「投資用不動産を高く売却したい」評価を上げる4つのポイントとは？

不動産投資では家賃収入を得るインカムゲインと、売却で利益を得るキャピタルゲインの2種類の収入があります。キャピタルゲインはインカムゲインと比較して一度にまとまって得られるもので、物件の評価が高ければ高いほど利益を大きなものにすることができる可能性が上がります。

今回は不動産投資で物件を売却する際に、評価を上げるための4つのポイントをご紹介いたします。

目次

1. 不動産価格の査定時に評価を上げる方法
   1-1．簡易査定時に物件評価を上げる方法
   1-2．訪問査定時に物件評価を上げる方法
2. 空室になった時の対応を慎重にする
3. 複数の不動産会社に査定を依頼する
4. 入居者の審査はきちんとしておく
5. まとめ

1．不動産価格の査定時に評価を上げる方法

不動産を売却する際の査定方法には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定は物件の情報と家賃などから机上で試算をして査定する方法で、訪問査定は簡易査定後に不動産会社の担当者が物件を実際に見に行き査定する方法です。それぞれの査定方法と、査定の際に評価を上げる方法について見てみましょう。

1-1．簡易査定時に物件評価を上げる方法

簡易査定は机上で物件情報をもとに価格を試算する査定方法です。机上で試算する方法には以下の3種類があります。

• 収益還元法・・・・収益と利回りをもとに物件価格を試算する方法
• 原価法・・・・・・不動産の再調達原価をもとに試算する方法
• 取引事例比較法・・近隣エリアの類似物件の成約事例を基に試算する方法

投資用の不動産の場合は主に収益還元法で試算します。収益還元法にはさらに直接還元法とDCF法とがあります。ここでは計算のしやすい直接還元法について見てみましょう。直接還元法の試算方法は以下のように行います。

物件価格＝1年間の純収益÷還元利回り

この計算式から、純収益が大きいほど、また還元利回り（投資家に提示される利回りのこと）が低いほど、物件価格は高くなることがわかります。純収益とは家賃収入から経費をひいた収益のことです。売却時により物件の評価を高くするには、家賃を高く保ち純収益を維持することが重要な要素になります。

1-2．訪問査定時に物件評価を上げる方法

訪問査定とは、簡易査定を受けてから売主がその価格で話を進めても良いという場合に行うこととなる査定方法です。訪問査定では不動産会社の担当者が実際に物件を見に行き、物件の管理状態や周辺の環境を見て査定を行います。

一般的に、訪問査定で算出した価格を売却価格として買主の募集を行うことになります。現地確認を行っているぶん訪問査定のほうが査定精度が高いと考えられるためです。

訪問査定で評価を上げるためのポイントは2つあります。1つは物件の管理をこまめに行っておくことです。内装が色あせていないか、水漏れをしていないか、設備に損壊がないかなどを日頃からチェックしておきましょう。管理を十分に行っているかいないかで物件の資産価値が違ってきますので、管理状態はこまめに確認することが大切です。

もう一つのポイントは物件の立地条件です。駅から近かったり、周辺に病院や銀行スーパーなどが整備されていたりする物件は利便性が高いため、そのぶん家賃を高い水準に置くことが可能になり、物件の価値も落ちにくくなります。立地は物件の評価を上げるためには重要な要素になりますので、近隣の店舗などの情報は積極的に担当者に共有すると良いでしょう。

しかし、立地は自分では後からどうすることもできませんので、購入時により良い立地の物件を選んでいるかどうかが重要な要素になってきます。売却時に物件をより高く評価してもらうためには、購入時点で立地に注意して慎重に物件を選ぶことが大切です。

2．空室になった時の対応を慎重にする

売却時に査定価格を下げないポイントとして、空室時の対応の仕方も関係してきます。退去が発生して空室になった際、なるべく早く新しい賃借人を付けるために家賃を下げて募集をすることがありますが、あまり安易に家賃を下げないことも評価を落とさないコツになります。

収益還元法での試算のように、家賃収入が下がると査定価格も下がります。空室になった際は不動産会社の担当者と相談して、なるべく家賃を下げずに賃借人が付くようにすることが大切です。

例えば管理状態を良くすることで、賃借人が付きやすくなるばかりでなく、訪問査定の際の評価も上がる可能性があります。空室の清掃や劣化部分の入れ替えといった管理は、不動産の運営から売却に至るまで大切な要素だと言えます。

3．複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の売却価格を査定する際には、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼することが安易に評価を下げないコツでもあります。1社だけの査定では査定価格が本来の物件価格に見合っているかどうかがわかりません。

なるべく多くの不動産会社に査定を依頼して相場を把握したり、上限の価格と下限の価格を確認したりして話を進めることで、売出価格を本来の価格より低く設定されるリスクを軽減することができます。

査定は簡易査定と訪問査定の2回に分けて行われることに触れましたが、できれば訪問査定までは複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。簡易査定の価格が高かったとしても訪問査定で低い価格設定をされる可能性があったり、逆に簡易査定が低くても訪問査定で高く査定してくれたりする不動産会社もあり、評価がまちまちだからです。

訪問査定が終わるまでは、複数の不動産会社と連携を取って、最後まで誠実に対応し、また評価を高く設定してくれる不動産会社で売却をすることが、価格を高く維持するコツでもあります。

ただし、複数の不動産会社に一つひとつ査定を依頼するのは手間がかかります。そのため、Web上で物件情報を入力するだけで複数の不動産会社から査定結果をもらえる一括査定サービスを活用すると便利です。一括査定サービスには、大手不動産6社が参加する「すまいValue」や、LIFULL HOME’S」が運営する不動産売却査定サービスなどがあります。

4．入居者の審査はきちんとしておく

不動産投資は家賃収入からローンの返済や管理費などを支払うことになりますので、家賃収入がきちんと入ってくることが賃貸経営の前提となります。入居者がいても、たびたび家賃滞納があると運用計画が狂ってきますので、入居の際は賃借人の属性などを細かく見ることが必要です。

滞納があると、売却の際に買主との交渉で価格を下げなければいけない可能性が出てきます。きちんと管理をしていてもそのような理由で価格を下げるのはもったいないですし、利益を得る機会を逃してしまいます。

また、不動産を賃貸する際は、一般的に入居者へ家賃保証会社への加入を義務付ける形となりますが、かと言って家賃を滞納されても良いというわけではありません。頻繁に滞納をする入居者は何かとトラブルの種になりがちですし、また家賃保証会社が破産するなどして保証契約が無くなった際は、大家が直接滞納家賃の回収をしなければならないからです。

入居者の審査は基本的に不動産会社や家賃保証会社が行う作業ですので、大家が実際にすることはありませんが、不動産会社と連携を取り、なるべく滞納が無いように入居者の属性を見ながら賃借人を選定することが大切です。

まとめ

不動産投資において、不動産の売却時に評価を上げる方法について解説しました。不動産を査定する際は、物件の状態だけではなく立地なども価格を決める大きな要素となりますので、購入時から売却のことを考えながら物件を選ぶことも評価を上げるポイントになります。

普段の管理や入居者の審査が物件の評価に影響してきますので、管理会社と連携を取りつつ、清掃や修繕を適宜行ったり、家賃滞納などを起こすことがなさそうな人を選定したりなどして、高い評価を貰える状態にしておきましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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