投資用マンションの購入で初心者が失敗しないためのポイントは？

不動産投資には、アパート投資やマンション投資、戸建投資などいくつか種類が分かれています。その中でも、立地条件が良い物件も多く安定した需要が期待できる区分マンション投資が注目されていますが、投資用マンションを購入する際にはどのような点に注意すべきなのでしょうか？

そこで今回は、区分マンション投資のメリット・デメリット、投資用区分マンションの購入で失敗しないポイントを解説します。

目次

1. マンション投資の3つのメリット
   1-1．需要が高い物件が多い
   1-2．自己の居住用に転用できる
   1-3．ロングリターンが期待できる
2. マンション投資の2つのデメリット
   2-1．空室に伴う家賃収入減少リスクが高い
   2-2．アパートなどと比べて利回りが低い
3. 投資用マンションを購入する際のポイント
   3-1．安定した需要が期待できるマンションを選ぶ
   3-2．なるべく築年数の浅いマンションを選ぶ
4. まとめ

1　マンション投資の3つのメリット

不動産投資全般では、安定継続した家賃収入が期待できる・所得税や相続税の節税効果が期待できるといったメリットがありますが、マンション投資にはどんな特有のメリットがあるのでしょうか？

マンション投資特有のメリットは以下の3つです。

1. 需要が高い物件が多い
2. 自己の居住用に転用できる
3. ロングリターンが期待できる

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

1-1　需要が高い物件が多い

1つ目は需要が高い物件が多いことです。マンションは建築条件などの関係から、大通りや駅前などに多いという特徴があります。そのため、アパートや戸建て住宅と比較して立地条件が良いことから安定した需要が期待できる物件を見つけやすいメリットがあります。

需要の高さは安定した入居率の確保に繋がるほか、流動性の高さとも連動しています。余裕資金で不動産投資を行っていたものの、急にまとまった資金が必要になったという場合でも、買い手がすぐに見つかることもあります。

「少子化で人口が減少しているのに、需要は期待できるの？」と疑問を抱いた方もいると思います。確かに、少子化で人口が減少すれば空き家も増加するため、需要は下がるかもしれません。しかし、2018年に総務省が公表した「情報通信白書」では、未婚者数増加・核家族化の影響で年々単身者が増加していることが記載されています。

マンション投資では、ファミリー向けのマンションだけでなく、ワンルームマンションに投資するという選択もあるため、ニーズに合わせることでより安定した需要が期待できるでしょう。

1-2　自己の居住用に転用できる

続いてのメリットは自己の居住用に転用できるということです。不動産投資では築年数の経過とともに建物が劣化するため、状況に合わせて修繕が必要です。そのため、ある程度運用してから売却して次の物件に買い替える方も多くいます。

また、アパートなどの場合はリフォームやリノベーションもしくは建て直して不動産投資を続けるという選択肢もありますが、マンションの場合は自己の居住用に切り替えるという選択肢もあります。

利便性の良いマンションを選んで投資しておけば、家賃収入を老後の私的年金代わりにできるほか、老後に適した住居の確保にもつながるでしょう。

1-3　ロングリターンが期待できる

最後はロングリターンが期待できることです。

例えば株式投資やFXでは短期的に大きな利益も期待できる一方、価格の変動が激しく利益を得られるか確実ではないという特徴があります。一方マンション投資では、入居者がいる限り、銀行預金の利息のように長期に渡る安定した収入が得られるというロングリターンが期待できるでしょう。

2　マンション投資の2つのデメリット

マンション投資にはいくつかのメリットがあることが分かりましたが、リスクを抑えながらマンション投資を行うにはデメリットも把握しておくことが重要です。マンション投資の主なデメリットは以下の2つです。

1. 空室が出ると収入が0円となるリスクがある
2. アパートなどと比べて利回りが低い

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

2-1　空室が出ると収入が0円となるリスクがある

区分マンションの代表的なデメリットは、空室が出ると収入が0円となってしまうリスクがあることです。

アパートなど一棟ものに投資する場合には、複数の部屋を有しているため、全ての部屋が空室にならない限りは家賃収入が0になるということはありません。しかし、区分マンション投資や戸建投資の場合には、複数の物件を購入・運用しない限りは1戸だけの運用となるため、空室になると家賃収入が0円になります。

