不動産の無料査定で注意したいトラブルは？回避する3つのポイントも

不動産を売却する際は、適切な売出価格を設定するために「不動産市場でいくらで売却できるのか」という視点で相場を知ることが重要になります。

不動産の売却相場を知るためには、不動産会社に無料査定を依頼する方法がありますが、売主自らが査定の仕組みを理解していないと、トラブルが起きてしまうこともあります。

そこで今回のコラムでは、不動産の査定で起きやすいトラブルについて紹介し、さらにトラブルを回避するポイントを3つ解説していきます。

目次

1. 不動産売却の無料査定とは
   1-1．不動産売却で査定をする目的
   1-2．不動産査定の種類
   1-3．不動産査定にかかる費用
2. 不動産会社に無料査定を依頼するメリットとデメリット
   2-1　不動産会社に無料査定を依頼する受けるメリット
   2-2　不動産会社に無料査定を依頼するデメリット
3. 不動産査定で注意したいトラブル
   2-1．物件の瑕疵を隠してしまい、契約不適合責任を追及された
   2-2．査定価格が一番高い会社に依頼したが、なかなか売れなかった
   2-3．査定価格を鵜呑みにしてしまい、相場より安く売却してしまった
   2-4．査定価格だけで選んだが、売却活動をしっかりとやっていなかった
   2-5．悪質な不動産会社から迷惑行為を受けた
4. 不動産査定でトラブルを回避する3つのポイント
   3-1．不動産査定に関する知識を持つ
   3-2．相場価格を調べておく
   3-3．不動産査定は複数の会社に依頼する
5. 無料で不動産査定が依頼できる大手不動産会社
   4-1．三井のリハウス
   4-2．東急リバブル
   4-3．住友不動産ステップ
6. 不動産を高く売却するコツ
   5-1　不動産市場が活発な時期に売り出す
   5-2　インスペクションをする
   5-3　ハウスクリーニングをする
7. まとめ

1　不動産売却の無料査定とは

不動産の無料査定でトラブルが起きる背景には、売主側が査定の仕組みについて理解できていなかったことも要因の一つとなります。そこで、まずは不動産の無料査定について解説していきます。

1-1　不動産売却で査定をする目的

不動産を市場で売却するには相場に適した価格を設定する必要がありますが、不動産は個別性が強く、また相対取引で価格が決定するため、専門的な経験や知識が無いと相場に近しい価格を算出することが難しい側面があります。

そこで不動産会社は売り物件の査定を行い、売主が売出価格を決める際の参考価格として査定価格を提出します。ただし、査定価格は不動産会社が推測した価格であり、売出価格の参考にはなりますが、実際の成約価格ではないことも覚えておきましょう。

1-2　不動産査定の種類

不動産査定には、簡易査定（机上査定）と訪問査定（本査定）の2つの種類があります。主な査定方法と相違点は下記になります。

簡易査定

所在地や面積、築年数などをもとに、過去の成約事例、周辺で売り出されている物件などを参考にして査定価格を算出します。目安となりますが、物件の状態に即した価格ではありません。

訪問査定

不動産会社の担当者が売り物件を訪れて、状態を確認しながら算出する価格です。物件の傷みなども査定に加えるため、簡易査定による査定価格よりも実態に近い査定価格を算出することができます。

この価格をもとに、売り出し価格を決める流れになります。通常、簡易査定を5社程度に行ってもらい、その中から2〜3社に訪問査定を依頼するという流れになります。

1-3　不動産査定にかかる費用

不動産会社の不動産査定は、原則的に無料で行わなければならないと定められています。

査定をする際に不動産会社では人件費や交通費などが発生していますが、不動産査定を有料で行うことができるのは「不動産鑑定士」の独占業務となっており、不動産会社から査定について売主に請求することは違法となるためです。（※参照：不動産の鑑定評価に関する法律）

