人口増加著しい、アメリカ・ダラスの不動産市況と特徴、利回りを解説

海外不動産投資では、発展途上国の不動産に投資して、家賃収入のほか経済成長に伴う地価上昇による売却益を狙うパターンが有名です。しかし、発展途上国ではカントリーリスクを伴うため、世界経済の中心で、かつ経済成長が続くアメリカの不動産に投資する方もいます。

今回は、アメリカで注目されている都市の1つであるダラスにおける不動産市況と特徴、利回りについて解説します。

目次

1. ダラスでの不動産投資が注目されている5つの理由
   1-1．人口増加が著しい
   1-2．住宅価格の上昇が著しい
   1-3．交通アクセスが優れている
   1-4．優良企業が多数流入している
   1-5．不動産価格と世帯年収の乖離が小さい
2. ダラスの不動産利回り平均
3. 海外不動産投資はデメリットにも注意
   3-1．現地確認が難しい
   3-2．カントリーリスクを伴う
   3-3．融資を活用しにくい
4. ダラスの不動産に投資できる国内の会社は？
5. まとめ

1　ダラスでの不動産投資が注目されている5つの理由

ダラスはアメリカの南部にあるテキサス州北部に位置する大都市の1つです。第11代副大統領のジョージ・ダラスという人物が地名の由来で、古くから綿花の集積地として発展しました。現在はテキサス州の東部で油田が発見されたこともあり、石油化学工業を中心に企業の進出が著しい地域となっています。

そんなダラスが不動産投資に適した都市として注目を集めていますが、どんな理由があるのでしょうか？その理由は以下の5つです。

1. 人口増加が著しい
2. 住宅価格の上昇が著しい
3. 交通アクセスが優れている
4. 優良企業が多数流入している
5. 不動産価格と世帯年収の乖離が小さい

それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。

1-1　人口増加が著しい

1つ目の理由は人口増加が著しいことです。テキサス州全体の人口は、カリフォルニア州に次いでアメリカで第2位となっています。アメリカの国勢調査によると、最も人口の増加スピードが速い15の都市のうち、テキサス州の都市が半数を占めているという結果が出ています。

テキサス州全体の人口増加率は、全米人口増加率を大幅に上回る結果が出ています。また、ダラスと近郊のフォートワースで形成しているダラス・フォートワース都市圏は、人口増加率が全米トップクラスの人口増加率を誇り、700万人以上を擁すアメリカ全体の5本指に入る大都市圏です。

1-2　住宅価格の上昇が著しい

ダラスは人口増加に伴い、住宅価格の上昇も著しい状況です。2008年のリーマン・ブラザーズの経営破綻によって発生したリーマンショックでは、全米の大部分で地価の下落が生じましたが、ダラスではそこまで価格が下落しませんでした。

2012年から年間約8％のペースで一戸建て価格の中央値が上昇しており、アメリカ全体の住宅価格指数よりも上昇率が高くなっています。ダラスの住宅価格は、2007年～2016年の10年間で約1.5倍になるなど、全米トップレベルの住宅価格の上昇です（参照：S&P/ケース・シラー・全米住宅価格指数）。

1-3　交通アクセスが優れている

ダラスはちょうどアメリカの真ん中に位置しているため、東西への交通の中心となっています。アメリカはロシア・カナダに次いで第3位の面積を有しているにもかかわらず、ダラス・フォートワース地域からは48時間以内に国土の93％のエリアにアクセス可能と言われています。

また、飛行機を利用すれば東西の海岸に4時間程度でアクセス可能です。さらに日本のJR東海が支援する新幹線計画が進行中であるなど、今後さらに交通アクセスが良くなることが予定されています。

1-4　優良企業が多数流入している

4つ目の理由は優良企業が多数流入していることです。ダラスが含まれているテキサス州は、石油の生産地であることから石油化学工場を中心に多数の企業が流入しています。例えば、石油のメジャーであるエクソンモービル、トヨタ自動車の北米本社の移転、パナソニックのデジタル拠点などです。

法人税が0で幅広い優良企業が多数流入していることから、雇用増加率が第1位となっていることも大きな特徴と言えるでしょう。

1-5　不動産価格と世帯年収の乖離が小さい

また、不動産価格と世帯年収の乖離が小さいことも特徴です。不動産価格が高くて世帯年収が少ないと、不動産の購入が困難になります。一方、不動産価格が低くて世帯年収が多ければ、不動産の購入が比較的容易な状況であるため、活発に不動産取引が行われます。

