中古マンション投資の物件選びで押さえておきたい5つのポイント

中古マンション投資は新築に比べて利回りが高く、キャッシュフロー経営を行うにはメリットが大きい投資です。しかし、中古だと入居者が付きにくいのではないか、修繕に大きなお金がかかるのではないか、といった不安を持つ方もいるでしょう。

そのような不安を払しょくするためには、どういった点に注意して取り組めば良いのでしょうか？この記事では、不動産会社や立地、建物など5つの視点から、中古マンション投資を行う際に押さえておくと安心なポイントについてご紹介します。

目次

1. 不動産会社を選ぶ際のポイント
   1-1．一つの物件を数社が仲介している場合がある
   1-2．仲介手数料が安くなるだけでも大きい
   1-3．入居率を参考にして不動産会社を検討する
   1-4．中古に特化した事業を行っているかをチェックする
   1-5．リノベーションもできれば選択肢が増える
2. 中古マンションの立地を検討する際のポイント
   2-1．地方や郊外は今後賃貸ニーズが先細りする可能性が高い
   2-2．築古になっても立地が良ければ入居率が高い可能性がある
   2-3．都心から離れたエリアの場合は駅を確認する
3. 中古マンションの利回りを確認する際のポイント
   3-1．物件価格が低すぎないか
   3-2．必ず実質利回りで試算する
4. 中古マンション物件を見る際のポイント
   4-1．エントランスやポスト周りは必ずチェックする
   4-2．耐震基準を確認する
   4-3．大規模修繕が終わっているかどうかをチェックする
   4-4．瑕疵について確認する
5. マンションの賃貸状況を確認する
   5-1．レントロールで賃貸情報がわかる
   5-2．家賃が近隣の類似物件とかけ離れていないか
6. まとめ

1．不動産会社を選ぶ際のポイント

マンション投資をする際は、不動産会社の管理体制が良かったり、親身に相談に乗ってくれたりすると効率的に運用を行いやすくなります。まず、不動産会社を選ぶ際に押さえておきたいポイントを見てみましょう。

1-1．一つの物件でも数社が仲介している場合がある

中古マンションの場合、同じ物件を複数の不動産会社が紹介していることがあり、様々な不動産会社から問い合わせ先を選ぶことができる場合があります。

そのような際は、その会社のサイトやSNSを確認するなどして、親身に相談に乗ってくれそうかどうかなどを見て不動産会社を判断することが大切な要素になります。

条件や担当者、その他の視点から見て、総合的に判断して不動産会社を選ぶようにしましょう。購入前に得られる情報量や融資条件などが大きく変わる可能性もあります。また、その不動産会社に賃貸管理を依頼するかどうかを判断する際にもチェックは欠かせません。

1-2．仲介手数料が低くなるだけでも大きい

中古物件を取り扱う不動産会社の中には、仲介手数料が通常（法律で決まった上限金額）よりも安い会社があります。仲介手数料が安くなるだけでも、マンション投資をする上では確かなメリットがあります。

例えば物件価格が2,000万円の場合、仲介手数料の上限は72.6万円（税込）になります。これが半額になったとすれば30万円以上のお金をストックでき、運用面に活かすことができますので、仲介手数料が安くなるだけでも大きなメリットがあると言えるでしょう。

1-3．入居率を参考にして不動産会社を検討する

マンションの賃貸管理を行う会社の中には、管理している物件の入居率が99%以上ある会社もあります。そのような会社はとても高い水準の管理ノウハウを持っていることが考えられます。中古物件の紹介を行っている会社もありますので、入居率を参考に中古マンションを購入する不動産会社を検討するのも大切です。

【関連記事】入居率が高い（99%以上）不動産投資会社5選

1-4．中古に特化した事業を行っているかをチェックする

　　　
中古の物件を取り扱っていても、本来の事業は新築マンションの販売で、たまたま中古物件を仲介している、というような不動産会社もあります。そのような不動産会社から購入してその後の管理などを委託した場合、あまり中古物件の運用ノウハウがないという可能性もあります。

そのため、取引する際は会社概要などを見て、中古物件に特化した事業を行っているかを確認することも大切です。

1-5．リノベーションもできれば選択肢が増える

中古マンションを取り扱っている不動産会社の中には、リノベーションにも力を入れている会社もあります。そういった会社は物件が築古になった場合でも、リノベーションして賃貸ニーズを上げたり、売却の際に価格を高くできたりする提案を行ってくれる可能性があります。