不動産査定について費用を請求された場合は、不動産会社に説明を求めましょう。

なお、不動産売買では売買成約時にのみ仲介手数料が発生し、これが不動産会社の収入になります。通常、不動産売買における仲介手数料は下記のように計算されます。

• 成約価格が200万円以下の場合：成約価格×5.5％
• 成約価格が200万円超400万円以下の場合：成約価格×4.4％＋2.2万円
• 成約価格が400万円超の場合：成約価格×3.3％＋6.6万円

※参照：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

2　不動産会社に無料査定を依頼するメリットとデメリット

不動産会社が行っている無料査定を受けるには、メリットとデメリットのそれぞれがあります。詳しく見ていきましょう。

2-1　不動産会社に無料査定を依頼する受けるメリット

不動産会社に無料査定を依頼する大きなメリットは、売却予定の物件がいくらで売却できるのか、プロの専門業者に判断してもらえることです。

不動産会社は、不動産の情報や過去の取引事例、不動産市場の動向などを把握しており、それらに合わせて「いくらなら売れそうか」を元に査定価格を算出します。売り出し価格をつける際に参考になるプロならではの基準を、無料で得られるということなのです。

加えて、不動産の無料査定を通じて不動産会社を見極めることができるのもメリットです。担当者の姿勢や熱量、情報の正確性などをもとに、物件に適した不動産会社を選ぶことができます。

2-2　不動産会社に無料査定を依頼するデメリット

不動産会社の無料査定のデメリットとして挙げられるのは、査定額の証拠能力です。不動産鑑定では、不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を所有している専門家が「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて適正な価値を算出します。不動産鑑定は不動産鑑定士の独占業務であり、有資格者以外の人が不動産鑑定を行うことはできません。

不動産鑑定士が行う場合は有料ですが、地理的な環境や法律、市場経済など様々な要素を参考に公平な立場で不動産の資産価値の評価を行います。そのため、相続や裁判などの場面でも不動産鑑定士による評価は法的な効力を持ちます。

一方、不動産の売却は買主との相対取引になるため、買主候補が納得する価格であれば取引が成立することになります。不動産鑑定士による評価が得られている場合も評価額で取引されるわけではありませんが、相続などの財産分与などで証拠として提出する場合は、不動産鑑定が適しているケースもあるでしょう。

2　不動産査定で注意したいトラブル

不動産の無料査定について把握したところで、この項目では起きやすいトラブルを5つ紹介していきます。

2-1　物件の瑕疵を隠してしまい、契約不適合責任を追及された

査定価格をより高くしたいために、隠れた瑕疵（欠陥）を隠して査定を受けてしまうことがあります。しかし、不動産会社の担当者が気づかずに査定価格を提示し、それをもとに売却が成立してしまうとあとでトラブルに発展してしまいます。

売主には契約不適合責任があるため、契約の対象物に欠陥がある場合は下記のような請求を買主から売主に行われることがあります。

• 追完請求：代わりのものを提供するか、修理するなどで契約内容を満たす（例えば、雨戸の鍵が壊れていたケースでは、鍵の交換などで対応する）
• 代金減額請求：欠陥があって追完請求をしても売主が修理をしない時、あるいは修理ができない場合に買主が売主に代金の減額請求をすることができる
• 催告解除：追完請求をしても売主が修理をしない場合に、買主が契約を解除できる権利
• 無催告解除：追完請求をしても売主が修理をしないと想定される場合に、買主が契約を解除できる権利
• 損害賠償請求：売主に過失があった場合に、買主に認められている損害賠償請求の権利

そのため瑕疵があるとわかっている場合は、査定時に不動産会社に伝えることが売主の義務となります。契約不適合責任を免責とする契約書を作成してくれたり、修繕や減額などのアドバイスをしてくれるので、トラブルを回避することができます。

【関連記事】契約不適合責任をわかりやすく解説！売主が注意したい3つのポイントも

2-2　査定価格が一番高い会社に依頼したが、なかなか売れなかった

悪質な不動産会社の中には、相場価格よりも高く査定価格を提示し、売却を促したり、他社よりも優先的に契約を得ようとするケースがあります。

しかし、相場価格よりも販売価格が高い場合、売り出しを開始しても反響が少なく、売却に時間がかかることがあります。このような場合、売出価格では売却できずに、2～3度値下げすることになる可能性は高いと言えるでしょう。

