中古物件をより高く売却するためにやっておきたい7つのポイント

中古物件を売却しようとする際には、リフォームや設備の交換などを事前に行っておいた方が、そうでない場合よりも高く売却できる可能性があります。購入希望者はできれば管理状態の行き届いたきれいな物件に住みたいと思うからです。

しかし、リフォームや設備の交換で費用が高額になりすぎると、高く売却できても手元に残るお金は少なくなってしまいます。では、リフォームなどにあまりお金をかけずに高く売却するにはどのようなことをすれば良いのでしょうか。

今回は売却戦略にも関わってくる、買主側における中古物件購入のメリットとデメリットを確認した上で、中古物件をより高く売却するためにやっておきたい7つのポイントについて考えてみたいと思います。

目次

1. 中古物件の定義
2. 中古物件を売却する際の買主側のメリット
   2-1．価格帯が安く検討しやすい
   2-2．購入前に中を見ることができる
   2-3．新築に比べ購入後に価格が下がりにくい
   2-4．すぐに住むことができる場合が多い
3. 中古物件を売却する際の買主側のデメリット
   3-1．リフォームの費用が高額になることがある
   3-2．瑕疵が存在する場合がある
   3-3．耐震性に問題があるケースも
4. 中古物件を高く売却するためにやっておきたい7つのポイント
   4-1．売却の計画は早めに立てるようにする
   4-2．売却の時期を繁忙期に合わせて計画する
   4-3．不動産会社は慎重に選ぶ
   4-4．日頃からメンテナンスをして管理状態を良好にしておく
   4-5．住宅診断（インスペクション）をして保険に入る
   4-6．耐震性やハザードマップのチェックをする
   4-7．リフォームを検討する
5. まとめ

1．中古物件の定義

中古物件と新築物件の定義はどのように異なるのでしょうか。竣工後一年未満で、まだ誰も入居していない物件のことを新築と言います。一方、一年が経過した物件あるいは一度誰かが居住した物件のことを中古住宅と言います。

築浅の物件は見かけや設備などが新築とほとんど変わりませんが、そういった物件でも、竣工後一年以上経過していたり、誰かが住んだ物件であったりすれば中古物件になるのです。

2．中古物件を売却する際の買主のメリット

中古物件を売却する際、実際に物件を買いたいと考える方にはどのようなメリットがあるのかについて見てみましょう。

2-1．価格帯が安い

築年数が新しくても、築年が経過するなどで中古物件扱いになると、とたんに売却価格は安くなります。以下のグラフを確認しましょう。こちらのグラフは東日本不動産流通機構が2017年に調査した、首都圏における築年数別の不動産価格推移グラフです。

＊東日本不動産流通機構調査「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2017年）」から引用

こちらのグラフから、新築の状態から築5年にかけて大きく価格が下がっていることが確認できます。このように、築年数が浅い物件でも、新築と比較して安い価格で購入できる点が、中古物件を購入するメリットになるということがわかります。

2-2．購入前に中を見ることができる

完成前の新築物件を購入する場合は、基本的に物件の中を見ることはできません。その場合買主は図面やモデルハウスで確認して購入することになります。図面だけを見て購入した場合、完成後に「想像していたものと違う」となる可能性もあります。

その点、一般的に中古物件では建物の中を見ることができますので、現在の状況を目視で確認することができます。購入者にとっては、日当たりや窓からの景色などの図面ではわからないことを自分の目で確認できるため、購入する上での不安材料を一つ解消できることになります。

2-3．購入後に価格が下がりにくい

新築から築5年くらいまでに一気に物件価格が下がることには触れました。そのため、新築の物件を購入してから将来売却するとなった場合、ローンの残債と売却価格を比較した時に売却価格の方が低くなるといった可能性も高くなります。

損をせずに売却するためには、相場価格の下落とローンの残債の減り方を見ながら、慎重に売却のタイミングを伺わなければなりません。

その点、中古物件の場合は購入する時点ですでに新築時より価格が下落していますので、新築物件に比べると短期間で大きく下落する可能性は少ないということが言えます。そのため、新築よりも売却するタイミングがわかりやすく処分しやすいため、より気軽に購入を決断できることが考えられます。

