千葉のアパート経営に強いおすすめの不動産投資会社は？始め方や流れも解説

千葉県は2023年1月1日時点で人口が627万人を超え、政令指定都市である千葉市では豊富な住宅需要が見込めることからアパート経営も検討しやすいエリアの一つです。

一方、千葉県には多くの不動産会社やハウスメーカーが参入しています。投資を検討するにあたり、何を基準に選ぶといいのかわからない初心者の方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は千葉のアパート経営の始め方や注意点についても解説し、千葉県のアパート経営に強い不動産投資会社を2社紹介します。

目次

1. 千葉でアパート経営を始める前に注意しておきたいポイント
   1-1．持ち家比率が高い
   1-2．延床面積が広い
   1-3．地震や台風の被害が大きいエリアがある
2. 千葉のアパート経営の始め方・流れ
   2-1．中古アパート経営を行う場合
   2-2．新しく土地を取得して新築アパート経営を行う場合
3. 千葉の新築アパート経営に強い不動産投資会社
   3-1．シノケンプロデュース
   3-2．アイケンジャパン
4. まとめ

1　千葉でアパート経営を始める前に注意しておきたいポイント

この項目では、千葉でアパート経営を始める前に注意しておきたいポイントについて解説していきます。

1-1　持ち家比率が高い

「平成30年住宅・土地統計調査」によると、千葉県の持ち家比率は65.4％となっており、全国平均の61.2％よりも高い数値になっています。一都三県では埼玉県が最も多く65.7％ですが、その差は0.3ポイントでほとんど変わらない数値になっています。

一方、民営借家の比率は全国平均よりも低い25.4％で、一都三県の中でも最も低くなっています。

※出典：「平成30年住宅・土地統計調査」

千葉県の県庁所在地である千葉市でも、同様に持ち家比率が高い傾向にあります。「千葉市住生活基本計画（平成29年7月改）」によると、千葉市の持ち家比率は62.1％となっており、政令指定都市の中では新潟市の66.4％、静岡市の63.6％、浜松市の62.7％に次いで4番目の高さになっています。

これらのことから、千葉県または千葉市では賃貸住宅に対する需要が少ないエリアがあるということが分かります。入居者の方に長く住んでもらうための施策や工夫、エリア選びが必要になることは、千葉でアパート経営を始める際に注意しておきたいポイントの一つです。

1-2　延床面積が広い

住宅の延床面積が広い点も、千葉県でアパート経営を行う上で注意したいポイントです。国土交通省が発表している「令和4年度住宅経済関連データ」によると、1住宅あたりの延床面積は千葉県が89.74㎡となっており、一都三県のうちで最も広い値です。

※出典：国土交通省「令和4年度住宅経済関連データ　1住宅あたりの延べ床面積の都道府県比較」より抜粋

また、総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、千葉県では1人当たりの居住室の畳数が13.76畳となっており、こちらも一都三県の中では最も広い値になっています。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋

千葉市についても同様で、平成25年の「住宅・土地統計調査」では、借家の平均延床面積は45.59㎡となっています。「令和4年度住宅経済関連データ」によると、民営借家の延床面積（平成30年）は、全国平均が45.57㎡、関東臨海では41.76㎡となっており、千葉市が高い位置にあることも伺えます。

これらの傾向から、アパートを建てる際は、居住面積に余裕を持って建てることが入居者確保の一つの条件と考えられます。広い土地を確保し、さらに延床面積が広くなることから建築コストがかかりやすく、また土地面積あたりの投資効率がやや低いという傾向があることも推測できます。

1-3．地震や台風の被害が大きいエリアがある

千葉県は関東地方の南東部にあり、県の南半分は太平洋につき出た房総半島になります。多くの部分が海に面している立地条件から、地震や台風の被害が大きくなりやすいエリアがあり、注意が必要です。まずは、千葉県防災危機管理部防災政策課政策室が公表しているハザードマップを確認してみましょう。

※画像引用：千葉県「最終報告書0517_7ゆれやすさマップ図面」

こちらを見ると主に沿岸部の地盤が弱く、地震発生時には大きく揺れやすいエリアであることが指摘されています。その他、山岳地帯や大きな川がある部分においても地盤の弱さが指摘されており、投資を検討する際は注意しておきたいエリアとなっています。