また、不動産市場では、長い期間ポータルサイトに掲載されて販売されている物件は「人気がない」という印象がついてしまい、さらに売れなくなることもあります。そのため売出価格を高くつけたことで、相場価格よりも成約価格が低くなったり、売却までの期間が長くなることもあるのです。

このようなトラブルを避けるには、査定価格を提示してもらう際に査定の根拠について確認し、妥当性のある査定価格であるか確認することが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、1社だけが明らかに査定価格が高い場合は、その他の不動産会社ともコミュニケーションを取りながら信頼性のある価格であるか確認をしてみましょう。

2-3　査定価格を鵜呑みにしてしまい、相場より安く売却してしまった

不動産査定を1社にしか依頼していない場合、また不動産売却に詳しくない売主の場合に起きやすいのが、相場価格よりも低めの査定価格を提示されることです。

市場での反響が期待できない物件などで、悪質な不動産会社が「あまり労力をかけずに売却したい」といった思惑があるときなどに、こういう事態が起きることがあります。買主候補がすぐに現れたのでおかしいと思い相場価格を調べると、販売価格の方が低いことに気づくこともあります。

このような事態にならないようにするには、複数の不動産会社に査定をしてもらい、相場価格を把握することが大切です。

2-4　査定価格だけで選んだが、売却活動をしっかりとやっていなかった

不動産を仲介で売却する場合、不動産を購入するのは査定を行った不動産会社ではありません。そのため、不動産会社が算出した査定価格は目安の一つで、その価格で確実に売却できるということではありません。

仲介売却で不動産会社へ査定を依頼する際は、不動産の査定価格だけを比較するのではなく、担当者の対応力や、不動産会社の規模、実績・販売力などを総合的に判断することが重要になります。

査定価格だけで不動産会社を選んでしまうと、不動産会社がきちんと売却活動をしてくれない、後回しにされた、といったトラブルが起きることもあります。そこで不動産会社を選ぶ際は、査定価格だけではなく下記の点も検討するようにしましょう。

• 物件のあるエリアに精通している
• 同じ物件タイプの売却実績が豊富にある
• 売却活動について詳細な提案をしてくれる
• 担当者の姿勢が信頼できる
• 知識に基づいたアドバイスをしてくれる
• 売却活動について適切に報告してくれる、など

仲介売却では、物件査定の担当者がそのまま担当になるケースが大半となります。訪問査定の際には、担当者の態度などに加えて、言葉遣いや連絡の速さ、情報の正確性などを考慮して、信頼できるかどうか判断するようにしましょう。

2-5　悪質な不動産会社から迷惑行為を受けた

不動産会社は、令和5年3月末時点で全国に129,604業者あり、例年100～200件程度の監督処分（免許取消・業務停止処分など）を受けています。（※参照：国土交通省「令和4年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」）

母数の数が多い分、悪質な業者が不動産取引に介入してくるリスクがあるということになります。悪質な不動産会社による迷惑行為の代表的な事例として、下記のようなものが挙げられます。

• 営業の電話がしつこくかかってきた
• 物件状態が悪く買い手がつかないのでと安い価格で買い取って転売した
• 個人情報が漏れ、知らない業者から不要な電話がかかってきた、など

そうしたトラブルを回避するには、査定を依頼する不動産会社の情報を確認することです。不動産会社には宅地建物取引業者の免許が交付されているので、ホームページなどで免許番号を掲示しているか、確認しましょう。国土交通省の専用サイト「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」でも、検索して調べることができます。

3　不動産査定でトラブルを回避する3つのポイント

不動産査定で起きやすいトラブルについて理解したところで、トラブルを回避するポイントを3つ紹介します。

3-1　不動産会社へ任せきりにならない

不動産仲介会社では、物件調査や売買契約書・重要事項説明書の作成だけでなく、買主を見つけるための売却活動を行ってくれます。物件の売却に慣れない方でもスムーズな売却ができるよう、不動産会社は協力してくれるパートナーとなります。

