その投資マンション、買っても大丈夫？リスクと収益性を見極める7つの質問

投資用マンションは、都内の新築ワンルームで2000万円～3,000万円、中古でも1000万円～2,000万円前後と高い買い物になるため、購入前にリスクや収益性を見極めておく必要があります。

そこで今回は、投資用マンションを購入する際にリスクと収益性を見極めるのに役立つ7つの質問を取り上げて解説していきたいと思います。

目次

1. 不動産投資における3つのリスク
2. 投資用マンションを見極めるための7つの質問
   2-1.【質問①】立地が良いか
   2-2.【質問②】マンション周辺に施設が充実しているか
   2-3.【質問③】間取りがエリアに合っているか
   2-4.【質問④】建物が古すぎないか
   2-5.【質問⑤】建物の管理はしっかりしているか
   2-6.【質問⑥】新耐震基準を満たしているか
   2-7.【質問⑦】ハザードマップに該当していないか
3. まとめ

1　不動産投資における3つのリスク

不動産投資には、「経済的リスク」「運用リスク」「建物リスク」の3つの大きなリスクがあります。

このうち「経済的リスク」は、将来の金利上昇によるローン支払いの増加や税制変更による税金の増額等のリスクで、どのようなマンションを選ぶかという点と直接関係はありません。

マンション選びに関係するのは、「運用リスク」（空室リスクや地価下落リスクなど）と、「建物リスク」（老朽化リスクや災害リスクなど）の2つとなります。

この運用リスクと建物リスクをいかに抑えながら高い収益性を維持できるマンションを選ぶことが重要になってきます。

2　投資用マンションを見極めるための7つの質問

以下では、運用リスクと建物リスクを見極め、安定的な収益を上げることができる投資用マンションを選ぶのに有効な7つの質問をご紹介していきたいと思います。

【質問①】立地が良いか

空室のリスクや地価下落のリスクを少しでも抑えるためには、入居者にとって需要の高いマンションかどうかが重要になります。そのためには、駅から遠く離れた物件よりも駅から近い物件の方の需要が高いと言えます。

しかし、駅から近ければどのような駅でも良いというわけではありません。乗降者数が多い、もしくは企業が多く進出していたり乗り換えの多い駅へのアクセスが優れていたりなどの条件を満たしているか合わせて確認することが重要と言えるでしょう。

【質問②】マンション周辺に施設が充実しているか

投資用マンションを選ぶ場合には、駅からの距離だけでなくマンションの周辺にスーパーやコンビニ、ドラッグストア、市役所、病院など、日常生活において必要とされる施設が近くにあるかどうかが重要になります。

もちろん、近くにある設備の規模が大きければ大きいに越したことはありません。診療科が限られている病院ではなく総合病院、スーパーではなくショッピングモールなど、利便性がより高い施設が整っている方の需要が高いと言えます。

立地が良いという条件に合わせて周辺の施設が揃っているどうかも考慮すると良いでしょう。

間取りがエリアに合っているか

企業や学校などが多く進出していて、単身者向けのワンルームマンションが多いエリアでファミリータイプのマンションを運用しても需要が期待できるでしょうか？逆に希少性があるため需要が期待できる気もしますが、基本的にエリアのニーズに応えている間取りを選ぶのが正しい選択と言えます。

そのため、マンションの購入を検討している地域が学校や企業などが多く単身者に人気のあるエリアなのか、閑静な住宅街で家族連れに人気のあるエリアなのかなど、エリアごとの需要もしっかりと見極めながらマンションを選ぶことも重要と言えるでしょう。

【質問④】建物が古すぎないか

新築マンションと中古マンションでは、どちらの入居希望者が多いでしょうか？明らかに同じような立地で家賃設定に大きな差がある場合は、家賃が安い古いマンションの需要が高くなるかもしれませんが、基本的には、きれいで設備が整っている新築マンションの需要が高いと言えます。

中古マンションを購入する方の初期投資が少ない分、高い利回りが期待できますが、それはあくまでも入居者がいる場合であるため、初期投資を抑えることを重視しすぎてしまうと空室のリスクを高めてしまうことになります。

また、築15年～築20年以降のマンションは、経年劣化によって修繕箇所が増えて修繕費などのランニングコストも多くなる可能性が高いため、建物の築年数も考慮に入れながら物件を選んだ方が良いと言えるでしょう。