また、千葉県は台風被害についても注意が必要です。令和元年9月5日3時に南鳥島近海で発生した台風第15号では、千葉県を中心に7万4,900棟を超える住家被害が発生するなど甚大な被害が起きました。（※参照：総務省消防庁「令和元年版 消防白書」）

これらの災害への対策としては、エリア選びに加えて、アパートの耐震性や劣化対策等級などの性能について着目しておきましょう。また、大規模な修繕に備えて火災保険の対象範囲を厚めに広げるなどの対策も有効です。

2　千葉のアパート経営の始め方・流れ

アパート経営を始めるには、市場で売りに出されている中古アパートを購入する場合と、アパート建築会社が建てる新築アパートを購入する2つの方法があります。それぞれの始め方や流れについて見ていきましょう。

2-1　中古アパート経営を行う場合

中古物件を探すには、不動産市場で販売されている物件をインターネットで調べたり、不動産会社に問い合わせるといった方法があります。概ね下記のような流れになります。

1. 中古アパートを探す
2. 購入を申し込む
3. 金融機関に融資を申し込む
4. 売買契約を締結する
5. アパートが引き渡される
6. 物件の登記を行う

千葉県は東京で働く方のベッドタウンという印象を持つ方もいると思いますが、千葉市に限定すると必ずしもそうではありません。千葉市の資料「千葉市まち・ひと・しごと創生人口ビジョン（2021改訂版）」によると、千葉市の昼夜間人口比率は首都圏の政令指定都市では最も多い97.9％となっており、千葉市内で働いている人も多いことがわかります。

そのため東京へのアクセスの良さだけではなく、千葉市中心部へのアクセスの良さを優先してエリアを選ぶケースも考えられます。このように取得する物件の条件などによって入居者のターゲットが異なるため、物件選びは慎重に行いましょう。

2-2　新築アパート経営を行う場合

一方、新築物件でアパート経営を始める場合は、2つの方法があります。アパート建築会社が供給する土地付きのアパートを購入する方法と、土地を購入してアパート建築会社に建ててもらう方法です。

おおよそ下記のような流れになりますが、アパート建築会社が供給する物件を購入する場合は①〜④は省略されます。

1. 土地を選定する
2. 購入を申し込む
3. 金融機関に融資を申し込む
4. 売買契約を締結する
5. アパート建築会社を選定する
6. 工事請負契約を締結する（新築アパートを購入する場合は売買契約を締結する）
7. 入居者募集を開始する
8. アパートが引き渡される
9. 物件の登記を行う

千葉市では2018年にJR千葉駅がリニューアルオープンしたことをきっかけに、再開発が活発になっています。そのため地域によって利便性が異なり、アパート経営を行う場合はエリアの選定が欠かせません。地価上昇率などを参考にしながら、エリア選定を行うようにしましょう。

下記の表は、千葉市6区の住宅地の地価推移を表したものです。

※出典：千葉県「地価調査・地価公示」より抜粋

緑区は6万円台なのに対して美浜区は16万円台で推移しています。このようにエリアによって地価が大きく異なるのも千葉市の特徴です。また中央区の2018年度から2022年度への上昇率は1.09ですが、若葉区は1.03となっています。このように地価の上昇率も把握しておくと投資判断に役立ちます。

3　千葉の新築アパート経営に強い不動産投資会社

これまで解説したように千葉でのアパート経営では、エリアの選定や居住面積など注意すべきポイントがあります。特に災害発生時には大きな建物の損傷に繋がる可能性もあるため、建物の耐震性能については慎重に判断しておきたいポイントになります。

これらを踏まえ、千葉でのアパート経営に関して実績が豊富な不動産投資会社（アパート建築会社）を選ぶことが重要です。ここでは、千葉の新築アパート経営に強い「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」の2社について紹介していきます。

3-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、自社施工のアパートを全国に7,000棟以上供給している不動産投資会社です。全国賃貸住宅新聞の「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」では、9年連続No.1の実績があります。

