不動産投資家の大半が「融資厳しくなった」と回答。厳しい投資環境下でも融資を引くための5つのポイント

不動産投資家の大半が「融資厳しくなった」と回答。厳しい投資環境下でも融資を引くための5つのポイント

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家(けんびや)」が定期的に実施をしている不動産投資に関する意識調査(第8回調査:2017年9月27日~10月11日)において、個人の不動産投資家の52.3%が「金融機関からの融資が厳しくなった」と回答したことがわかりました。

つい先日も、地銀のアパートローンの融資が減速したという日銀の公表があったばかりですが、堅調に伸び続ける不動産価格に対して融資環境は厳しさを増してきています。これから不動産投資を始めたい方や買い増しをしていきたい方にとって、いかに確実に、いかに良い条件で融資を獲得できるかというポイントは切実なテーマとなりつつありますので、この記事では融資のポイントについて詳しく取り上げたいと思います。

  1. まずは、融資前にできるだけ属性を高めておく
  2. 融資審査の資料をしっかりと用意する
  3. 融資審査は、マンション>アパート、新築>中古
  4. まずは地銀にアタック。審査に落ちたら新しい金融機関を開拓
  5. 融資に強い不動産投資会社をパートナーにする

まずは、融資前にできるだけ属性を高めておく

融資の金額や金利は、「属性」という借主の社会的な立場や経済的な状況などをもとに、返済できる可能性が高いかどうかを金融機関が判断して決まることになります。そのため、勤務先(上場企業勤務などは高評価)、勤務年数(3年以上は高評価)、現在の資産状況や年収額(たとえば30代で年収500万円以上だと高評価)、相続する予定の遺産、自己資金として用意できる資金や頭金(目安は不動産価格の15%前後)など、自身の属性を引き上げることができる要素については、融資前にできる限り準備・改善をしておくことが大切です。

また、金融機関によっては頭金の金額や金融機関の口座にまとまった金額の預金をすることで、融資審査が通るケースや金利を優遇してくれるケースもありますので、念頭に入れておくと良いでしょう。

融資審査の資料をしっかりと用意する

融資審査では、年収額や資産状況、頭金などの定量的な評価以外にも、借主がどういう人物か、きちんと返済をしてくれそうかといった定性的な面でも評価をされています。

そのため、融資担当者に対して、不動産投資をきちんと事業として経営していこうと考えている、人柄が誠実である、融資審査に協力的である、書類作業に強い、事業の経営能力が高いなどを伝えるためにも、融資審査に必要な資料を事前に入念に準備しておくことが大切です。

たとえば、収入や資産・借入に関する資料(保有口座の預金額リスト、他の金融機関などからの借入状況リスト、保有物件の収支状況、購入予定物件の収支予測、運転資金の計画、直近3年の所得を示す資料、想定している事業リスクなど)や本人確認資料(運転免許証、健康保険証、印鑑証明書、住民票など)、連帯保証人が必要な場合は連帯保証人の確認資料など、融資審査を受ける金融機関にも必要な資料をきちんと確認し、一度のやり取りで必要な情報を手渡すことができると、融資担当者から信頼を獲得しやすくなります。

融資審査は、マンション>アパート、新築>中古

現在、融資審査が厳しくなってきているのはアパートと言われています。また、中古と新築で言うと、残存の耐用年数や購入後の売買のしやすさ(流動性)の観点などから、新築のほうが融資評価を得やすくなります。

アパート購入をしたいのに融資審査に何度も落ちてしまったという方は、ご自身の属性と物件の融資評価の間にギャップがある可能性がありますので、まずは新築マンションや中古マンションから手がけてみることをおすすめします。

融資審査に落ちたら新しい金融機関を開拓する

融資審査は、金融機関によって何を重視するかが大きく異なります。一つの融資審査に落ちたからといって、もう融資を受けられないということではありません。

全国に、銀行だけも100行以上あります(2107年時点)ので、融資に落ちても諦めずに次の融資先を開拓していくと良いでしょう。また、銀行以外にも信用金庫や信用組合まで選択肢を広げれば400以上にアタックをすることが可能です。自身の属性を最もよく評価してくれる金融機関を開拓する、という意識で融資に臨むと良いでしょう。

融資に強い不動産投資会社をパートナーにする

不動産投資の融資獲得は、ひとりだけで対応する必要はありません。大抵の場合、不動産投資会社は提携の金融機関をもっていますので、融資に強い不動産投資会社をパートナーにして融資に臨むことで、より確実かつ効率的に融資を引くことができる可能性があります。

以下では、提携の金融機関が10行~20行以上ある不動産投資会社をPICK UPしていますので、気になる方はお問い合わせをしてみると良いでしょう。

シノケンハーモニー

シノケンハーモニーの不動産投資
シノケンハーモニーは、投資用アパート・マンション販売戸数No.1(全国賃貸新聞・不動産経済研究所・2015年調べ)を誇るジャスダック上場企業「シノケングループ」の企業です。利便性の高い駅近の立地を厳選することで、築25年以上の物件も含めて入居率98.9%の高水準を実現しています。グループ会社のシノケンファシリティーズでは30,000戸を超える管理実績があります。

プロパティエージェント

プロパティエージェントの評判・口コミ

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発により入居率99.7%(2018年6月時点)を誇る東証1部上場企業です。土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで安全性と品質を担保したマンション供給を実現しており、上場企業ならではの安定した資本体制・コンプライアンスも魅力です。2017年3月のマンションオーナー向け調査では、「マンションの立地・顧客満足度 第1位」「マンションの建物・顧客満足度 第1位」「購入後・顧客満足度 第1位」(アイ・エヌ・ジー・ドットコム 調べ)を獲得しています。また、提携金融機関も12社と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。

グローバル・リンク・マネジメント(GLM)

グローバル・リンク・マネジメントの不動産投資

グローバル・リンク・マネジメント(以下、GLM」)は、不動産の開発から販売・管理までワンストップで行っている都内有数のマンション投資会社です。「アルテシモ」というデザイナーズマンションブランドを保有しており、入居率99.37%、オーナーのリピート・紹介率が8割など、入居者とオーナー双方からの顧客満足度がトップクラスとなっています。また、サブリース契約は国内唯一の7年更新、一回の更新での賃料下落は5%までとなっており、安定した賃料収入を見込むことが可能です。定期的にセミナーも開催しており、不動産投資初心者におすすめできる会社です。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チームは、不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基礎知識からローン融資のポイント、他の投資手法との客観的な比較などを初心者向けにわかりやすく解説しています。/未来がもっと楽しみになる金融メディア「HEDGE GUIDE」