不動産投資を行う際は、基本的に金融機関の融資を受けながら行います。借り入れの返済は家賃収入から行うのが一般的です。空室によって家賃収入が0円になってしまうと、給与収入の一部や貯金を切り崩しながら返済をすることになるので注意しましょう。

また、このリスクに備えて毎月の不動産投資の黒字には手をつけずに蓄えておき、空室時にはその中から支出を行うというように対応すれば、長期的に無理なく運用に取り組むことができます。

2-2　利回りが低い

マンション投資のもう1つのデメリットは、他の物件と比べて利回りが低いことです。例えばアパート投資では投資規模が大きいものの、そのぶん得られる家賃収入が多く、利回りも比較的高くなります。また、戸建投資では物件によって価格に大きな差があり、また表面利回りは不動産投資の中でも高くなる傾向があります。

一方で、立地条件の良いマンションは投資額が大きいものの、得られる家賃収入はそこまで多くありません。また、修繕積立金や管理費というランニングコストも発生します。その結果、マンション投資は実質利回りが低くなりやすいことがデメリットと言えるでしょう。

3　投資用マンションを購入する際のポイント

マンション投資では需要が高く長期的な家賃収入が期待できる物件が比較的見つけやすいメリットがありますが、一方で空室時に収入が0円になるリスクや利回りが低いというデメリットもあります。そのため、少しでもリスクを抑えながらマンション投資を行うためにも、これらを考慮してマンションを購入する必要があります。

以下では投資用マンションを購入する際の3つのコツをご紹介します。

1. 安定した需要が期待できるマンションを選ぶ
2. なるべく築年数の浅いマンションを選ぶ

3-1　安定した需要が期待できるマンションを選ぶ

マンション投資のコツは、安定した需要が期待できるマンションを選ぶことです。マンションには立地条件が良いものが多いのですが、逆にそれだけ選択肢が多いということを意味するため、より入居希望者の需要が期待できるマンションを選ぶことが重要です。

例えば、最寄り駅から徒歩10分以内というのが不動産投資における1つの目安となりますが、駅から徒歩5分～7分以内のマンションを選ぶ・乗降者数が多いもしくはターミナル駅からアクセスしやすい駅を選ぶなど、より厳しい条件で検索するなどです。

「少しでも購入価格を抑えたい」と思う方が多いと思いますが、ロングリターンを継続的に得るには、最初の投資用マンション選びが重要になるので注意しましょう。

3-2　なるべく築年数の浅いマンションを選ぶ

少しでも利回りを高くしたい、と考えるとどうしても築年数が経ったマンションに目が行ってしまいますが、築古の物件はかなりの目利きや投資経験が必要で、あまり初心者向きとは言えません。

たとえば、1981年（昭和56年）5月31日までに建築確認を受けたマンションには、旧耐震基準が適用されています。旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しないような構造基準ですが、新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れでも建物が倒壊しないような構造基準となっています。

旧耐震基準のマンションを購入すると、耐震補強が必要になってランニングコストが多くかかるほか、維持修繕にかかる費用も多くなります。また、そのようなマンションは設備が古いことも多く、新築または築年数が浅いマンションより需要が低いと言えます。

そのため、少しでもリスクを抑えながらマンション投資を行うには、まずは築年数の浅いマンションを検討することから始めるのが良いでしょう。

4 まとめ

マンション投資は、アパート投資や戸建投資よりと比較すると、立地条件の良い物件を選びやすく、また物件数が多いためユーザーニーズに合った物件を吟味できるため、良い物件を選べば安定した運用が期待できます。しかし、マンション投資であれば誰でも成功するというわけではないため、失敗しないためのコツを抑えておくことが重要です。

投資用マンションの購入で失敗を防ぐためには、「安定した需要が期待できるマンションを選ぶ」「なるべく築年数の浅いマンションを選ぶ」というポイントがあります。少しでもリスクを抑えながら長期的な家賃収入を得るためにも、それらのコツを踏まえてマンション投資を行いましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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