中古不動産投資のメリット・デメリットと東京開催のセミナー3選【2019年11月版】

中古不動産投資を検討をする際に、重要な情報源の一つとなるのが不動産投資セミナーです。不動産投資セミナーでは、不動産を売買しているプロやFP、税理士といった専門家の話を聞くことだけではなく、実際に不動産投資をしている方々の投資手法を学んだり、セミナー後に個別で相談がしたりすることができます。

この記事では新築不動産への投資と比較した中古不動産投資のメリット、デメリットを確認した上で、東京で開催される中古不動産投資セミナーを3つ紹介いたします。

目次

1. 中古不動産投資をする際のメリット
   1-1．利回りが良い
   1-2．良い立地の物件が購入できる可能性が上がる
   1-3．新築物件と比べて価格の下落率が低い
   1-4．入居者の募集がしやすい
2. 中古不動産投資をする際のデメリット
   2-1．修繕費用が高くなる可能性がある
   2-2．融資条件が悪くなる可能性がある
   2-3．修繕積立金が高額になることがある
3. 東京で開催される中古不動産セミナー情報3選
   3-1．リズム株式会社
   3-2．株式会社湘建

3-3．ブリッジ・シーエステート

4. まとめ

1．中古不動産投資をする際のメリット

中古不動産投資のメリットやデメリットはどのような点にあるのでしょうか。まずメリットについて確認してみましょう。

1-1．利回りが良い

中古不動産は新築に比べて価格帯が低く、利回りが良い点が大きなメリットになります。利回りは築年数によって変わります。以下の表では、区分マンションの築年数10年ごとの平均利回りを確認することができます。

＊不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家調査「四半期レポート2019年7月～9月期」から引用

この表から築年数が古くなるほど利回りが良くなることが確認できます。このように新築と比較して利回りの良い点が中古不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。

1-2．良い立地の物件が購入できる可能性がある

都心の駅近などの立地が良いと言われる場所では、新しいマンションを建築する土地が少なくなっています。そのため、立地の良い場所で新築のマンションを購入するのは、需要に対して供給が少なく難しいと考えられます。

しかし、中古の場合はすでに駅近の場所に建築されているものも多くありますので、売りに出ていれば購入できる可能性があります。立地にこだわる場合は、供給が多いぶん中古物件の方が購入しやすいと言えるでしょう。

1-3．新築物件と比べて価格の下落率が低い

新築の場合、価格に販売会社の利益が含まれているため、その分割高感があります。新築は一般的に5年くらい経過すると価格が大きく下落します。そのため、購入後すぐに売却をしようとすると、得られる収益が少ないという可能性が高くなります。

一方、中古の場合はすでに新築から価格が下落した後に購入する形が多くなりますので、売却をする際は、より収益を確保できる可能性が高くなります。出口戦略を考慮した場合、値崩れの割合が比較的低い点で、新築より中古の方がメリットがあると言えます。

1-4．入居者がいる状態で運用を始められるケースも

新築の場合、購入時点で入居者がいないことが多くなりますので、購入後から募集をしなければいけません。賃借人が入居するまでは家賃収入がありませんので、その間はローンの返済を自己資金で行わなければなりません。

しかし、中古の場合はすでに入居者がいたり、入居が確定していたりする物件が多くあります。また、過去の賃貸状況からターゲット層が明確で募集がしやすいということもあり、その分リスクが少ないと言えるでしょう。

2．中古不動産投資をする際のデメリット

次に中古不動産投資をする際のデメリットについて見てみましょう。

2-1．修繕費用が高くなる可能性がある

中古の不動産はすでに建築されてから時間が経過していますので、損傷や損壊が発生している可能性があります。また今は損傷などがなくても、全体的に損傷しやすくなっていることが考えられますので、修繕費用が高くついたり、何回も修繕をしたりしなければいけないことが考えられます。

新築と比較して築年数が多く経過している分、損傷箇所などの修復にお金がかかる点が、中古不動産のデメリットと言えます。

2-2．融資条件が悪くなる可能性がある

新築マンションの場合は融資の際の評価が出やすく、物件価格の100%でローンが組めたり、金利が優遇されたりすることもあります。

中古の場合は新築と比較すると、古くなっているぶん修繕やリフォームなどの出費がかさむ等のリスクが考えられるため、金融機関の評価は新築より低くなる傾向にあります。そのため、物件価格に対して融資額の割合が低くなったり、金利が高くなったりする可能性が高くなります。

また、新築の場合は同様の理由で返済期間35年や45年などの長期間でローンを組める期待もありますが、中古の場合は返済期間が制限され、長く組めない場合があります。月々の返済額をできるだけ低くしたい場合などは、長い返済期間でローンを組めないことがデメリットになります。

このような点で、中古物件を購入する場合は、新築と比較してローンの条件が悪くなる可能性が高くなると言えます。

2-3．修繕積立金が高額になることがある

マンションでは一般的に十数年ごとに大規模修繕が行われます。大規模修繕の費用は、区分所有者が積み立てる修繕積立金から支払われます。中古の場合、新築と比較して修繕積立金が割り増しになる可能性が上がるので注意が必要です。

修繕積立金の積み立て方式には、以下表のように「均等積み立て方式」と「段階増額積立方式」の2種類があります。

＊国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から引用

均等積立方式は築年数に関係なく均等に積み立てる方式です。この方式では、管理組合によっては修繕積立金が不足し、不足分をあとで回収されたり積立額が増額されたりする場合もあります。