【質問⑤】建物の管理はしっかりしているか

「マンションは管理で買え」という言葉があるように、投資用マンションを購入する場合は、マンションの管理がしっかりと行き届いているか確認することが重要です。

管理が行き届いていないマンションは、通常よりも早く老朽化が進んでしまったり、建物の外観が悪くなったり設備の故障が相次いだりすると入居者の満足度も低くなってしまうため、空室リスクや賃料下落リスク、不動産価格の下落リスクにつながってしまいます。

マンションの管理は、室内と共用部でそれぞれ行う必要がありますが、オーナー自身は管理のプロではないため、管理会社に管理を依頼するのが一般的です。

マンションの管理がしっかりしているかは、以下の点を確認することで判断できます。

• 管理会社の評判が良いかどうか
• 適切に修繕が行われているかどうか
• 騒音など近隣トラブルにも対処しているかどうか

大手の管理会社などは、マニュアルがきちんとしているため管理が行き届いていることが多いのですが、規模の小さい管理会社などは、1人の担当者が抱えるマンションの数が多いため、管理が疎かになっている場合があります。

また、修繕が適切に行われているかどうかは、資産価値を下げないようにするための重要なポイントであるほか、近隣トラブルへの対処は一人当たりの入居期間を少しでも長くするための重要なポイントであるため、しっかりと確認するようにしましょう。

【質問⑥】新耐震基準を満たしているか

中古マンションは新築マンションよりも購入費用を抑えることができますが、どの程度まで古くても問題が無いのでしょうか？その1つのポイントとして、新耐震基準を満たしている物件かどうかという点があります。

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築確認が行われた物件に対して適用されている耐震基準です。1978年の宮城県沖地震を受けて改正されたもので、震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと、震度6強から7に達する大規模地震で倒壊したり崩壊したりしないこととされています。

旧耐震基準とは、1981年6月1日以前に建築確認が行われた物件に対して適用されている耐震基準です。新耐震基準と比べるとワンランク下の基準になっており、震度5強程度の中規模地震で倒壊したり崩壊したりしないこととされています。

そのため、旧耐震基準のマンションは、新耐震基準の基準より耐震性が低いことになるため、建物損壊リスクが高くなってしまいます。投資用マンションを購入する場合は、初期投資を抑えることも重要ですが、新耐震基準を満たしたマンションを購入する方が無難と言えるでしょう。

【質問⑦】ハザードマップに該当していないか

建物リスクは、地震による影響だけでなく洪水による影響も考慮しておく必要があります。洪水などの自然災害による影響を受ける可能性が高いのか、またどのくらいの影響が発生するのかを知るにはどうすれば良いのでしょうか？

そこで登場するのがハザードマップです。ハザードマップとは、政府や各自治体が発表している地震・洪水・津波・高潮・火山噴火など自然災害に対する情報です。被害の及ぶ範囲や程度について記載されているため、その地域の危険度を知ることができます。

立地条件や利便性の高いエリアであってもハザードマップの該当エリアである場合もあるため、収益性と建物損壊リスクのバランスを考慮しながら投資用マンションを選ぶことが重要と言えるでしょう。

9 まとめ

マンション投資は、アパート投資よりも規模が小さく初期投資を抑えることができるため、手軽に始めることができます。しかし、費用が少ないからといってリスクがないというわけではありませんので、どのようなリスクがあるかをきちんと認識し、リスクヘッジをしていくことが大切です。

不動産投資には、「経済的リスク・運用リスク・建物リスク」という3つのリスクが存在します。しかし、運用リスクと建物リスクについては、どのようなマンションを選ぶかによってリスクをコントロールすることができます。

そこで、マンション選びの際にリスクと収益性を見極めるための方法として登場するのが以下の7つのポイントです。

1. 立地が良いか
2. マンション周辺に施設が充実しているか
3. 間取りがエリアに合っているか
4. 建物が古すぎないか
5. 建物の管理はしっかりしているか
6. 新耐震基準を満たしているか
7. ハザードマップに該当していないか

①～⑤は入居者の需要の高い物件を選んで運用することで運用リスクを抑える、⑤～⑦は災害に強い構造であることや災害の発生する可能性の低いマンションを選ぶことによって建物損壊リスクを抑えるというポイントについてそれぞれ詳しく記載しています。

マンションを検討する際は上記の7つの視点から検討を進め、条件をしっかりと満たしている物件を選ぶことによって、リスクを抑えながらより安定したマンション投資を行うことができるでしょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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