出口戦略まで考えて購入するなら、リノベーション事業を行っている会社かどうかも確認して取り組むと良いでしょう。

2．マンションの立地を検討する際のポイント

不動産会社を選ぶ際のポイントについて触れましたが、マンション投資をする際は、不動産会社と同じくらい立地条件は重要です。立地を検討する際に押さえておきたいポイントについて見てみましょう。

2-1．地方や郊外は今後賃貸ニーズが先細りする可能性が高い

現在は日本全体が少子高齢化で人口が減っている状況です。特に地方や郊外の都市では転出などの影響もあり、人口が減少しているところも多くあります。

以下のグラフは総務省が発表した2017年、2018年における各都道府県の転入超過数を表したグラフになります。グラフが下に伸びているところは人口が減少したエリアです。

＊総務省発表「住民基本台帳人口移動報告平成30年結果」から引用

このように人口の転出入状況を見る限り、地方や郊外は減少傾向にありますので、将来的に賃貸ニーズが先細りする可能性が高く、マンション投資をする際は避けた方が良いエリアと言えます。逆に、東京など首都圏の都市は大きく転入者が超過していますので、そういったエリアに絞った方が投資が成功する確率は長期的に見ると高いことが考えられます。

2-2．築古になっても立地が良ければ入居率が高い可能性がある

立地が良ければ、物件が築古になっても入居者が付く可能性が高いことが考えられます。人が部屋を借りる際の条件は、駅から徒歩何分かということが基準になっていることが多い傾向にあります。

例えば中古の物件でも、駅から徒歩10分圏内であれば、新築の物件で駅から徒歩20分かかる物件より選ばれる可能性が高くなる場合もあります。そのような点から、中古の物件を探す際は駅からの距離にこだわることが大切です。

2-3．都心から離れたエリアの場合は駅を確認する

職住近接が進み、都心の会社に近い場所に部屋を借りる社会人が増えています。このことから、より通勤や通学に便利な場所であれば選ばれる可能性が高くなると考えられますので、都心から離れているエリアの場合は特急や急行が停まったり、複数の路線が通ったりしている駅付近にある物件が望ましいと言えます。

このように、都心から離れたエリアでマンション投資をする場合は、最寄り駅の利便性を確認するようにしましょう。

3．マンションの利回りを確認する際のポイント

中古マンション投資は新築よりも利回りが良い点が魅力の一つでもあります。しかし一見利回りが良くても、実際は手元に残るお金は少ないということもあります。見かけの利回りに騙されないように、チェックする際のポイントを見てみましょう。

3-1．物件価格が低すぎないか

売りに出ている物件の多くは、利回りを表記する際に表面利回りを使用していることが多くなります。表面利回りは単純に、年間の家賃収入を物件価格で割って求めたものです。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格

この試算方法では、家賃収入が少なくても、物件価格が低くなれば利回りが良くなるという点に注意が必要です。

物件価格が低い場合、手軽に購入できても毎月の収入のボリュームは少なくなると考えられます。そのため、修繕などで突発的な支出が発生した際に、一気に収支が悪化するリスクがあります。

そのようなことにならないように、利回りだけでなく、家賃収入の金額をきちんと確認するようにしましょう。安すぎる物件には注意が必要です。

3-2．必ず実質利回りで試算する

一見利回りが高いように見えても、管理費やその他の経費が大きい場合は、手元に残るお金は少なくなります。表面利回りで試算した場合は、そのようなことが起こる場合があります。

実際に手元に残るお金を試算する場合は、経費まで含めて試算しなければ正しい金額が出せません。支払いまで含めて試算した利回りのことを実質利回りと言います。

実質利回り＝（年間の家賃収入－年間の経費）÷物件価格

最初に物件を検討する際には表面利回りで試算をするとしても、話が進んだり、実際にシミュレーションを作成したりする場合には、必ず実質利回りで試算するようにしましょう。

4．中古マンション物件を見る際のポイント

次に物件を見る際のポイントについて見てみましょう。区分マンション投資でも、物件を見る際は共用部を見ることも大切です。物件を見る際にはどのような点に注意すれば良いのか見てみましょう。

4-1．エントランスやポスト周りは必ずチェックする

マンション投資は長期の投資になりますので、数十年後にどのような状態になっているかは重要です。共用部の管理状態は、将来マンションの資産価値がどうなるかを予測するための一つの判断基準になります。