「シノケングループ」の100%子会社で、東京都港区の本社ほか、福岡市、名古屋市、大阪市、仙台市にオフィスを構えています。これまで7,000名を超える全国のオーナーと契約しており、千葉県でも実績を積み重ねています。

アパートの特徴

シノケンプロデュースでは、入居者の快適性に加えて、投資用不動産としての資産性も合わせ持つアパートを供給しています。具体的には、下記のような特徴があります。

• 土地の取得は、独自ルートにより最寄り駅から徒歩10分以内の入居ニーズの豊富なエリアを厳選
• 耐震性を高めて、震度7でも倒壊しない建物をつくる
• 入居者へのアンケートをもとに、サーモスタット付水栓など人気の高い設備を標準装備
• 独自工法を採用し、防音対策を徹底
• 劣化対策等級2に適合し、概ね50〜60年の長期耐久性能を持っている
• エアコンなどの保証や原状回復時の定額リフォームなどを保証する「シノケンあんしんシステム」を提供

また高いデザイン性も評価されており、主力商品の「New Standard」は2016年度のグッドデザイン賞をダブル受賞しています。このような特徴を持つことから、グループ会社のシノケンファシリティーズは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績と入居率98.56% (2023年年間平均入居率)の実績があります。

耐震性を高めて、震度7でも倒壊しない建物をつくる

シノケンプロデュースが提供するアパートは、高い耐震性も特徴の一つです。それは、1990年の創立から30年以上経った2022年まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績からも伺えます。ポイントは地盤調査、対策工事、基礎構造という3つで、強固な土地に鉄筋コンクリートを打ち込む「ベタ基礎」構造も特徴です。

シノケンプロデュースでは全ての土地に対して地盤調査を必ず実施。 第三者の地盤調査会社の調査内容に基づき、必要に応じて、 その地盤の性質にあった適切な対策工事を行います。さらに、強固な土地の底面全体に鉄筋コンクリートを打ち込む「ベタ基礎」構造により、高い耐震性を保ちます（※引用：シノケンの品質・技術安心の耐震設計）

金融機関との信頼関係で優遇プランの適用も

シノケンプロデュースでは、30年以上にわたり金融機関との間で信頼関係を築いてきており、2023年1月時点で独占契約の金融機関を含めて20行以上と提携しています。日本で初めて独占業務提携による新築投資用アパート100％ローンを提供するなど融資付けの実績も豊富です。

通常、アパートローンは金利が高めで融資期間も短くなりがちですが、シノケンプロデュースの物件の場合、金利は1％台から、融資期間は住宅ローンやRC造と同じ35年間といったプランの適用も可能です。幅広い金融機関のラインナップから、オーナーの属性などに合わせて紹介しています。

シノケンプロデュースでアパート経営を始める流れ

シノケンプロデュースでアパート経営を始めるには、主に次の3つの方法があります。

• オンラインセミナーを受ける
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

それぞれの方法について流れを解説していきます。

オンラインセミナーを受けるには、「無料セミナー」のページで申し込みをします。オンラインセミナーの時間帯が複数表示されるので、参加希望のセミナーを選び、氏名や住所などの必要事項を記入して送信します。

個別相談会については、仙台をはじめ、東京、名古屋、大阪、福岡の各会場でセミナー講師に個別で相談できる「プライベート個別相談会」を行っています。オンラインで相談をすることも可能です。

「まずはシノケンのアパート経営について詳しく知りたい」という方は資料請求も可能です。ノウハウブックを入手することで、自宅でシノケンプロデュースのアパート経営について学ぶことができます。「申し込みページ」から資料請求のページに行き、入力フォームに住所などを記載して送信することで申し込みが完了します。届いた資料を確認し、アパート経営を検討する場合は、個別相談などでさらに詳しい相談をする流れになります。

3-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、福岡本社、東京本社を含め、国内外に10拠点を展開する不動産投資会社です。コンセプトを「堅実なアパート経営」とし、「入居者に選ばれるかどうか」を徹底的に追求してアパートを供給しています。充実した管理体制・サポート体制を築いているのも特徴で、入居者からの問い合わせに適切に応えられるよう24時間体制を構築しているほか、初回満室保証制度といった保証制度も4つ用意しています。