しかし、売却活動について任せっきりになってしまうと、売主側で状況や詳細が把握できなくなり、後のトラブルにつながる可能性が高まります。仲介会社はあくまでも売却のサポートを行ってくれる会社であるという認識を持ち、売主自らが主体となって売却計画を持つことが大切です。

不動産会社は売主が分からない部分について詳しく説明をしてくれます。不明点があれば積極的に質問をしたり、売却の進捗状況を確認するなど、主体性を持って取り組むことが大切です。

3-2　相場価格を調べておく

不動産査定では価格に関するトラブルも少なくありません。相場価格を知っておくと、不動産会社が提示した査定価格が適切であるかどうか、判断する際に役立ちます。

相場価格を調べる方法は、下記の2つがあります。

1. 不動産流通機構の「レインズマーケットインフォメーション」で調べる
2. suumoやathomeなどの不動産ポータルサイトで調べる

「レインズマーケットインフォメーション」では成約価格による相場価格、不動産ポータルサイトでは現在の売り出し価格による相場価格を調べることができます。

ただし、レインズマーケットインフォメーションの価格は過去の成約事例であり、必ずしも現時点での価格を示すものではありません。ポータルサイトに掲載されている物件については、成約価格ではなく、あくまでも売出価格（売主の希望価格）であるため、実際にはやや低い価格で成約するケースが多いと言えるでしょう。

自分で相場価格を調べる際は、不動産会社から提出された査定価格との違いを比較し、不動産会社へ査定の根拠を確認する際に役立ちます。「過去の成約事例よりも立地が良い」「ポータルサイトに掲載されている物件よりも築年数が新しい」など、明確な理由をもって査定の根拠を示してくれるか確認されてみると良いでしょう。

3-3　不動産査定は複数の会社に依頼する

不動産査定は、複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。1社よりも複数の会社に査定価格を提示してもらうことで、より良い条件で売却できる可能性を高めることができます。

例えば、1社からの提案内容や査定結果に不審な点がある場合、複数社へ同時に依頼していることで他の不動産会社へ同時に相談することも可能になります。担当者の対応力も分かりやすく比較ができるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは手間がかかりますが、一度の登録で複数社に査定依頼ができる不動産一括査定サイトが便利です。下記、全国エリアに対応しており、悪質な不動産会社の排除を積極的に行っている不動産一括査定サイトです。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

4．無料で不動産査定が依頼できる大手不動産会社

大手不動産会社でも無料で不動産査定を請け負っています。大手不動産会社では売却実績が豊富であったり、全国様々な物件の売却事例があることから、複数社へ査定依頼することに抵抗がある方や、セカンドオピニオンとして意見を聞きたい場合などにも便利に活用することが出来ます。

大手不動産会社の注意点としては、郊外のエリアでは支店がなく売却サービスに対応していなかったり、担当者によって対応力に違いがあるという点です。これらの注意点にも留意しながら、査定依頼先を検討していくと良いでしょう。

以下では無料で不動産査定の依頼ができる大手不動産会社をご紹介します。

4-1．三井のリハウス

三井のリハウスは、三井不動産の子会社である三井不動産リアルティ株式会社が運営している不動産仲介・コンサルティング事業のブランド名です。主な事業は、個人向けの不動産における、売却、購入、賃貸に関するさまざまなサービスの提供です。

公益社団法人不動産流通推進センターが2023年10月に発表した「2023不動産業統計集」によると、三井不動産リアルティ株式会社の仲介取扱高は1兆9,184億円となっており、業界第1位です。仲介件数39,106件、手数料収入約910億円、店舗数291店舗もともに第1位となっています。

【関連記事】三井のリハウスの不動産売却査定の評判・口コミは？申込み手順も【取材あり】

4-2．東急リバブル

東急リバブル株式会社は、東急不動産ホールディングスの不動産流通事業を担う企業です。1972年に会社が設立され、2022年には創立50周年を迎えています。全国に広がる営業ネットワークを駆使し、不動産売買賃貸仲介業、販売受託業、不動産販売業、不動産ソリューション事業の4事業を柱に総合不動産流通事業を展開しています。

