投資用不動産の選び方は？物件タイプ別に違いを比較して解説

不動産投資を始めるには、収益を得るための投資用不動産を選ぶ必要があります。収益物件には、区分マンション、1棟マンション・アパート、戸建て、店舗・事業用物件などの様々な種類があるので、それぞれの特徴をしっかりと理解して選ぶことが大切です。

この記事では、投資用不動産の選び方について、物件タイプ別にその違いを比較しながら選ぶポイントを詳しくご紹介します。物件選びで悩んでいる方や、投資用不動産の選び方がよくわからない方は、参考にしてみてください。

目次

1. 投資用不動産の特徴
   1-1．区分マンション
   1-2．1棟マンション・アパート
   1-3．戸建て
   1-4．店舗・事業用物件
2. 投資用不動産の選び方
   2-1．立地条件
   2-2．投資目的
   2-3．新築物件か中古物件かの選択
   2-4．人口動態
3. まとめ

1．投資用不動産の特徴

投資用不動産には、区分マンション、1棟マンション・アパート、戸建て、店舗・事業用物件などの様々な種類があります。

以下、それぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1．区分マンション

区分マンションとは、建物内に設けられた1つまたは複数の部屋のことを指します。特に１つの居室とユニットバス・トイレ、キッチンがコンパクトに配されたマンションを収益物件として行う不動産投資をワンルームマンション投資と呼びます。

区分マンションは、他の種類の投資用不動産よりも少ない資金で購入することが可能なので、元手資金を抑えながら不動産投資を始めたい方にとって適した物件となります。

区分マンションを保有する場合、その部屋と敷地持分や共用持分の所有者となります。建物全体の所有者となるわけではないため、不動産投資を行う際の修繕管理費の負担や支出が少ないのが特徴です。

また、マンションは都市部の駅近郊に建築されるケースも多く、他の投資用不動産よりも立地条件のいい物件を購入しやすい点もメリットです。

一方、区分マンションは、他の投資用不動産よりも収益性が低いという特徴もあります。マンションの1室を収益物件として不動産投資を行った場合、収入源は1部屋ぶんの家賃収入のみとなります。

大規模な1棟マンション・アパート投資と比較して少額資金から低リスクの運用が可能である反面、収益性が低い点はデメリットともいえるでしょう。

【関連記事】ワンルームマンション投資のメリット・デメリットは？リスクや注意点も

1-2．1棟マンション・アパート

1棟マンション・アパート投資では、マンションやアパート内の複数の部屋が不動産投資の対象となります。複数戸を運用対象とするため、区分マンションと比較して賃料収入が多くなり、運用利回りも高くなるのが特徴です。また、部屋が複数あるため空室リスクを分散できます。

一方、1棟のマンションやアパートは、区分マンションと比較して購入費用が高くなるため、資金調達のハードルが高い点はデメリットと言えるでしょう。また、投資金額が大きくなることでハイリスクになる点にも注意が必要です。

その他、不動産投資期間中の物件の維持管理費が大きくなります。1棟のマンションやアパートの場合、建物全体の所有者となるため、定期的に物件や共有設備の修繕・点検を行わなければなりません。

マンションやアパートのフルリフォームを行う場合、数百万円単位の費用が必要になります。そのため、1棟マンションやアパートで不動産投資を行うときは、事業資金に余裕を持たせておくことも重要なポイントとなります。

【関連記事】【初心者向け】一棟投資のメリット・デメリットは？投資法や注意点も

1-3．戸建て

マンションやアパートなどの区分建物が投資用の不動産として選ばれるケースが多い一方、戸建てを収益物件として不動産投資を行うこともあります。

戸建ては、賃貸対象となる物件数が1つという点でワンルームマンションと共通しています。しかし、ワンルームマンションは単身者が主な対象となるのに対し、戸建てを賃貸する場合、ファミリー層が主な対象となります。

ファミリー層が戸建てを賃貸する場合、単身者と比較して入居期間が長期になります。そのため、戸建ては区分マンションよりも入退去の頻度が少なく、原状回復の回数が少なくなったり、空室期間のロスが少なくなるメリットがあります。

しかし、物件の維持管理の費用に関しては、戸建てのほうが高くなります。マンションでは共用部の修繕費を複数のオーナーで分割しているのに対し、戸建は建物の外壁や屋根などすべての修繕費をオーナーが負担することになるため、そのぶん費用が発生します。

【関連記事】マンション投資と戸建投資の違いは？メリット・デメリットを比較

1-4．店舗・事業用物件

投資用不動産の種類として事業者を対象に賃貸を行う店舗・事業用物件もあります。

事業者向けの賃貸物件は、住居用の賃貸物件と比較して賃料単価が高くなっています。また、賃貸する際に預かる保証金の額も高く、入居者が退去する際に返却不要の場合もあります。