一方、段階増額積立方式では、年数が経過しているほど積立額が上がりますので、築浅の物件より築年数が多く経過している物件の方が積立額が多くなります。

築年数が経過するほど修繕費用が多くかかるという傾向も踏まえると、中古物件では修繕積立金が増額され、毎月の支出が増える可能性がある点がデメリットと言えます。

3．東京で開催される中古不動産セミナー情報3選

このように、中古不動産投資にはそれぞれメリットとデメリットがありますが、セミナーでは各社がどのようにデメリットを回避し、メリットを最大限に享受しようとしているかというリスク対策や効率的な運用手法などを専門家から学ぶことができます。今回は東京で定期的に開催されている中古不動産セミナーを3つ選んでご紹介します。

3-1．リズム株式会社

リズムは、東京23区の中古ワンルームマンション投資やリノベーション投資などを手がける不動産投資会社です。ビッグデータ分析に基づき厳選されたリズムの物件は、その9割以上が2,800万円以下と始めやすい価格帯の中古マンションとなっています。ビッグデータ分析に基づき厳選されたリズムの物件は継続的に所有し、のちにリノベーションを施し付加価値の高い空間を創り上げることで、購入後の値上がり益も期待できます。また、購入後の入居率は99%とトップクラスの水準となっており、空室リスクを心配せずに投資を進めることが可能です。

リズムのリノベーション物件は、「持つ人」と「住む人」の価値を見極めて、空間のバリューアップを行っています。不動産における資産価値の向上を追求することで、「住む人」の個性と強いニーズに応える物件として、リズムのリノベーション物件は「待ってでも住みたい」というウェイティング者が40人つくなど高い稼働率を誇っています。

また、インスペクションサービスも提供しており、購入前に建物を徹底的に調査してもらうことが可能です。建物の不具合による雨漏りや給排水管の漏水等の思わぬ出費などのトラブルを未然に防ぐ取り組みを積極的に行うことで、投資家と入居者をリスクから守る取り組みをしています。

そうしたインスペクションやリノベーションへの徹底したこだわりが評価され、業界初の優遇金利1.6%（頭金により1.4%）を実現することができています。また、オーナーの4割以上が頭金10万円以内で始めることができており、最長45年のローンを組むことができるなど、自己資金をできるだけ手元に残しておきたいという方や毎月の支出を抑えたいという方からも人気があります。

リズムの中古不動産投資セミナーの例

3-2．株式会社湘建

湘建は、東京・横浜エリアの新築・中古ワンルームマンションの販売を手がける不動産投資会社です。駅徒歩8分以内という好立地のワンルームマンションにこだわることで、入居率99.7%（2020年11月末実績）を実現しており、物件価格は2,000万円～2,500万円が多く他社と比べて購入しやすい価格帯となっています。

物件の種類については、中古マンションの販売だけではなく、オリジナルブランドの新築マンション開発も手がけていますので、資産運用の目的や目標に合わせて最も適した物件を選ぶことができます。融資についても、優遇金利1%台前半から、85％が頭金10万円以内でスタートしているといった特徴があります。購入後の賃貸管理については、わずらわしい交渉事やクレーム対応などを全て湘建に丸投げすることができ、原状回復費用や設備トラブルの保証なども充実している点がオーナーから高く評価されています。

湘建では、FPや不動産投資家などをゲストに招いた初心者向けの無料のセミナーを定期的に開催しており、不動産投資の基礎知識からデメリットやリスク、それら踏まえた上での失敗しない不動産投資のノウハウなどを学ぶことができます。セミナー参加後のアンケートでも満足度は98％（2021年11月同社調べ）となっています。

また、現在はセミナー参加で【Amazonギフト2,000円分】がもらえるキャンペーンも実施されています。

湘建の中古不動産投資セミナーの例

3-3．クリアルパートナーズ

クリアルパートナーズは、公認会計士資格を持つ社長が運営している不動産投資会社です。ライフプランニングの選択肢の一つとして不動産を提案するというスタンスなので、押し売りされる不安なども少なく、資産運用・資産設計全般の相談をすることが可能です。

物件は都心5区を中心に中古ワンルームマンションを取り扱っており、入居率も98.8％（2019年1月末時点）と高い水準となっているので、安定した賃貸経営が実現可能です。また、法人設立を活用した節税スキームや相続税対策など不動産税務に非常に強い点も魅力です。

クリアルパートナーズの中古不動産投資セミナーの例

まとめ

今回は中古不動産投資のメリット・デメリットを解説し、また東京で行われている中古不動産投資セミナーもご紹介しました。

セミナーでは実際に不動産投資を行っている方の話を聞くことができたり、最新の投資手法を学んだりすることができます。新築と中古では投資手法が異なる部分がありますので、中古不動産投資をする際はセミナーを情報収集源の一つとして活用されてみると良いでしょう。

セミナーでは中古不動産投資の基本的なメリットやデメリットを確認しながら、できる限りメリット部分を享受し、デメリット部分を回避するための各社の手法を学ぶことも可能です。各セミナーでは個別相談コーナーの時間ありますので、他にも疑問点があれば、しっかり解決できるように準備をして参加するようにしましょう。

• 初心者向け無料セミナーを開催している不動産投資会社の比較・まとめ
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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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