マンション投資で注意したい6つのデメリットとは？失敗のリスクを避ける対策も

マンション投資には、不動産投資ローンのレバレッジ効果や実物資産を運用するインフレ対策などのメリットが複数あります。しかし、メリットにばかり気を取られて失敗してしまうケースもあるため、デメリットやリスクについても理解したうえで適切な対策をすることが重要になります。

そこで今回のコラムでは、マンション投資で注意したいデメリットについて解説していきます。また失敗のリスクを避けるための対策についても紹介していきます。

目次

1. マンション投資のデメリット
   1-1．空室リスクなど複数のリスクがある
   1-2．利回りが低く月々のキャッシュフローを良化させるのが難しい
   1-3．金融機関から融資を借りる必要がある
   1-4．自分の所有物を他人に貸すことになる
   1-5．確定申告などの作業や投資判断を行う手間がある
   1-6．出口戦略が必要になる
2. 失敗のリスクを避ける対策
   2-1．リスクマネジメントを的確に行う
   2-2．良質な投資用マンションを選ぶ
   2-3．知識を得るために勉強を怠らない
3. まとめ

1　マンション投資のデメリット・リスク

マンション投資にはデメリットがあり、正しく把握しておかないと失敗につながることも考えられます。代表的な6つのデメリットについて見ていきましょう。

1-1　空室リスクなど複数のリスクがある

マンション投資を含めた不動産投資にはリスクがあります。リスクは複数あり、それぞれに適した対応策を講じる必要があります。下記が代表的なリスクです。

• 空室リスク
• 家賃下落リスク
• 資産下落リスク
• 災害リスク
• 金利上昇リスク
• 家賃滞納リスク、など

マンション投資では、通常ひと部屋を所有して賃貸に出すため、空室になってしまうと家賃収入がゼロになってしまうため、空室リスクについては十分な注意が必要です。

空室になり家賃収入が得られない月でも、管理費や修繕積立金、ローン返済額は毎月支払うことになります。そのため収支がマイナスになってしまう可能性もあるのです。

また家賃相場や周辺の土地価格などによって家賃が下落したり、資産価値が下落するリスクや、台風や地震などの災害によって物件を消失するなどの災害リスクもあります。このように不動産投資のリスクの中には、オーナーが対策しただけでは必ずしも回避できないものもあります。この点もマンション投資のデメリットです。

1-2　利回りが低く月々のキャッシュフローを良化させるのが難しい

マンション投資の利回りは、新築と中古の違い、エリアによる違いがあるため一概には言えませんが、2％〜5％前後がおおよその相場となります。

また、これは表面利回りで、経費や税金、ローン返済などの支払いがあるため実質利回りはさらに低くなります。

利回りの目安を参考にすると、2,000万円のマンションを購入した場合、年間の収入は40万円〜160万円となります。この家賃収入から経費やローン返済額の支出が毎月発生するため、単一ではキャッシュフローを良化させるのが難しい投資方法と言えるのです。

マンション投資は物件のキャッシュフローによって手元に資金を残す運用方法ではなく、長期的にローンを徐々に返済することで純資産を増やす投資方法である、ということが言えます。

1-3　多くの場合で金融機関の不動産投資ローンを活用する必要がある

マンション投資には「レバレッジ効果が効かせられる」というメリットがあります。レバレッジとは「テコ」という意味で、ローンを借りることで自己資金額よりも高額な資産が所有できることを指しています。

その一方で、金融機関から融資を借りるということは、毎月ローン残高に応じて返済していくことでもあります。前述したように、空室になって収入が得られない場合でもローン返済は必ず行うことになります。こうしたローン返済が20年や30年前後続くため、精神的な負担が大きくなることも考えられます。これもデメリットの一つです。

1-4　自分の所有物を他人に貸すことになる

マンション投資のビジネスモデルは、所有するマンションを貸借人に貸して家賃を得ることです。つまり他人に貸すことによるリスクやデメリットが発生するということなのです。

他人に貸したことで生まれるリスクとしては、下記のようなことが考えられます。

• 入居者が火災を起こす
• 入居者が物件を破損する
• 入居者が事件を起こす
• 入居者が家賃を払わない
• 入居者が近隣住民とトラブルを起こす等

このような事態になることもあり、その場合はオーナーにとって精神的な負担は重くなってしまいます。

1-5　確定申告などの作業や投資判断を行う手間がある

マンション投資を始めた場合、給与所得とは異なる不動産所得があるため、日頃の収支を記帳するなどの経理業務に加えて、原則的には確定申告を行う必要があります。これは、その他の投資商品とは異なる点で、デメリットに感じる人もいます。

