札幌市のアパート経営に強いおすすめの不動産投資会社は？始め方や流れも解説

札幌市は、都道府県庁所在地として全国で5番目に人口が多い政令指定都市です。札仙広福の一つに数えられる札幌市は人口増加による賃貸需要も見込め、アパート経営がしやすいエリアの一つと言えるでしょう。

一方、札幌市ではアパート経営をサポートする不動産関連の業者も多く存在しています。多数の選択肢の中からどのように不動産投資会社を選べば良いか基準がわからない方もいるのではないでしょうか。

そこで今回のコラムでは、札幌市のアパート経営に強い不動産投資会社の紹介に加えて、注意点や始め方についても解説します。

目次

1. 札幌市でアパート経営を始める前に注意しておきたいポイント
   1-1．用途地域が見直されたため、今後の見通しを見極めることが重要
   1-2．降雪・積雪対策による収益バランスに注意
2. 札幌市のアパート経営の始め方・流れ
   2-1．中古アパート経営を行う場合
   2-2．新しく土地を取得して新築アパート経営を行う場合
3. 札幌市の新築アパート経営に強い不動産投資会社
4. まとめ

1　札幌市でアパート経営を始める前に注意しておきたいポイント

札幌市でアパート経営を始める前に注意しておきたいポイントについて解説していきます。

1-1　用途地域が見直されたため、今後の見通しを見極めることが重要

札幌市では、土地利用計画に関する運用方針を見直し、2019年8月に用途地域等の変更を行っています。、店舗やホテル、商業施設などを建てる際の規制を緩和することによって、住宅地でも人の往来が活発になることを目指したものです。

大きなポイントは、これまで「第二種中高層住宅専用地域」としていた地下鉄沿線などの利便性の高いエリアで、一部の区域を「第一種住宅地域」に変更した点です。また都市機能誘導区域内では、「第二種中高層住居専用地域」や「第一種住居地域」だった区域を「第二種住居地域」に変更しています。

下記は、今回の用途地域の見直しによって、第二種中高層住居専用地域から第一種住居地域に変更した主な区域です。

• 光星エリア（札幌市東区）
• 栄町エリア（札幌市東区）
• 平岸エリア（札幌市豊平区）
• 月寒エリア（札幌市豊平区）
• 大谷地エリア（札幌市厚別区）
• 新札幌エリア（札幌市厚別区）

これらのエリアでは第一種住居地域に変更されたことで、店舗や事務所、ホテルなどの建築物は、床面積が3,000m2のものまで建てられるようになっています。このような都市計画の規制緩和は、街のにぎわいが創出され、土地価格の上昇も期待されます。

そのほか用途地域の変更によって、真駒内エリア（札幌市南区）や福住エリア（札幌市豊平区）、新札幌エリア（札幌市厚別区）では、第一種低層住居専用地域の建蔽率が40％から50％に変更された区域もあります。

土地の使い方が変わることによって、土地価格が上昇するエリアがある一方、エリアによっては土地価格や人口が減少するといった懸念もあります。アパートのエリアを選定する際は、このような都市計画も視野に入れて判断していくと良いでしょう。

※出典：札幌市まちづくり政策局都市計画課「第2次札幌市都市計画マスタープランを踏まえた用途地域等の見直し

1-2　降雪・積雪対策による収益バランスに注意

札幌市の「わたしたちのくらしと雪」によると、年間降雪量は1991年から2020年の30年間の平均で4m79cmです。人口が多い都市でこれほどの降雪があるのは世界的にも珍しいとされ、雪と共存することは札幌市民にとって必須です。

特にアパート経営を始める際に注意したいのが、除雪がどのように行われているか確認することです。前面道路の幅員が8m以上の場合は札幌市による除雪が入りますが、それ以外の地域では町内会やエリアのパートナーシップ制度などで除雪が行われているケースがあります。この場合、費用に幅があり、冬期間（12月〜4月）のランニングコストに関わってきますので確認しておきましょう。

また中古アパートを購入する際は、駐車場にロードヒーティングがついているか確認することが重要です。札幌市では10戸以上の共同住宅には駐車場の附置義務があり、ロードヒーティングが敷設されていることで入居づけがしやすくなります。（※参照：札幌市「建築物における駐車施設の附置等に関する条例」）

降雪・積雪量が多い日は1時間程度雪かきをすることもあり、ロードヒーティングがあると入居者にはそれらの苦労がないといったメリットがあるのです。ただし、ランニングコストの負担も大きく、事前に冬期間の光熱費を確認することも大切です。

なお、年数が経っている中古アパートではロードヒーティングの設備の老朽化が進んでいることが考えられます。この場合、燃費が悪くランニングコストが高くて収益を圧縮していたり、修理やメンテナンス費用がかさむといったケースもあります。状態を確認することも忘れないようにしましょう。