公益社団法人不動産流通推進センターが2023年10月に発表した「2023不動産業統計集」によると、東急リバブル株式会社の仲介件数30,265件、店舗数220店舗となっています。

東急リバブルでは、これまでの実績と経験を活かした不動産の売買活動を行っています。特に注力しているのが、根拠のある戦略的な提案です。最新の市場相場を検証し、豊富な取引実績に基づいて最適な売却プランを提案しています。

4-3．住友不動産ステップ

住友不動産ステップは、新築・中古マンション、一戸建て、土地、投資用不動産、事業用不動産の売却や購入、賃貸などの多面的な不動産仲介サービス「すみふの仲介 ステップ」を手がけている不動産会社です。

公益社団法人不動産流通推進センターが2022年10月に発表した「2022不動産業統計集」によると、仲介取扱高は国内3位、仲介件数は国内2位、手数料収入は国内3位、店舗数は国内2位となっています。住友不動産ステップは、不動産事業の主要な分野において国内トップクラスに位置していることが分かります。

公益社団法人不動産流通推進センターが2023年10月に発表した「2023不動産業統計集」によると、仲介取扱高は国内3位、仲介件数は国内2位、手数料収入は国内3位、店舗数は国内2位となっています。住友不動産ステップは、不動産事業の主要な分野において国内トップクラスに位置していることが分かります。

直営店舗では、地域に精通した営業担当者が地域に密着した営業活動を行っています。また、問い合わせ時から買主募集の広告戦略、契約、引き渡しまで一人の担当者が一貫して担当する専属の営業担当体制を採用していることも特徴的です。

5　不動産を高く売却するコツ

不動産を売却する際、買い手からの指値交渉や金融機関の担保評価なども影響してくるため、希望価格でスムーズに売却できることはあまり多くありません。そこで、ここでは不動産をより高く売却するためのコツを紹介します。

5-1　不動産市場が活発な時期に売り出す

不動産の売却は、購入希望者が多い時期に売り出すと希望通りの価格で売却できる可能性が高まります。買主候補が多くなるため、物件の価値が高まるためです。一年のうちで最も不動産市場が活況になるのが3月〜4月の引っ越しシーズンですので、それを見越して1月〜2月に不動産を売り出すという方法も一つの方法となります。

ただし、物件のタイプや状態によって買い手のニーズも異なってくるため、物件それぞれに適した売却時期があります。不動産市場の動向、売却までのスケジュールなどから不動産会社にアドバイスをもらうと良いでしょう。

5-2　インスペクションをする

インスペクションとは、専門家による住宅調査のことです。買主側にしてみると、中古物件は目に見えない欠陥がないか不安になるものです。そのためインスペクションを行うことで、販売価格の説得力を高めることになります。

中古不動産の売買では、「契約不適合責任の免責期間」を焦点としてよく指値交渉が行われています。インスペクションを行っておくことでこのような指値交渉を回避しやすくなり、より良い条件での売却が期待できます。

5-3　ハウスクリーニングをする

不動産会社に査定をしてもらう際に、より高い査定額をつけてもらうことも高値での売却につながります。そのため訪問査定を受ける際は、室内が綺麗に見えるようハウスクリーニングをしておくと良いでしょう。

また目立つ傷がある場合は事前に修繕をする、部屋が広く見えるよう不用品を処分しておくといった方法もあります。窓から見える眺望を遮らないように、窓際をスッキリさせておくなどもコツの一つです。こうした工夫は訪問査定の時だけではなく、買主の内覧の時などにも活用できます。

まとめ

不動産の無料査定でトラブルが起きる背景には、悪質な不動産会社からの提案を受けてしまったり、不動産会社へ売却活動を任せっきりにしてしまったりするなどのケースがあります。

このようなトラブルを避けるには、不動産会社選びを慎重に行い、売主自身が積極的に売却活動に携わることが大切です。不動産査定は、不動産会社選びにおいても重要なポイントとなってくるため、複数社の査定結果や対応内容を比較し、より良いパートナーとなり得る不動産会社を選んでいきましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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