マンション投資・経営における防犯性能のポイントは？入居者から選ばれるポイント9つ

マンション投資・経営において、所有物件のセキュリティを高めることは重要施策の一つです。部屋を探す際に防犯性能にこだわる方少なくなく、防犯性能を高めることは空室対策にもなります。

今回のコラムでは、マンション投資・経営における防犯対策の重要性や、入居者から選ばれるための防犯対策のポイントも紹介します。

目次

1. マンションにおける防犯対策の重要性
   1-1．マンションで発生する侵入窃盗被害
   1-2．データから見るマンションにおける防犯対策
2. 一棟マンション投資・経営における防犯対策のポイント
   2-1．防犯カメラを設置する
   2-2．マンションの出入り口をオートロックにする
   2-3．防犯性の高い窓を導入する
   2-4．有人による管理体制や遠隔監視システムを導入する
   2-5．不必要な侵入経路を作らない
   2-6．ディンプルキーやスマートロックなどを採用する
3. 区分マンション投資・経営における防犯対策のポイント
   3-1．窓用防犯ブザーを設置する
   3-2．後付けスマートロックを取り付ける
   3-3．ホームセキュリティを提供する

4．防犯対策が手厚いマンション投資・経営の不動産会社
4-1．プロパティエージェント
4-2．インヴァランス

4. まとめ

1　マンションにおける防犯対策の重要性

入居者に安心して暮らしてもらうには、マンションで発生する可能性のある犯罪について正しく把握し、物件オーナーとして適切な対応策を講じることです。そこで3つのデータから、マンションにおける防犯対策の重要性について見ていきましょう。

1-1　マンションで発生する侵入窃盗被害

警察庁の「住まいる防犯110番」によると、2022年に全国で発生した侵入窃盗は前年比1.8％減の36,588件です。発生件数は20年連続で減少していますが、それでも3万件以上の侵入窃盗被害が全国で発生していることがわかります。

このうち侵入窃盗が発生している場所を多い順に記載すると、下記のようになります。

※参照：警察庁「住まいる防犯110番>侵入窃盗の発生場所別認知件数（令和4年）」

3階建て以下の主にアパートと4階建て以上の主にマンションを合わせると、共同住宅全体では12.1％を占めており、一戸建て住宅に比べて件数の割合は低くなっています。これは、マンションが侵入しにくい構造になっていることに加えて、大規模マンションであれば防犯対策が取られていることが多いからと考えられます。

一方で、全体の10分の1程度（4階建て以上は4.3％）と低い水準ではあるものの、全国の共同住宅で4,000件程度の侵入窃盗が発生しているという見方もできます。

防犯対策を適切に行うことは、経営上のリスクを下げるという観点だけでなく、実際にマンションへ居住してもらう入居者の方に安心して暮らしてもらえる住宅を提供することに繋がります。この点も踏まえて、マンション投資・経営における防犯対策について検討していきましょう。

1-2　データから見るマンションにおける防犯対策

下記の表は、警察庁の「令和3年の刑法犯に関する統計資料」から、侵入窃盗の手段についてまとめたものです。最も多いのが「無締り」で、次に多いのが「ガラス破り」となっています。

※参照：警察庁「令和3年の刑法犯に関する統計資料」

上記の統計は一戸建ても含んでいますが、共同住宅で発生した空き巣被害の侵入経路に絞り込むと下記のようになります。

※参照：警察庁「令和3年の刑法犯に関する統計資料」

2021年に発生した共同住宅での空き巣被害は3,767件あり、そのうち侵入経路としても最も多いのが約半数となる表の出入り口です。そして、次に多いのが約4割を占めている窓となっています。

マンションでは、出入り口と窓の防犯対策をより強化することで、被害に遭う可能性を下げることができると考えられます。

この2つのデータをもとに、次の項目ではマンション投資における防犯対策のポイントについて解説していきます。ただし、マンション投資といっても、マンション一棟を運用しているケースと、区分所有して運用しているケースがあります。

