には、不動産投資の仕組みやリスクに不安を抱えている方も少なくないのではないでしょうか。

この記事では、40代で不動産投資を始めるメリット・デメリットを解説し、実際に40代で不動産投資を始めた方の体験談・口コミをご紹介していきます。

目次

  1. 40代で不動産投資を始めるメリット
    1-1.信用力があり、金融機関のローンを受けやすい
    1-2.貯蓄額が多くなり、自己資金を用意しやすい
    1-3.家計の支出が多くても、低リスクで計画的に運用できる
    1-4.忙しくても、手間をかけずに運用できる
  2. 40代で不動産投資を始めるデメリット
    2-1.不動産投資ローンの借入期間が延びない可能性がある
    2-2.重要な判断はオーナー自身がおこなう必要がある
    2-3.健康に問題がある場合、団信に加入できないことがある
  3. 40代で不動産投資を始めた方の体験談・口コミ
    3-1.不動産投資に興味を持ったきっかけは?
    3-2.不動産投資に懸念点はあった?
    3-3.実際にアプローチをしてみて、不動産投資への不安はなくなった?
  4. まとめ

1.40代で不動産投資を始めるメリット

40代で不動産投資を始めるメリットとして、次のような点が挙げられます。

  • 信用力があり、金融機関のローンを受けやすい
  • 貯蓄額が多くなり、自己資金を用意しやすい
  • 家計の支出が多くても、低リスクで計画的に運用できる
  • 忙しくても、手間をかけずに運用できる

以下で、それぞれについて詳しく説明していきます。

1-1.信用力があり、金融機関のローンを受けやすい

不動産投資では、金融機関の不動産投資ローンを受けて収益不動産を購入していきます。ローンを受ける際の金融機関の審査では、収益物件の担保評価に加えて借りる人の属性が重視されます。

40代では勤続年数が増えてくる時期であり、20代、30代に比べて収入も増えてくる傾向があります。借りる人の属性が上がってくる40代は金融機関のローンを受けやすくなり、不動産投資を始めやすい時期といえます。

また、借りる人の属性が良いと、その分良い条件でローンを受けられる可能性が高まります。不動産投資のリスクを軽減するためにも、ローンをより良い条件で組むことが重要です。

良い条件でローンを受けることができれば、その分キャッシュフローに余裕が生まれ、投資効率が高まるメリットがあります。

1-2.貯蓄額が多くなり、自己資金を用意しやすい

2019年の総務省統計局「家計調査年報」によると、40代世帯の貯蓄額の平均は約1,076万円であり、40歳未満の691万円に比べて、貯蓄額にも余裕が生じている世帯が多い年代であることが分かります。

仮に、1,000万円の貯蓄がある世帯が、1年分の生活費500万円を残して500万円を不動産投資に回すとすると、頭金1割・諸費用1割に充当したと考えても、2,500万円程度の収益物件が購入できることになります。

このように、貯蓄額が増えてくる40代では、不動産投資を始めるために必要な自己資金を用意しやすく、購入できる収益物件の選択肢も広がり、不動産投資を始めやすいといえます。

また、自己資金が多いことでフルローンなど融資額の割合が大きいケースに比べてよりキャッシュフローに余裕が生まれたり、突発的な修繕や空室などのリスクに対応できる可能性が高まります。

1-3.家計の支出が多くても、低リスクで計画的に運用できる

不動産投資の運用収益は、収益不動産から得られる家賃収入であり、長期的な収益を見込むことができます。

40代は、子どもの教育費や住宅ローン、親の介護などの家計での大きな支出が増えてくる時期でもありますが、不動産投資はローン返済や修繕支出などを考慮した収支計画を立ててそれに沿った運用をしていくことで、自身のライフプランに沿った計画を立てやすい投資方法と言えます。

1-4.忙しくても、手間をかけずに運用できる

40代は、本業の仕事や子どもの世話などが忙しく、投資に割く時間を充分に確保できないことも多いでしょう。

しかし、不動産投資では、不動産賃貸業を運営していく過程で発生する様々な業務を、不動産管理会社などの外部業者に委託することが可能です。

管理委託には手数料がかかりますが、投資家は、入居者の募集、入居者対応・集金管理、物件の修繕・原状回復などの運営管理にかかる手間の大部分を任せて、資産運用をおこなうことができます。

2.40代で不動産投資を始めるデメリット

40代で不動産投資を始めるデメリットとして、次のような点が挙げられます。

  • 不動産投資ローンの借入期間が延びない可能性がある
  • 重要な判断はオーナー自身がおこなう必要がある
  • 健康に問題がある場合、団信に加入できないことがある

以下で、それぞれについて詳しく説明していきます。

2-1.不動産投資ローンの借入期間が延びない可能性がある

ローンを受けて収益不動産を購入する場合、40代では、20代や30代に比べて就労可能な期間が短いため、ローンの借入期間が延びない可能性があります。

不動産投資ローンは、その主な返済原資を収益物件の家賃収入としており、借入期間は最長30年~35年で収益物件の残存耐用年数以内に設定されます。

ただし、家賃収入以外にも、ローンを借りる人の給与収入などを併せて返済原資として考慮するため、定年までの期間が比較的短い40代では、ローンの借入金が短くなることがあります。

借入期間が短くなると、その分月々の返済額が多くなり、キャッシュフローを圧迫することになるデメリットがあります。

2-2.重要な判断はオーナー自身がおこなう必要がある

不動産投資は不動産賃貸事業であり、入居者の募集、入居者対応・集金管理、物件の修繕・原状回復などの運営管理業務が日常的に発生します。

これらの業務は不動産管理会社に委託することが可能ですが、設定家賃の見直しや売却計画など、重要な判断はオーナー自身がおこなう必要があり、仕事や生活に影響が出る可能性があります。