そのほか、札幌市でアパートを建てる際は雪対策、寒さ対策として下記のような方法がとられます。

• 室内の熱が逃げていかないように二重サッシ・二層窓を採用する
• 断熱材の増強や外断熱工法などで断熱性能を向上させる
• 内廊下が主流になっている（外廊下では入居率が低下するケースもある）
• 雪や風が建物内に入らないように玄関フードを設ける（またはそれに変わる構造とする）
• 落雪を防止するために屋根に雪止めフェンスを設ける（またはそれに変わる構造とする）

このような対策が必要なため、アパートを建てる際、あるいはメンテナンスの際には、他の地域に比べて費用がかかることになることも注意したい点です。想定利回りと実質利回りの差が大きくなることも考えられますので、慎重に収益をシミレーションするようにしましょう。

【関連記事】札幌市（北海道）でアパート経営を始めるメリット・デメリットは？人口・地価推移のデータも検証

2　札幌市のアパート経営の始め方・流れ

アパート経営を始めるには2つの方法があります。中古アパートを購入するケースと、新築アパートを購入するケースです。それぞれの始め方や流れについて見ていきましょう。

2-1　中古アパート経営を行う場合

中古物件を購入してアパート経営を始めるには、売却されている物件を探すことがスタートです。インターネットで調べたり、不動産会社に問い合わせるといった方法があります。順を追って見ていきましょう。

1. 中古アパートを探す
2. 購入を申し込む
3. 金融機関に融資を申し込む
4. 売買契約を締結する
5. アパートが引き渡される
6. 物件の登記を行う

札幌市で大きなトピックとなっているのが、2030年の新幹線開業です。札幌駅前では再開発計画が進められており、札幌駅周辺の人の流れも変わる可能性があります。

3つの路線がある地下鉄の利用客数、新千歳空港の利用客数、札幌駅から新千歳空港駅までのJR利用客数などは土地価格やエリアの活性化にも関わると考えられるため、物件と主要駅までのアクセスを確認しておきましょう。

2-2　新しく土地を取得して新築アパート経営を行う場合

新築物件でアパート経営を始める場合は、土地を購入する方法と、土地付きアパートを購入する方法があります。下記に代表的な流れを記載していますが、土地付きアパートを購入する場合は①〜④は省略されます。

1. 土地を探す
2. 購入を申し込む
3. 金融機関に融資を申し込む
4. 売買契約を締結する
5. アパート業者を選定する
6. 建設工事を開始する
7. 入居者募集を開始する
8. アパートが引き渡される
9. 物件の登記を行う

札幌市内では政令指定都市として全国で4番目に多い197万人が暮らしており、過去3年間の人口推移は下記のようになっています。

• 2021年1月1日：1,973,288人
• 2022年1月1日：1,972,381人
• 2023年1月1日：1,971,225人

ただし、札幌市には10区あり、例えば手稲区と清田区には地下鉄が走っていないなど、それぞれ特徴や利便性が異なります。各区の人口推移も正しく見極めるようにしましょう。

※出典：札幌市「推計人口」より抜粋

2022年から2023年にかけて人口が上昇しているのは中央区、豊平区、西区、反対に減少しているのは北区、東区、白石区、厚別区、清田区、南区、手稲区となっています。こうした背景も加味して、エリアを選択するようにしましょう。

3　札幌市の新築アパート経営に強い不動産投資会社

札幌市でアパート経営を行うには、人口推移の動向に注意してエリア選定を行うなどのポイントがあります。そこで重要なのが、札幌市で実績が豊富な不動産投資会社（アパート建築会社）の情報を事前に把握しておくことです。

この項目では、どちらも札幌市での実績が豊富な「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」の2社について紹介していきます。

3-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）による「年間アパート開発棟数部門」で、9年連続No.1の実績がある不動産投資会社です。東京都港区の本社ほか、福岡市、名古屋市、大阪市、仙台市にオフィスを展開しており、これまで7,000名を超える全国のオーナーと契約しています。また、アパート供給棟数は自社施工で7,000棟以上を数えています。

「シノケングループ」の100%子会社で、管理業務はグループ企業のシノケンファシリティーズが担当しています。2022年12月末時点の管理戸数は44,000戸を超えており、2022年の入居率は年間平均で98.39%となっています。丁寧な管理業務でオーナーのアパート経営をサポートしていることがわかります。札幌市では東区で物件を供給しているほか、シノケンファシリティーズでは札幌オフィスを展開しています。

アパートの特徴

シノケンプロデュースのアパートでは、入居者の快適性を考慮した下記のような特徴があります。

• 土地の取得は、独自ルートにより最寄り駅から徒歩10分以内の入居ニーズの豊富なエリアを厳選
• 耐震性を高めて、震度7でも倒壊しない建物をつくる
• 入居者へのアンケートをもとに、サーモスタット付水栓など人気の高い設備を標準装備
• 独自工法を採用し、防音対策を徹底
• 劣化対策等級2に適合し、概ね50〜60年の長期耐久性能を持っている
• エアコンなどの保証や原状回復時の定額リフォームなどを保証する「シノケンあんしんシステム」を提供