2-4．すぐに住むことができる

一般的に、新築物件を完成前に購入した場合は完成するまで住むことができませんが、中古物件にはすぐに住むことができます。急いで入居したい方は新築の物件が完成するのを待つわけにはいきませんので、そういった事情がある方はすぐに住める中古物件を探すことになります。

すぐに住むことができるということは、売却の対象になる層が広がるという点で中古物件はメリットがあると言えます。

3．中古住宅を売却する際の買主側のデメリット

では次に中古物件のデメリットについて見てみましょう。

3-1．リフォームの費用が高額になることがある

築年数が古いと、大規模なリフォームをしないと綺麗な状態に戻らない場合もあります。その場合は購入後の工事代が高額になることもあります。また設備もあまり古いタイプのものだと、取り替えないとならない場合も考えられます。

そのような点を考慮して本格的にリフォームをしようとすると費用が高額になることがあり、買主は安く物件を購入できたとしても、結局支払うお金は多くなる可能性もあるため、その点がデメリットになります。

3-2．瑕疵が存在する場合がある

瑕疵とは目視だけでは発見しにくい物件の欠陥や損壊のことを言います。中古物件の場合、年数の経過とともに目に見えない部分の劣化が進行している可能性があります。そのため、買主は瑕疵がないかどうか、あるいは売主の瑕疵担保責任の契約を慎重に確認することとなります。

なお、通常では売却後に瑕疵が発見された場合、一定期間内は売主に瑕疵担保責任があり、修理代だけでなく賠償金などを支払わなければならないこともあります。

3-3．耐震性に問題があるケースも

1981年6月以降に建築確認が下りた物件であれば、相応の耐震性を持っていると考えられる「新耐震基準」に基づいて建てられている物件に原則としては当てはまりますが、念のため、築年数にかかわらず耐震性の確認をしておきましょう。

日本は地震大国と言われるほど地震が多く、近年も大きな地震で被害を受けている地域もあります。住宅を購入する買主にとって耐震性は気になる点ですので、売却前にあらかじめ耐震性を確認しておくことが大切です。

4．中古物件を高く売却するためにやっておきたい7つのポイント

中古物件を売却する際の買主におけるメリットとデメリットについて確認してきました。では、メリットとデメリットの内容をもとに、中古物件を高く売却するためにやっておきたい7つのポイントについて見てみましょう。

4-1．売却の計画は早めに立てるようにする

不動産は売りに出したからといってすぐに売れるものではありません。状況によっては半年以上も売れないということもありますので、売却は期限に迫られてからではなく、余裕をもって計画することが大切です。

また築年数によって物件価格の下落率が違いますので、築年数なども考慮しながら売却を検討することが、なるべく高く売却するコツになります。

4-2．売却の時期を繁忙期に合わせて計画する

また、売却の時期を中古マンションなどが多く流通する時期に合わせて売りに出すのも高く売却するコツです。市場が活性化している方が購入意欲のある買主が多いことが考えられますので、高い価格で売却できる可能性が広がります。

以下のグラフを確認しましょう。こちらのグラフは公益財団法人東日本不動産流通機構が作成した2018年1月～3月のサマリーレポートの資料から抜粋したものです。中古マンションの2015年から2018年3月までの四半期ごとの成約件数や新規登録件数が記載されています。

＊公益財団法人東日本不動産流通機構調査「季報MarketWatchサマリーレポート2018 年 1～3 月期」から引用

この調査結果から、中古マンションの成約件数は毎年1月から3月の期間が年間を通して最も多い時期だということがわかります。この時期に物件を売りに出すことで、他の月に売りに出すより高く売却できる可能性があることが考えられます。

売却の際は、少しでも高く売却できる可能性を広げるためにも、こういった時期も検討して取り組みましょう。

4-3．不動産会社は慎重に選ぶ

物件を売却する際、最初に不動産会社に査定を依頼し、大体いくらくらいで売却できるかという簡易的な価格を提示してもらいます。その中から話を進めて良いと思われる不動産会社に対して本格的な査定を依頼する形となります。