そこで、一棟マンション投資における防犯対策と、区分所有によるマンション投資の防犯対策に分け、それぞれのポイントを紹介していきます。

2　一棟マンション投資・経営における防犯対策のポイント

一棟マンションを建築する場合、あるいは一棟マンションの中古物件を購入する場合に、防犯性能を向上させる代表的な6つのポイントを紹介していきます。

2-1　防犯カメラを設置する

防犯カメラには侵入者に対する威嚇効果や、犯罪が起きた際の証拠能力などによって、犯罪抑止効果があります。商業施設や教育施設、駅や街頭、コンビニ、スーパーマーケットなどさまざまな場所で導入されています。

マンションでは、配達員など住人以外にも不特定多数の人が出入りすることもあります。玄関やエントランス、エレベーターなどに防犯カメラを設置することで、日々の暮らしの安全性向上に寄与することができます。

2-2　マンションの出入り口をオートロックにする

大規模マンションで多く導入されているのがオートロックです。鍵がないと出入り口が開かないため、住人以外の出入りを防ぐことができます。各部屋に設置されたモニター付きインターフォンとの連動で、訪問者をモニターで確認できるのも特徴です。不審者の侵入を防ぐことに加えて、不必要な訪問営業などを回避することもできます。

また、不在時に荷物を保管できる宅配ボックスを設置することも防犯対策として有効です。過去には宅配便を装って敷地に侵入する事件も発生していることや、昨今の宅配需要の増加という観点からも検討したいポイントと言えます。

2-3　防犯性の高い窓を導入する

侵入窃盗の場合、無締まりに続いて多いのがガラス破りです。バールなどでガラスを叩き割ったり、バーナーで熱してガラスを割って侵入するといった方法も確認されています。特に1階から3階程度まではベランダなどを伝うことで、侵入されやすいと考えられます。

これらの防犯対策として有効なのが、例えば、防犯に優れた中間膜を挟み込んで複層にした防犯ガラスの導入です。また網入りガラスは、割られても飛散しにくいため、侵入されにくいというメリットがあります。

2-4　有人による管理体制や遠隔監視システムを導入する

大規模なマンションの場合は管理人や警備員が常駐し、24時間体制で有人管理を行っているケースがあります。管理者が近くにいることで必要な時にすぐに対応してもらえるため、入居者にとっては安心材料となります。

ただし、管理委託費用などが高額になりやすいというデメリットもあります。導入が難しい場合には、管理会社や警備会社などとの契約によって、遠隔監視システムの導入を検討されてみると良いでしょう。有人管理ほど迅速な対応はできませんが、異常があった場合には24時間体制ですぐに警備員やスタッフが駆けつけてくれます。

2-5　不必要な侵入経路を作らない

これまで紹介したような設備機器を導入するだけではなく、構造などでも防犯対策をすることができます。例えば、建物の外周に塀を設けることは不審者の侵入を防ぐ役割がありますが、塀と建物の距離が近いと塀を登って住戸のベランダに侵入されることも考えられます。

また雨樋や外階段なども侵入の手段に使われることがあるため、設置する際には適切な構造にする必要があります。

このほか、柱などが多いと死角ができやすくなるため、その場合は常備灯を設置するなどで対応するようにしましょう。また人通りが多い場所は不審者が身を隠す場所が少なくなるため、大胆な行動を抑止することができます。

人通りに関しては物件の取得後の対策が難しいため、購入前の現地調査で周辺の雰囲気などを確認されておくと良いでしょう。

2-6　ディンプルキーやスマートロックなどを採用する

マンション内に不審者が侵入したとしても、たくさんある居室の中から侵入窃盗に遭わないようにするには、玄関ドアの鍵に防犯対策を施しておくことです。

例えば、ピッキング（鍵のこじ開け）がしにくくなるように、ディンプルキーを採用するマンションも多くあります。ディンプルキーは小さなくぼみが数多く開いており、合鍵が作りにくいため、紛失した際も空き巣に入られにくいというメリットがあります。

また、玄関ドアに鍵を2つ設置するダブルロックも有効です。近年は電子情報を用いて鍵の開け閉めを行うカードキーや、スマートフォンを使ったスマートロックが導入されているマンションもあります。解錠が難しいことに加えて、鍵の閉め忘れ（無締まり）による空き巣被害にも対応できます。