特にエントランスやポスト周りは必ずチェックするようにしましょう。エントランスやポストは建物の顔というべき部分ですので、一般的に綺麗な状態にされています。しかし、そこが汚れていたり、ゴミが落ちていたりする場合は、管理体制が良くないことが考えられます。

管理体制が良くない場合、他にも小さな損傷が見逃されている可能性があり、今は小さくても時間が経つと大きくなったり、修復が困難になったりすることもあります。このように管理体制は長期的に見た場合、物件の資産価値を決める重要な役割を担うものになりますので、細かな点もしっかり確認するようにしましょう。

4-2．耐震基準を確認する

古いマンションの場合、大きな地震が発生した時に耐えきれない可能性もありますので、新耐震基準施行後のマンションかどうかは必ず確認しましょう。

新耐震基準に適合しているかどうかの確認方法としては、建築確認済証の交付された日が1981年6月1日以降であるかどうかが挙げられます。完成日とは違いますので注意が必要です。旧耐震基準の物件の場合は、耐震工事をしたかどうかも確認するようにしましょう。

4-3．大規模修繕が終わっているかどうかをチェックする

築15年を過ぎている場合は、大規模修繕が終わっているかどうかを確認しましょう。大規模修繕は通常築後12，3年ごとに行われるマンション全体の大規模な修繕のことです。近年では、大規模修繕のための費用が不足し、修繕費を区分所有者から集金するケースもあります。大きな費用になることもありますので、大規模修繕のタイミングには注意が必要です。

大規模修繕の時期が来ているのに行われていない場合や、修繕積立金が不足していることが分かっている場合は、管理組合にその理由を確認して、状況によっては購入を見送ることも大事な選択です。

4-4．瑕疵について確認する

購入したマンションに、外見上は見えない欠陥を意味する「瑕疵（かし）」があった場合、その修復費用が大きくなることがありますので、インスペクションが終わっているかどうかの確認もしましょう。

インスペクションとは住宅診断のことです。売買契約の際にインスペクションをしたかどうかの報告はされますが、実施は義務ではないので、行われていないこともあります。

物件を購入してから瑕疵が見つかった場合、瑕疵担保責任というものがあり、通常は売主が費用を持つ責任が発生します。しかし中古物件の売買では契約書に瑕疵担保責任は負わない旨を記載し、売主が責任を負わないというケースもあります。あとで瑕疵が見つかり、自分で修復費用を負担する状況を避けるために、そのあたりも必ず確認するようにしましょう。

5．マンションの賃貸状況を確認する

中古マンションの場合、既に人が住んでいる履歴があり、今後も同じような属性の人が住む傾向にあることが考えられます。今、マンションにはどんな人が住んでいて、今まで目立ったクレームは無かったかなども、今後のために確認することが大切です。

5-1．レントロールで賃貸情報がわかる

賃貸の状況を記載したレントロールというものがあります。レントロールには家賃や家賃の滞納状況、賃借人情報などが記載されています。これまでの賃借人の属性なども確認できることがあります。

レントロールは管理会社に依頼すれば出してくれるものですので、マンションの購入前に必ず確認して、過去に家賃滞納やクレームがあった場合は、その内容や傾向なども見るようにしましょう。

5-2．家賃が近隣の類似物件と比較してかけ離れていないか

家賃は近隣の類似物件と比較して見ることが大切です。購入を検討しているマンションの家賃が近隣と比べて高すぎる場合は、今の入居者が退去した後には家賃を下げなければ次の賃借人が付かない可能性があります。その場合、シミュレーションを変更し、改めて運用戦略を考えなければいけません。

逆に家賃が低すぎる場合は、物件や部屋に何か問題があることも考えられます。もし物件に何か問題がある場合は、なかなか入居者が決まらなかったり、入居後にクレームを受けたりして、また下げざるを得なくなる可能性もあります。家賃は収支や売却価格に大きな影響があるものですので、きちんと確認することが大切です。

まとめ

中古マンションを購入する際に、押さえておきたいポイントについてご紹介しました。

中古マンションは新築のマンションと違い、見えない部分に損傷があったり、古いために賃借人がなかなか付かなかったりする不安もあります。しかし、立地が良く管理状態が良ければ、古くても入居者は確保しやすく、また瑕疵もインスペクションで確認すればすぐに判明します。

中古のマンション投資はきちんとポイントを押さえれば、安心して取り組める不動産投資の一つです。ただし確認するポイントがずれていると意味がありませんので、どんなリスクを検証する必要があるのかを理解して、慎重に取り組むようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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