横浜のアパート経営に強いおすすめの不動産投資会社は？始め方や流れも解説

横浜市は、2023年2月1日時点で道府県庁所在地最多の3,766,999人が暮らす政令指定都市です。世帯数も最も多い1,781,426世帯を数えており、アパート経営が検討しやすい都市です。

しかし、どのようなポイントで不動産投資会社を選べば良いのか、悩む方も多いのではないでしょうか。

そこで今回のコラムでは、横浜のアパート経営に強い不動産投資会社2社の紹介に加えて、横浜でのアパート経営における注意点や始め方についても解説します。

目次

1. 横浜のアパート経営を始める前に注意しておきたいポイント
   1-1．傾斜地が多いため、現地で確かめることが重要
   1-2．災害リスクが高い地域もある
2. 横浜のアパート経営の始め方・流れ
   2-1．中古アパート経営を行う場合
   2-2．新しく土地を取得して新築アパート経営を行う場合
3. 横浜の新築アパート経営に強い不動産投資会社
   3-1．シノケンプロデュース
   3-2．アイケンジャパン
4. まとめ

1　横浜のアパート経営を始める前に注意しておきたいポイント

横浜のアパート経営を始める前に注意しておきたいポイントについて解説していきます。

1-1　傾斜地が多いため、現地で確かめることが重要

横浜の地理的な特徴として挙げられるのが、傾斜地の多さです。下記の表は「一般財団法人日本開発構想研究所」が発表した、日本国内の都市の傾斜地の面積についてまとめたものです。

※出典：一般財団法人日本開発構想研究所「日本の斜面都市」より抜粋

傾斜度別に人口集中地区（DID）の面積を計測し、傾斜度15度以上の人口集中地区（DID）が多い順にランキングしており、坂が多いイメージが強い長崎市や神戸市などを抑えて横浜市が最も多くなっています。これは多摩丘陵から三浦丘陵が市内に広がっている地理的な特徴に加えて、台地が張り出していたり、河川が多く流れているため、高低差が大きいことも要因の一つです。

このように市内に傾斜地が多いということは、移動の難しさがあるということです。例えば、最寄り駅からの距離が同じ2つのアパートが売りに出されている場合、傾斜地に建っているアパートの方が歩きにくいと感じ、入居者の入居期間が短くなる可能性もあります。そのため横浜市内の入居者募集広告を見ると、「駅まで平坦な地形」とアピールされているケースもあるのです。

つまり横浜でアパート経営を始める際は、実際にその土地を歩いて確かめるなど細心の注意を払って現地調査をすることも重要なポイントとなってきます。

1-2　災害リスクが高い地域もある

前述したように、横浜は傾斜地が多いという地理的特徴があります。そのため横浜市内では人工的に造られた盛土造成地も多く、また斜面の崩壊を防ぐために擁壁も多く見られます。

このような特徴から土地の形状によっては災害リスクが高いケースもあり、エリアを選ぶ際には注意が必要です。地震や台風などに加えて、横浜で発生が考えられる災害について見ていきましょう。

土砂崩れ

横浜では梅雨や台風の時期になると市内でも土砂崩れ注意報などが発令され、実際に土砂崩れが起きることもあります。擁壁が多いのも横浜市の特徴ですが、排水がうまくできていないケースでは地盤が重くなり、擁壁が破壊するリスクも高まりますので、アパートの周辺に擁壁がないかもチェックポイントになります。なお、横浜市では擁壁に関して注意を促すため、「擁壁のはなし」という資料を公開しています。

洪水・浸水被害

市内を流れる鶴見川や帷子川沿い、また海に近いエリアは低地になっていることが多く、大雨や台風によって洪水や浸水の被害が懸念されます。元々は海だった横浜駅周辺では度々浸水被害を受けていることもあり、横浜市では「道路冠水想定箇所」をホームページで公開しています。

塩害被害

市全域の東側は海に面しており、海風のため風が強い日があるというのも横浜の特徴です。そのため塩害への注意が必要です。アパートを建築する際には耐久性が高い塗料を使用する他、長期運用するためには定期的なメンテナンスを行うことが必須と考えられます。

液状化現象

みなとみらい地区など海沿いの湾岸部は埋立地で、強い地震があると液状化現象が起こるリスクがあります。また津波や高潮による浸水の懸念もあり、2019年には高さ4メートルの高波で浸水被害が発生しています。（横浜市における高波に関する現地調査報告）

不同沈下

不同沈下とは、建物の重みによって地盤や建物が不ぞろいに沈んだり滑り出したりする現象のことです。沈下傾斜地を造成する場合、土を切り出す切土という工程が行われ、盛土を行います。そのため地盤が脆弱になり、建物が傾いたり、地中に沈む不同沈下のリスクがあります。