また確定申告では、青色か白色で行うかによっても経理をする方法が異なります。国税庁の冊子「はじめてみませんか？青色申告」では、青色申告にした方が税金の面でさまざまな特典を受けられることが紹介されています。

しかし、青色申告にすると優遇が得られる分、経理や確定申告の方法が頻雑になってしまうため本業に影響が出てしまったり、税理士へ委託する場合には税理士報酬の負担がかかることもあります。

また、他の投資商品と比べて異なることは、所有するマンションの運用方針についてオーナーが決定していく必要がある点です。不動産投資は、不動産賃貸業としてのビジネス性が強く、サービス業に近い側面もあると捉えることができます。

運用の大部分は管理会社に委託したり相談していくことも可能ですが、管理会社の選定や売却時期の検討など、オーナーが自身の決断で行わなければならない部分もあります。

1-6　出口戦略が必要になる

株式投資などとは異なり、マンション投資の出口戦略は売却だけではありません。この点もマンション投資で注意したいリスクと言えるでしょう。

他の投資商品では、売却するタイミングを検討することが主な出口戦略と言えますが、マンション投資の場合は売却の他、リフォームやリノベーションをして資産価値を高める、自分で居住する、相続資産として残すなど、様々な選択肢が増えます。

選択肢が増えることはメリットでもありますが、知識や経験が必要になり、さらに選択を間違えると大きな損失につながる可能性もあります。

2　マンション投資失敗のリスクを避ける対策

マンション投資における失敗の定義はそれぞれのオーナーによって異なりますが、本記事では「売却した時点での収支がマイナスであること」を失敗と定義し、対策を検討していきます。それぞれの対策方法を詳しくみて行きましょう。

2-1　リスクマネジメントを的確に行う

マンション投資には複数のリスクがありますが、対策する方法もあります。購入する前から、運用中、売却時に至るまで、徹底して行うようにしましょう。

代表的なリスクに対する対策方法は下記になります。

リスクを把握しておきながらそのまま放置した場合、経営上のダメージを受けることになり、失敗につながることもあります。まずは適切なリスク対策ができる物件なのか、確認しておくと良いでしょう。

なお、マンション投資では低リスクの物件になるほど利回りが低くなる傾向があり、キャッシュフローを悪化させる要因ともなり得ます。リスクとリターンのバランスも加味しながら、物件を比較して検討していくことも大切です。

2-2　駅から近いなど立地条件の良いマンションを選ぶ

マンション投資の失敗を回避するには、物件選びが重要です。例えば、最寄り駅に近い物件であれば、家賃下落や資産価値下落リスクも避けられる可能性があります。

マンションは経年劣化によって家賃下落や入居率の低下などのリスクが高まっていきますが、立地条件が良いと一定の入居需要が見込めるため、大きな家賃下落のリスクを低下させることができます。

また、立地条件の良いマンションは担保性も高くなりやすく、不動産投資ローンの融資審査で高い評価を得やすい特徴があります。金利が低く抑えられ、実質利回りを高く維持できる可能性もあります。

2-3　複数の不動産会社・投資用マンションを比較して検討する

マンション投資には様々な投資戦略があり、それぞれの資金状況や年齢、リスク・リターンの取り方によって適した方法は異なってきます。そのため、まずはマンション投資の情報収集を行いながら複数の不動産会社・投資用マンションを比較し、自身に適した投資方法を模索していくことが大切です。

マンション投資に関して知識を得るためには下記のような方法があります。

• 不動産のウェブメディアで情報を収集する
• 書籍や専門書を読む
• セミナーや勉強会に参加する
• 不動産投資会社に相談する
• コミュニティなどに参加する
• 完成内覧会や見学会に出席する
• 資格を取得する

マンション投資に関する知識は自分で学ぶこともできますが、講師の方に基礎的な知識から教えてもらえるのが、不動産投資会社が定期的に開催しているセミナーです。無料で開催している例も多く、ウェブ上で空いた時間に受講できるため、参加を検討してみるのもいいでしょう。

まとめ

マンション投資にはメリットがありますが、反対にデメリットもあります。今回は注意したい6つのデメリットについて紹介しました。避けられないものもありますが、正しく知識を学んでいくことで、デメリットと感じないで不動産投資をスムーズに進められる可能性もあります。

まずはマンション投資にはどのようなデメリットがあるのか正しく把握し、そのための対策方法についても勉強していきましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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