主力商品の投資用木造アパート「グランティック」シリーズなどを中心に、全国各地に1,000棟を超えるアパートを提供しています。千葉県では「GRANDTIC L-STYLE 東千葉」「REGALEST蘇我8」など、約30棟のアパートを2022年12月末までに供給しています。

アパートの特徴

アイケンジャパンでは、アパート経営の成功の本質を「入居者に選ばれるかどうか」とし、下記のようなこだわりを持ってアパートの設計・建築を行っています。

• 土地を選定する際は、最寄り駅から徒歩15分以内で「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を判断する
• 住み心地や快適性に配慮し、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビといったアパートとは思えないような設備を標準とする
• RC造と遜色のない防音性能を提供する
• 「キソゴム」と耐力壁を用いた独自のBSP構造で、建築基準法で定められている基準以上の強度を確保する
• 劣化対策等級は3を獲得し、建物が長持ちするだけではなく、メンテナンス費用も軽減する

単身者女性から選ばれる物件づくりを行っている点も特徴で、スマートフォンが部屋の鍵となる「スマートロック」、家電の遠隔操作なども行える「ホームIoT」といった最新設備を標準装備としています。これらのことから、金融機関からも高い評価を獲得しています。

入居率と収益稼働率は業界トップ水準を維持

アパート経営は長期間の投資になるため、将来にわたる収益性・資産性についても検討しておくことが重要です。そこで基準となるのが既存物件の入居率です。アイケンジャパンが、これまで企画施工した物件のうち2021年12月末時点まで継続して賃貸管理を行っているのは7,232戸ありますが、この7,232戸における2021年の平均入居率は99.7％（1月〜12月）となっています。

この入居率は、フリーレントや家賃の値下げなどを行っていない実績値です。オーナーの経営状況に負担を負わせることなく、高い入居率を維持していることがわかります。

また、賃貸用物件を評価する数値に収益稼働率がありますが、同社が企画開発した物件の収益稼働率は98.7％（2024年6月末時点）となっています。収益稼働率とは、新築時に提案した年間の想定家賃収入に対する実際の家賃収入の割合で、こちらも高い水準で推移しています。

耐震性能は基準の1.3倍で地震にも台風にも強い

アイケンジャパンのアパートは、土台と基礎の間に設置する積層ゴム「キソゴム」を採用しており、建物に伝わる揺れを最大30%～50%軽減しています。また構造用合板を使用した同社独自のBSP構造（Basic rubber Seismic board Protect）を導入することで、耐震性能は建築基準法で定められている基準の約1.3倍、劣化対策等級は最高レベルの等級3に適合しています（平成29年3月以降販売物件）。

千葉県では地震のほか、台風などの自然災害も多いという地理的特徴があります。アパート経営で注意しておきたい災害リスクの対策として、アパートの劣化対策等級の高さについても注目されてみると良いでしょう。

アイケンジャパンでアパート経営を始める流れ

アイケンジャパンでアパート経営を始めるには、下記のような方法があります。

• セミナーに参加する
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

セミナーや個別相談会に関する情報は「セミナー情報」のページで確認することができます。専用の申し込みフォームがあるので、そちらに入力して送信すると申し込みが完了します。セミナーの日時と都合が合わない場合は、同じページから個別相談会に申し込みをすることができます。

セミナーへの参加前にアイケンジャパンについて詳しく知っておきたいという方は、同社のパンフレットと「アパート経営成功の秘訣55」を無料でプレゼントしてもらうことも可能です。気になる方は「資料請求」のページから申し込みをされてみると良いでしょう。

まとめ

千葉で行うアパート経営に焦点を当てて解説しました。アパート経営はエリア特有の傾向に合わせて行うことが重要ですが、千葉では持ち家比率が高い、居住面積が広いといった特徴を把握した上で運営していくことが必要になります。こうした特徴を把握した上で、適切な提案をしてくれるアパート建築会社を選ぶようにしましょう。

今回は、千葉のアパート経営に強い「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」の2社を紹介しました。アパート経営を始める流れも参考に、まずは情報収集から始められてみると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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