2　横浜のアパート経営の始め方・流れ

アパート経営を始めるには2つの方法があります。中古アパートを購入するケースと、新築アパートを購入するケースです。それぞれの始め方や流れについて見ていきましょう。

2-1　中古アパート経営を行う場合

中古物件を購入してアパート経営を始めるには、売却されている物件を探すことがスタートです。インターネットで調べたり、不動産会社に問い合わせるといった方法があります。順を追って見ていきましょう。

1. 中古アパートを探す
2. 購入を申し込む
3. 金融機関に融資を申し込む
4. 売買契約を締結する
5. アパートが引き渡される
6. 物件の登記を行う

前述したように、横浜市内は地理的特徴によって災害が起こりやすいエリアが想定されています。横浜市では「防災の地図」で各種のハザードマップを公開しています。こちらで確認してから、物件を選ぶようにしましょう。

またアパート経営を始めた後も、避難所や災害時給水所などの情報を入居者に適切に知らせるような取り組みも必要と考えられます。

2-2　新しく土地を取得して新築アパート経営を行う場合

新築物件でアパート経営を始める場合は、土地を購入する方法と、土地付きアパートを購入する方法があります。下記に代表的な流れを記載していますが、土地付きアパートを購入する場合は①〜④は省略されます。

1. 土地を探す
2. 購入を申し込む
3. 金融機関に融資を申し込む
4. 売買契約を締結する
5. アパート業者を選定する
6. 建設工事を開始する
7. 入居者募集を開始する
8. アパートが引き渡される
9. 物件の登記を行う

横浜市では地球温暖化に対応するため「横浜市地球温暖化対策実行計画」を策定し、2050 年までの脱炭素化「Zero Carbon Yokohama」の実現に向けた取り組みを実施しています。「ゼロカーボン市区町村協議会」を設⽴し、会長という立場から国に提⾔するなど、先駆け的な役割を果たしています。また2022年4月には、第１回「脱炭素先⾏地域」に「みなとみらい21地区」が選定されています。

このような背景から、具体的な規制は定めていませんが、市民に対して省エネ行動の推進や再エネなどの導入に取り組むことを期待しています。そのため新築住宅でのZEH基準の標準化、LED照明の普及率100％、再エネ100％電気への切り替えなどを推進していく方針です。

これから横浜市で新築アパートを建設・購入するのであれば、このような脱炭素社会の実現に向けた取り組みについても着目し、検討されていくのも良いでしょう。

3　横浜の新築アパート経営に強い不動産投資会社

前述したように横浜でのアパート経営には、傾斜地が多いなどの地理的特徴がある、災害リスクについて検討する必要があるなどの注意点があります。そこで重要なのが、横浜で実績が豊富な不動産投資会社（アパート建築会社）の情報を事前に把握しておくことです。

この項目では、どちらも横浜市での実績が豊富な「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」の2社について紹介していきます。

3-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、「シノケングループ」の100%子会社で、東京都港区の本社ほか、福岡市、名古屋市、大阪市、仙台市にオフィスを展開する不動産投資会社です。これまで7,000名を超える全国のオーナーと契約し、アパート供給棟数は自社施工で6,000棟以上を数えています。全国賃貸住宅新聞「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」による「年間アパート開発棟数部門」で、8年連続No.1の実績があります。

また、主力商品の「New Standard」が2016年度のグッドデザイン賞をダブル受賞した実績もあるなど、各方面で高い評価を受けています。横浜市内でも上大岡エリアなど人気のエリアに多数の物件を供給しています。

アパートの特徴

グッドデザイン賞を受賞するなどデザイン性に優れたシノケンプロデュースのアパートですが、外見だけではなく、入居者の快適性を考慮した下記のような特徴があります。

• 土地の取得は、独自ルートにより最寄り駅から徒歩10分以内の入居ニーズの豊富なエリアを厳選
• 耐震性を高めて、震度7でも倒壊しない建物をつくる
• 入居者へのアンケートをもとに、サーモスタット付水栓など人気の高い設備を標準装備
• 独自工法を採用し、防音対策を徹底
• 劣化対策等級2に適合し、概ね50〜60年の長期耐久性能を持っている
• エアコンなどの保証や原状回復時の定額リフォームなどを保証する「シノケンあんしんシステム」を提供

このような物件の特徴に加えて、管理業務はグループ企業のシノケンファシリティーズが担当しており、丁寧な管理業務でオーナーのアパート経営をサポートしています。を管理戸数は44,000戸（2022年12月末時点）を超えており、2022年の入居率は年間平均で98.39%となっています。

金融機関との信頼関係による豊富な融資実績

シノケンプロデュースは、30年以上にわたる金融機関との信頼関係があるため、豊富な融資付け実績を持っています。新築投資用アパート100％ローンを提供したのも、シノケンプロデュースが日本で初めてのことです。

現在、独占契約を含めて提携している金融機関は20行以上となっています。豊富な提携金融機関から、オーナーの属性によっては、金利が1％台、融資期間が住宅ローンやRC造と同じ35年間のプランを紹介してもらうことも可能です。