この場合、家賃も手頃に設定されることとなるため、ダラスは人口増加の状況も踏まえると、安定した賃貸需要が期待できる都市だと考えられます。

2　ダラスの不動産利回り平均

ダラスが不動産投資に適した都市として注目を集めていることは分かりましたが、いくら注目されていると言っても、重要なのは利益を出せるかどうかです。

ダラス不動産の平均利回りは、アメリカの不動産投資向けリサーチ会社MASHVISORの調査によれば3％程度と言われています。

日本で不動産投資をした場合の平均利回りと比べると、「利回りはあまり魅力的でない」と思った方も多いと思います。しかし、一般的に日本国内の不動産の利回りは、表面利回りという家賃収入と物件価格のみで算出したものが使われていますが、アメリカ不動産の利回りは、実質利回りという支出も反映した利回りで表されます。

そのため場合によってはアメリカ不動産の利回りの方が高い可能性もあるほか、地価の上昇による売却益も期待できるのが魅力と言えるでしょう。

3　海外不動産投資はデメリットにも注意

国内不動産は少子高齢化による将来的な需要の低下によって、経営が不安定になる心配があります。一方海外不動産への投資は、人口が増加している・地価の上昇が期待できる地域も多く存在するため、今後さらなる注目を集めるでしょう。

しかし、海外不動産投資では国内不動産投資にはないデメリットも伴うので注意が必要です。海外不動産投資のデメリットは以下の3つです。

1. 現地確認が難しい
2. カントリーリスクを伴う
3. 融資を活用しにくい

それぞれのデメリットについて見ていきましょう。

3-1　現地確認が難しい

1つ目のデメリットは現地確認が難しいことです。国内不動産投資の場合には、国内なのである程度地域の土地勘があるほか、土地勘がないエリアでも現地確認をしに行くことが可能です。

しかし、海外不動産投資の場合には、海外なので不動産がある地域の土地勘が無いことが一般的ですし、実際に現地を確認することも困難です。そのため、よくわからないまま投資を始めてしまうことで失敗するリスクが高くなるほか、最悪の場合は詐欺にあってしまう可能性もあるので注意しましょう。

3-2　カントリーリスクを伴う

カントリーリスクとは、不動産が所在する国特有のリスクのことです。例えば、最悪法規制や税制によって不動産投資が継続できなくなる、または不動産を没収されてしまう可能性などが考えられます。

また、リーマンショックのようにアメリカ経済に大打撃が生じる、またはハリケーンなどの災害で不動産投資に影響が生じる可能性もあるなど、ダラスでもカントリーリスクを伴うので注意しましょう。

3-3　融資を活用しにくい

また、海外不動産投資では国内不動産投資のように融資を活用することが難しいのもデメリットになります。国内不動産投資の場合には、長期的な家賃収入と担保価値が期待できるため、比較的金融機関の融資が受けやすいと言えます。

しかし、海外不動産投資の場合には、国内の金融機関はリスクが高いと判断するため、融資を見送る、または担保として国内の不動産を指定する可能性があります。

また、海外の金融機関から融資を受けるという方法もありますが、海外の金融機関は金利が高いほか求められる自己資金比率も高いため、容易に不動産投資を始められるとは言えません。融資を活用しにくい分、海外不動産投資のハードルは比較的高いと言えるでしょう。

4　ダラスの不動産に投資できる国内の会社は？

ダラスの不動産投資がいくら魅力的でも、現地確認が難しかったり、融資の活用が難しかったりするデメリットがあり、なかなか容易には始められません。

このデメリットについては、アメリカ不動産の販売・管理・売却において国内トップクラスの実績を有する『オープンハウス』という企業をパートナーとして活用することで解決可能です。日本に本拠地を置きながらアメリカにも5ヶ所の現地法人を置き、アメリカの人口動態や需給バランスなどを調査した上で、投資に適していると判断したダラスを含めた4つのエリアの不動産を提案しています。

東証プライムに上場を果たしており、現地企業のネットワークをもとにダラス不動産購入・管理・売却をワンストップでサポートしてくれるので、一定の安心感があると言えるでしょう。

また、融資を活用しにくいという問題に関しても、グループ会社のアイビーネットの融資を受けることができれば、購入する不動産を担保に最大で70％まで融資を受けられます。現金購入のケースが多い海外不動産投資において、スタートのハードルを大きく下げてくれると言えるでしょう。（※融資審査・各種条件に関しては個別で異なりますので、詳細は株式会社アイビーネットに確認して下さい。）

5　まとめ

日本は少子高齢化によって不動産投資の将来性に不安を感じる方も見られますが、海外には人口が増加している地域も多いため、インカムゲインとキャピタルゲイン両方を狙える海外不動産投資も注目されるようになりました。

しかし、海外不動産投資にはカントリーリスクなどを伴うため、リスクが高い発展途上国よりも、先進国であるアメリカなどに投資した方がリスクを抑えながら運用できる可能性は高くなります。

アメリカのダラスは人口増加や住宅価格の上昇が著しいエリアとして注目されていますが、現地情報が入りにくい・融資を受けにくいといった海外特有のデメリットもあるので注意が必要です。そのため、信頼できる不動産会社を介して不動産投資を始めるのが望ましいでしょう。

• 海外での不動産投資に強い会社の比較・まとめ

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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