またデザイン力に優れており、主力商品の「New Standard」が2016年度のグッドデザイン賞をダブル受賞した実績もあります。

金融機関との信頼関係による豊富な融資実績

シノケンプロデュースの特徴の一つが、融資付けに関して豊富な実績を持っていることです。これは30年以上にわたる金融機関との信頼関係があるためで、日本で初めて新築投資用アパート100％ローンを提供したのもシノケンプロデュースです。

現在、独占契約を含めて提携している金融機関は20行以上となっており、オーナーに合わせて提携金融機関を紹介してもらうこともできます。属性によっては、金利が1％台、融資期間が住宅ローンやRC造と同じ35年間のプランが適用される可能性もあります。

シノケンプロデュースでアパート経営を始める流れ

シノケンプロデュースでアパート経営を始めるには、主に次の3つの方法があります。

• オンラインセミナーを受ける
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

それぞれの方法について流れを解説していきます。

オンラインセミナーを受けるには、「無料セミナー」のページで申し込みをします。オンラインセミナーの時間帯が複数表示されるので、参加希望のセミナーを選び、氏名や住所などの必要事項を記入して送信します。

個別相談会については、全国各地の各会場でセミナー講師に個別で相談できる「プライベート個別相談会」を行っています。オンラインで相談をすることも可能です。

「まずはシノケンのアパート経営について詳しく知りたい」という方は資料請求も可能です。ノウハウブックを入手することで、自宅でシノケンプロデュースのアパート経営について学ぶことができます。「申し込みページ」から資料請求のページに行き、入力フォームに住所などを記載して送信することで申し込みが完了します。届いた資料を確認し、アパート経営を検討する場合は、個別相談などでさらに詳しい相談をする流れになります。

3-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトとして掲げている不動産投資会社で、これまで全国各地に1,000棟を超える「グランティック」シリーズなどのアパートを供給しています。福岡本社と東京本社のほか、国内10カ所と海外1カ所に拠点を展開しており、「入居者に選ばれるかどうか」を徹底的に追求した物件を提案しています。

管理体制やサポート体制を充実させているのも特徴で、入居者からの問い合わせに適切に応えられるよう24時間体制を構築しています。また、初回満室保証制度といった4つの保証制度など、初心者オーナーにも適したサポート体制が整っています。

アパートの特徴

アパート経営の成功の本質を「入居者に選ばれるかどうか」としているアイケンジャパンでは、下記のようなこだわりを持ってアパートの設計および建築を行っています。

• 土地を選定する際は、最寄り駅から徒歩15分以内で「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を判断する
• 住み心地や快適性に配慮し、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビといったアパートとは思えないような設備を標準とする
• RC造と遜色のない防音性能を提供する
• 「キソゴム」と耐力壁を用いた独自のBSP構造で、建築基準法で定められている基準以上の強度を確保する
• 劣化対策等級は3を獲得し、建物が長持ちするだけではなく、メンテナンス費用も軽減する

スマートフォンが部屋の鍵となる「スマートロック」、家電の遠隔操作なども行える「ホームIoT」といった先進的な設備が標準装備されているのも特徴です。企業としての信頼性の高さに加え、このように入居者の快適性や利便性に優れた物件となっていることから、金融機関からも高い評価を獲得しています。

業界トップ水準の入居率と収益稼働率

長期間の運用を目指すアパート経営では、既存物件の状況を確認することで将来性を推測することもできます。その代表的な指標となるのが入居率と収益稼働率です。

アイケンジャパンでは、企画施工した物件のうち賃貸管理を行っている物件は7,232戸（2021年12月末時点）あり、2021年1月から12月までの平均入居率は99.7％となっています。フリーレントや家賃の値下げなど、オーナーの負担が大きい対策を行っていないのにこのような高い水準を維持しているのは、仲介店舗との信頼関係づくりなどさまざまな施策を行っているからです。

また新築時に提案した年間の想定家賃収入に対して、どれだけ家賃収入があったのかを示す収益稼働率は、2022年12月末時点で98.3％となっています。こちらも高い水準を維持しており、既存のオーナーが想定通りの収益を上げていることが窺い知れます。

アイケンジャパンでアパート経営を始める流れ

アイケンジャパンでアパート経営を始めるには、下記のような方法があります。

• セミナーに参加する
• 個別相談会に参加する
• 資料を請求する

セミナーへの参加前にアイケンジャパンについて詳しく知っておきたいという方は、同社のパンフレットと「アパート経営成功の秘訣55」を無料でプレゼントしてもらうことも可能です。気になる方は「資料請求」のページから申し込みをされてみると良いでしょう。

まとめ

転勤族や単身赴任世帯も多く、アパート経営を検討しやすい都市として知られている札幌市では、2030年の新幹線開業に向けて不動産開発が活発化しています。ただし、降雪・積雪量が各エリアで異なっているなど、地元でしかわからない住みやすさや住みにくさがあります。

アパート経営を始める際のパートナーには、札幌市でのアパート経営に実績のある不動産投資会社を選ぶようにしましょう。今回のコラムでは、「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」を紹介しました。それぞれに物件の特徴がありますので、まずは資料を取り寄せたり、セミナーへの参加を検討されてみると良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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