シノケンプロデュースでアパート経営を始める流れ

シノケンプロデュースでアパート経営を始めるには、主に次の3つの方法があります。

• オンラインセミナーを受ける
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

それぞれの方法について流れを解説していきます。

オンラインセミナーを受けるには、「無料セミナー」のページで申し込みをします。オンラインセミナーの時間帯が複数表示されるので、参加希望のセミナーを選び、氏名や住所などの必要事項を記入して送信します。

個別相談会については、仙台をはじめ、東京、名古屋、大阪、福岡の各会場でセミナー講師に個別で相談できる「プライベート個別相談会」を行っています。オンラインで相談をすることも可能です。

「まずはシノケンのアパート経営について詳しく知りたい」という方は資料請求も可能です。ノウハウブックを入手することで、自宅でシノケンプロデュースのアパート経営について学ぶことができます。「申し込みページ」から資料請求のページに行き、入力フォームに住所などを記載して送信することで申し込みが完了します。届いた資料を確認し、アパート経営を検討する場合は、個別相談などでさらに詳しい相談をする流れになります。

3-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、投資用木造アパート「グランティック」シリーズなどを全国に展開する不動産投資会社です。福岡本社と東京本社のほか、国内10カ所と海外1カ所に拠点を展開しており、これまで全国各地に1,000棟を超える物件を供給しています。

「堅実なアパート経営」をコンセプトとして掲げており、「入居者に選ばれるかどうか」を徹底的に追求したアパートを提案しています。管理体制やサポート体制を充実させているのも特徴で、入居者からの問い合わせに適切に応えられるよう24時間体制を構築しています。また、初回満室保証制度といった4つの保証制度など、初心者オーナーにも適したサポート体制が整っています。

アパートの特徴

アイケンジャパンでは、アパート経営の成功の本質を「入居者に選ばれるかどうか」としています。そのためアパートの設計および建築の際には、下記のようなこだわりを持って実施しています。

• 土地を選定する際は、最寄り駅から徒歩15分以内で「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を判断する
• 住み心地や快適性に配慮し、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビといったアパートとは思えないような設備を標準とする
• RC造と遜色のない防音性能を提供する
• 「キソゴム」と耐力壁を用いた独自のBSP構造で、建築基準法で定められている基準以上の強度を確保する
• 劣化対策等級は3を獲得し、建物が長持ちするだけではなく、メンテナンス費用も軽減する

先進的な設備の標準化にも積極的で、スマートフォンが部屋の鍵となる「スマートロック」、家電の遠隔操作なども行える「ホームIoT」が標準装備されています。企業としての信頼性の高さに加え、このように入居者の快適性や利便性に優れた物件となっていることから、金融機関からも高い評価を獲得しています。

業界トップ水準の入居率と収益稼働率

長期の運用を目指すアパート経営では、既存物件の入居率がアパート建築会社を選ぶ検討項目の一つとなります。アイケンジャパンでは、企画施工した物件のうち2021年12月末時点まで継続して賃貸管理を行っている物件は7,232戸あります。この7,232戸における入居率は、2021年1月から12月までの平均で99.7％となっています。

高い水準を維持していますが、これはフリーレントや家賃の値下げなど、オーナーの負担が大きい対策を行わない上での数値です。仲介店舗との信頼関係づくりなど、さまざまな努力が実を結んだ結果と言えます。

また、収益稼働率もアパート建築会社を選ぶ際に注目したい要素です。収益稼働率とは、新築時に提案した年間の想定家賃収入に対して、どれだけ家賃収入があったのかを示す数値を指します。同社が企画開発した物件の収益稼働率は98.6％（2023年6月末時点）となっており、こちらも高い水準を維持しています。

アイケンジャパンでアパート経営を始める流れ

アイケンジャパンでアパート経営を始めるには、下記のような方法があります。

• セミナーに参加する
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

セミナーや個別相談会に関する情報は「セミナー情報」のページで確認することができます。専用の申し込みフォームがあるので、そちらに入力して送信すると申し込みが完了します。セミナーの日時と都合が合わない場合は、同じページから個別相談会に申し込みをすることができます。

セミナーへの参加前にアイケンジャパンについて詳しく知っておきたいという方は、同社のパンフレットと「アパート経営成功の秘訣55」を無料でプレゼントしてもらうことも可能です。気になる方は「資料請求」のページから申し込みをされてみると良いでしょう。

まとめ

横浜市は人口も世帯数も多く、アパート経営がしやすそうに思われますが、地理的特徴など注意するべき点があります。また地価も高い傾向にあり、物件の条件によっては高利回りが期待できない可能性もあります。そのため、横浜でのアパート経営に実績のある不動産投資会社をパートナーとして選ぶようにしましょう。

今回のコラムでは、「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」を紹介しました。それぞれに物件の特徴がありますので、まずは資料を取り寄せたり、セミナーなどに参加することを検討されてみてはいかがでしょうか。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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