3　区分マンション投資・経営における防犯対策のポイント

マンションのひと部屋を区分所有している場合、管理規則による制約もあり、個人投資家が対策できる防犯対策は限定的です。

まずは前述したような防犯対策を実行しているマンションの部屋を選んで投資検討する、ということがポイントとなるでしょう。これに加え、取得後に個人でも対応可能な防犯対策について詳しくご紹介します。

3-1　窓用防犯ブザーを設置する

区分所有の場合、玄関ドアや窓ガラス、サッシなどを個々に変更することが難しいケースがあります。そのような場合でも手軽に導入できるのが、窓用の防犯ブザーです。窓に衝撃が加えられるなど異常な事態を検知することでブザーが鳴り、周囲に知らせる仕組みになっています。

価格は数千円からあり、窓に貼り付けるだけといったように取り付けも簡単になっています。使用方法などを伝えて正しく利用してもらうことで、入居者の安全な暮らしを守ることができます。ベランダに不審者が侵入した際に、照明がついて威嚇する人感センサー付きライトなども有効と考えられます。

3-2　後付けスマートロックを取り付ける

前述したスマートロックは後付けで設置することも可能です。交換型は工事が必要になりますが、後付け型はサムターンなどの金具に被せるだけで工事が不要です。また、後付け型の補助ロックなども防犯対策グッズとして市販されています。

ただし、こうしたグッズを玄関ドアに取り付けるのを管理規約で禁止しているマンションもあります。管理規約の確認、管理組合への相談を経てから導入するようにしましょう。

3-3　ホームセキュリティを提供する

ホームセキュリティは、空き巣などの被害が発生したケースのほか、火災やガス漏れなどの際に警備員が駆けつけるサービスです。区分所有者として個別に契約することもできるため、安心して暮らせるように付加価値として入居者に提供するのもいいでしょう。

費用が月額数千円のプランもあり、その分管理費を多めに設定することでオーナーとしての負担分を軽減させることもできます。またホームセキュリティを利用するか、入居者に選択してもらうといった方法も考えられます。

4．防犯対策が手厚いマンション投資・経営の不動産会社

4-1．プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発により高い入居率を実現している東証プライム上場グループ企業です。新築マンションと中古マンションを両方扱うハイブリッド型の会社で、新築では土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しています。

プロパティエージェントの防犯対策

プロパティエージェントが実施している防犯対策としては、ALSOKによる24時間体制の集中管理システム、エントランスのオートロック、エントランス・エレベーター内・駐輪場への防犯カメラ設置、TVモニターフォン、ディンプルキーなどが導入されています。（※物件により異なる）

4-2．インヴァランス

インヴァランスは東京都心を中心に23区内のマンションを開発・販売する不動産投資会社です。投資用マンションブランド「CREVISTA」「LUXUDEAR」を100棟以上開発・販売した実績があり、株式会社不動産経済研究所発表の2019年上期首都圏投資用マンション市場動向では供給実績で2位となっています。過去には高輪のマンションでグッドデザイン賞も受賞しているなど、クオリティ面でも非常に高い水準となっています。

スマートライフ・プラットフォーム「SpaceCore」

インヴァランスの物件は、アクセルラボが提供しているスマートライフ・プラットフォーム「SpaceCore」を導入することで、スマートホーム化を実現。最先端のIoT導入により入居者満足度の向上と物件の差別化に成功し、入居率98.84%（※2023年4月末時点）となっています。

インヴァランスのSpaceCore導入物件にお住まいの方は、専用アプリをインストールすると、無料で利用することが可能です。スマートスピーカーと連動することで、音声でも家電をコントロールすることが可能です。

まとめ

犯罪やトラブルを未然に防ぐために対策を講じることは、オーナーのリスク軽減だけでなく、入居者の安全を守ることにも繋がります。

今回はマンション投資・経営における防犯対策のポイントを解説しました。いくつか紹介しましたが、マンションの防犯対策は複数備わっていた方がセキュリティが高くなり、防犯性はより高くなります。

なお、区分所有のマンションの場合、共有部分の防犯対策については管理組合の意向によって決定されます。まずは購入前に適切な防犯対策が講じられているかを検証し、購入後の場合はスマートロックやホームセキュリティの導入ができるかを検討されていくと良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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