不動産会社の中には、最初は高い査定価格で契約を引き付けておいて、売却の話が進むにつれて売出価格をどんどん安くするような不誠実な不動産会社もあります。この場合、売却までに不要に時間がかかったり、不動産会社の言いなりになって安く売り払わなければならなくなったりする可能性も０ではありません。そのようなことにならないように、不動産会社を選ぶ際は慎重に検討することが大切です。

不動産一括査定サイトで査定を依頼すると、そのサービスと提携している複数の不動産会社による査定価格を入手することができます。そのため、査定価格や担当者の対応を比較しながら検討することが可能になります。熱心に売却活動を行ってくれる会社を見つける上でも不動産一括査定サイトは役立ちますので、利用を視野に入れて売却活動を進めてみると良いでしょう。

4-4．日頃からメンテナンスをして管理状態を良好にしておく

管理状態が良いか悪いかで物件の資産価値は変わってきます。例えば床に傷が入っていたり、ドアの閉まりが悪かったりすると価値が下がりますので、そういった部分は日頃からメンテナンスしておくことが大切です。キッチンなどの水回りの劣化も、最初は小さくても放っておくと劣化が拡大し、直りにくくなったりすることもあります。

そういった場合、売却直前になって慌てて修理しようとしても、工事に時間がかかったり、修復が難しかったりする可能性も出てきます。そのようなことがないように日頃からメンテナンスをして管理状態は良好にしておくことが大切です。

4-5．住宅診断（インスペクション）をして保険に入る

デメリットの部分で触れた瑕疵担保責任では、欠陥に対する修理代以外に損害賠償責任も発生することがあり、支払う金額が大きくなる可能性もあります。そういったことにならないようにするためにも、なるべく売却前に瑕疵を発見し、自分で修理しておいた方がよいでしょう。

瑕疵は自分では見つけることが難しいので、住宅診断士に依頼し住宅診断（インスペクション）をすることをおすすめします。また、住宅瑕疵担保責任保険という保険があり、例えば個人間売買であれば、住宅診断を行った検査機関に対し、瑕疵担保責任が発生した場合に売主の責任を検査機関が肩代わりする保険への加入を求められる制度があります。

保険を適用できる物件は原則として新耐震基準に適合したものでないといけませんが、そういった補償があることで、買主も心理的に購入しやすくなります。

4-6．耐震性やハザードマップのチェックをする

デメリットの項目で耐震性のチェックについて触れましたが、地震以外に近年では集中豪雨の被害も大きくなっていますので、そのような地震以外の災害にも備えることが大切です。

ハザードマップを確認して、物件の立地にはどのような災害リスクがあるのかを把握しておきましょう。またハザードマップには避難場所も記載されていますので、買主が質問をしてもすぐに答えられるように準備しておくと良いでしょう。

4-7．リフォームを検討する

今のリフォーム技術であれば、リフォームすることでまるで新築のように修復できますので、売却する前にリフォームすることも検討しましょう。

ただ、大掛かりなものとしたために、高く売れたが利益は少なかった、ということがないように、売り出し価格とリフォーム代をきちんと試算して取り組むことが大切です。費用が高くなるようであれば簡易的なハウスクリーニングなどで済ませることも検討してみましょう。

まとめ

中古物件を売却する際のメリットとデメリットをもとに、より高く売却するためにやっておきたいことについて紹介しました。

物件を高い価格で売却するには、買主が高いお金を出して購入しても良いと思える資産性の高い状態であることが重要です。資産性を高く保つには、管理状態を良くしたり、室内を綺麗な状態にしたり、瑕疵がないことを確認してもらえるようにしたりすることが大切です。

ただし、そのような作業は短い時間でできるものではありません。事前に物件売却に関する計画をきっちり立てたうえで、資産性が落ちないように日頃から気を付けてメンテナンスするようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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