また、収益物件の老朽化に伴って修繕の必要が生じることがあり、大規模な修繕をしなければならないことがあります。投資で得た家賃収入を貯蓄しておいたり、突発的なトラブルに備えて資金を用意しておくなどの対策が重要です。

2-3.健康に問題がある場合、団信に加入できないことがある

ローンを受けて収益不動産を購入する場合、保証人を立てない代わりに団体信用生命保険に加入することがあります。

団体信用生命保険は、ローンの債務者がローンを返済しないうちに死亡したり、高度障害を負ったりした場合に、生命保険の保険金を下に債務を弁済する制度です。

40代になってくると、加齢や生活習慣などにより健康に問題が生じるリスクがあがり、傷病歴、持病や既往歴がある場合は、この団体信用生命保険の引受基準を満たすことができず、加入できないことがあります。

金融機関によっては団体信用生命保険への加入を義務付けているケースもあるため、このような場合、購入できる物件の幅が狭まってしまうことがある点に注意しましょう。

【関連記事】不動産投資ローンの団体信用生命保険、仕組みや種類は?注意点も

3.40代で不動産投資を始めた方の体験談・口コミ

実際に、40代で不動産投資を始めたかの体験談・口コミをみていきましょう。以下は、東証1部上場企業の不動産投資会社「プロパティエージェント」で実際に投資マンションを購入された40代の方々の体験談・口コミです。

3-1.不動産投資に興味を持ったきっかけは?

家族に形に残るものを残してあげられると思えた

「不動産投資」に興味を持ったそもそものきっかけは、4年ほど前まで一緒に働いていた同い年の同僚でした。その友人は現在、不動産投資だけで生計を立てているんですが、マンションだけで100軒くらいは運営しているんですよね。しかも自分で物件も調達し、リフォームをして回しています。資産を増やせることに魅力は感じていたものの、同じ手法は、会社勤めをしている今の私の立場ではなかなかチャレンジはできません。そんなとき、不動産投資をする上での「面倒くさいこと」を代わってくれる、家族に資産として形に残るものを残してあげられる、というのも不動産投資のメリットだと感じましたね。いずれ子どもたちに1軒ずつ残してあげたい、という夢もできました。(通信企業・40代・男性)

リスクヘッジの点で、他の投資よりも合っていると感じた

株をやっていた当時、こまめに調べたときは、悪くないパフォーマンスを出していたんです。適時開示情報を見て売買していたのですが、その情報入手タイミングを重視する生活は、サラリーマンという本業に支障が出てしまうため、早々に見切りをつけました。結局、どの方法にも運任せの部分はありますし、その点、不動産投資ならリスクを分散させてカバーできる。それがわかったのが決定打となりました。唯一不安だったのは、金利が上がって、現在住む自分の家のローン返済ができなくなってしまったら、どうするか。ところが、自宅は売らなくても、投資の家だったら売ればいいということを教えてもらって、不安が期待へと大きく変わりました。リスクヘッジとしては、いまはこれ以外思いつかないですね。(大手電機メーカー・40代・男性)

3-2.不動産投資に懸念点はあった?

契約手続きの煩雑さやローン、情報の不十分さなど様々な懸念材料があった

さまざまな懸念材料がありました。安定性や将来性にも疑問を持っていましたし、法規制も多い。契約に必要な手続きが煩雑で、ローンが必要な点もハイリスクに映っていました。また、不動産投資の情報が十分に出回っていないのも問題でしたね。情報を能動的に発掘しないといけませんし、耳障りのいいことしか書いていないケースも多々あるため、情報の恣意性を見極めることも求められる。ですが、情報が公正かを判断するのは素人目には困難なので、不動産投資を魅力的なものとして捉えることはできませんでした。(外資系ヘルスケア会社・40代・男性)

3-3.実際にアプローチをしてみて、不動産投資への不安はなくなった?

理系なので、数字で論拠を示したプレゼンが刺さった

いろんな会社のセミナーに通っていたのですが、最初のうちは不安を払拭させるような情報はありませんでした。その後、プロパティーエージェントでセミナーを聞いてみたところ、不動産を貸した収入でローンを返すモデルは合理的だと感じたんです。それまで、この観点を深堀りしたプレゼンはなかったので新鮮でしたね。どんな人が借りるかわからない。地震が来たら、事故物件になったら……といったリスクは少し気になりました。ただ、自分が理系ということもあって、金利や国の政策などしっかりと数字や論拠を示すプレゼンのおかげで、やる価値はあると考えるようになって。良い物件があれば、やってみてもいいのかと感じた瞬間でした。(保険会社・40代・男性)

※上記はすべて個人の感想です。投資を検討される際は、ご自身でもよくお調べの上ご判断下さい。

プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.33%(2021年4月時点)の実績を有する東証1部上場企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。2018年に行われた投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度・第1位(アイ・エヌ・ジー・ドットコム 調べ)を獲得しています。

まとめ

40代の方は、信用力があり、自己資金も多い傾向があるため、20代、30代の方に比べて不動産投資を始めやすいといえます。他方、借入期間面で不利になる可能性があり、仕事や家計への配慮をする必要があるなどの注意点があります。

すでに不動産投資を始めている40代の方のインタビューでは、不動産投資のリスクやメリットについて熟慮したうえで、決断している傾向が見受けられました。40代で不動産投資を始める際には、不動産投資の性質をよく理解したうえで、自らの投資目的などに沿った合理的な判断をするようにしたいといえます。

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佐藤 永一郎

佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。