返却不要の保証金は、そのまま賃貸事業資金に使用できます。そのため、店舗・事業用物件は、区分マンション、1棟マンションやアパート、戸建てなどの住居用の賃貸物件よりも効率よく賃貸運用を行えます。

一方、店舗・事業用物件は入居者の入れ替わりが激しい傾向にあるため、注意が必要です。特に不景気のときは、短期間で複数の事業者が撤退するケースもあります。

また、賃料額の変動幅が大きいのも店舗・事業用物件の特徴です。経済動向の影響を受けやすく、空室リスクや賃料下落リスクの高さが店舗・事業用物件の注意点です。

2．投資用不動産の選び方

投資用不動産は、物件タイプ別以外にも様々な観点から選ぶ必要があります。立地条件、投資目的、運用利回り、中古か新築か、人口動態などを基準に選ぶ方法は以下の通りです。

2-1．立地条件

立地条件の観点から投資用不動産を選ぶ場合、物件の利便性や周辺環境を基準にするのがポイントです。例えば、区分マンションの主な入居者である単身者は、賃貸物件を選択する際、室内環境よりも外出時の利便性を重視する傾向があります。

最寄り駅から10分以内にある賃貸物件は、通勤時の利便性が高いため需要があります。また、最寄り駅を通っている路線が多かったり、ターミナル駅に出やすかったりすると利便性がより高くなるため、入居してもらいやすくなります。

入居者が単身者かファミリー層かを問わず、日常生活の中で利用するお店や施設が近くにある賃貸物件は好まれやすいのも特徴です。コンビニ、スーパーなどのお店、学校や公共施設が周辺にあるか否かを基準すると、収益性のある投資用不動産を選択しやすくなります。

2-2．投資目的

投資用不動産の選び方は、投資目的によってその基準が異なります。例えば、資産形成や老後への備えを目的として不動産投資を行う場合、長期的な収益を見込める物件を選択することも一つの方法です。

この場合、人口動態が上昇傾向にあり、賃貸需要が豊富で、立地条件のいいエリアにある物件を選択するのが好ましくなります。

一方、築年数の古い物件は、経費率、空室リスク、賃料下落リスクが高いため、将来的に赤字が生じる場合があります。高リスクである反面、物件価格の下落により高利回り物件も多く、収益性や投資効率を求める場合には選択肢の一つとも言えます。

2-3．新築物件か中古物件かの選択

新築か中古かを基準にして投資用不動産を選択する場合もあります。それぞれの特徴を比較しながら投資物件を選択してみましょう。

新築の投資用不動産の特徴

新築の投資用不動産は、金融機関の融資審査に通りやすく、最新の設備が整っていることから入居率が高い点がメリットとなります。突発的な修繕のリスクも低く、フルローンでの融資実績も少なくないため、投資初心者でも検討しやすい物件と言えるでしょう。

一方、物件価格が高いことから利回りが低く、収益性は中古物件に劣る点はデメリットとなります。シミュレーションの段階でキャッシュフローの数値が低すぎる場合、少しの変化でマイナス収支になってしまう可能性があるため、注意が必要です。

中古の投資用不動産の特徴

中古の投資用不動産は、新築の投資用不動産より安く購入できるのがメリットです。また、売主から投資用不動産を購入して賃貸経営を引き継ぐ場合、入居率や収益状況を事前に把握することも可能です。

一方、築年数が長い中古物件の場合、部屋の間取りや設備が古くなっています。賃貸需要の減少により、スムーズに入居者を集められない可能性があります。

さらに、ローンを利用する際、築年数経過によって耐用年数が失われているため、中古の投資用不動産に対する融資の担保評価は新築よりも低くなります。中古物件で不動産投資を始める場合、自己資金を多めに準備しなければならない点はデメリットと言えるでしょう。

このように、新築と中古物件のメリット・デメリットは相反する関係にあります。自身の投資目的やリスクとリターンのバランスを鑑みながら、検討してみましょう。

【関連記事】マンション投資は新築・中古どちらがおすすめ？メリット・デメリットを比較

2-4．人口動態

不動産投資は、収益物件の部屋を賃貸して賃料収入を得る事業です。そのため、投資用不動産の賃貸需要は、人口が多いか・少ないかにも影響を受けます。

人口減少が生じると賃貸需要が減少して空室が発生する可能性も高くなります。また、賃貸需要の減少により、物件供給数のほうが多くなると、価格競争が起きて賃料が下落しやすくなります。

そのため、不動産投資のエリア選びでは、現在または将来的に人口減少が生じにくい場所を検討することが重要です。国内全体では人口減少が進んでいますが、首都圏などでは増加しているエリアもあります。各自治体が公表している人口動態データを参考に、投資エリアの調査をしてみましょう。

まとめ

投資用不動産には様々な物件タイプがあるため、それぞれの特徴やメリット・デメリットをしっかりと把握して選ぶことが大切です。

立地条件、投資目的、人口態様などその他にも様々なポイントを考慮しながら、自身に適した投資用不動産を検討するようにしましょう。

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