不動産投資で確定申告をしないとどうなる？対象者の条件やペナルティについて解説

不動産投資で、確定申告をしないとどうなるのでしょうか。所得税制は確定申告を原則としており、確定申告をしないと重いペナルティがあります。

しかし、例外的に確定申告をしなくてもよいケースもあります。自身の不動産所得の状況に合わせて、適切に税務を行っていくことが大切です。

この記事では、不動産投資で確定申告をしなかった場合のペナルティと、不動産投資における確定申告の要不要の基準、について解説します。

※記事内の税制内容は2022年12月時点の情報となります。最新の情報については、国税庁などのサイトをご確認のうえ、税理士などの専門家へのご相談もご検討ください。

目次

1. 不動産投資で確定申告が必要になる基準
   1-1．納める税金があるかどうか
   1-2．サラリーマンの場合、副業所得が20万円を超えるかどうか
2. 不動産投資で確定申告をしなかった場合のペナルティ
   2-1．期限に遅れて確定申告をした場合の延滞税
   2-2．申告をしなかった場合の無申告加算税・申告が過少だった場合の過少申告加算税
   2-3．悪質な場合の重加算税・刑事罰
3. まとめ

1．不動産投資で確定申告が必要になる基準

所得税の制度は、納税者の申告によって確定することを原則としています。不動産投資をおこなっていて、所得税の課税対象である不動産所得や譲渡所得等のある納税者は、原則、確定申告をする必要があります。

ただし、例外的に、確定申告が不要であるケースもあります。まず、納める税金があるかどうかが基準となり、課税所得がなければ確定申告も不要になります。課税所得があったとしても、サラリーマンで副業所得が20万円以下であれば、確定申告は必要ありません。

以下で、詳細をみていきましょう。

1-1．納める税金があるかどうか

各種所得の金額から基礎控除（最大48万円）などの所得控除を差し引いて、課税される所得金額がない場合、確定申告をしなくてもよいことになっています。（※参照：国税庁「確定申告が必要な方」）

つまり、不動産所得（総収入金額―必要経費の額）とその他の所得との合計額が、これらの所得控除の額よりも少ない場合、確定申告をする必要はありません。不動産所得が赤字であり、その他の所得と合計しても、所得控除額よりも少ない場合なども確定申告は不要となります。

1-2．サラリーマンの場合、副業所得が20万円を超えるかどうか

サラリーマンの兼業投資家の場合、給与所得・退職所得以外の所得が20万円以下の場合は、確定申告をしなくてもよいことになっています。

したがって、サラリーマンの方が副業でおこなっている不動産等の貸付けについて、不動産所得が20万円以下の場合は、確定申告は必要ありません。

ただし、医療費控除や寄附金控除（ワンストップ特例を除く）などを受ける場合や、損益通算をする場合、住宅ローン控除の初年度などは、確定申告が必要になります。青色申告特別控除の適用を受ける場合も、確定申告が必要です。（※参照：国税庁「医療費を支払ったとき（医療費控除）」「一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」）

2．不動産投資で確定申告をしなかった場合のペナルティ

不動産投資で確定申告をしなかった場合のペナルティには、次のようなものがあります。

• 期限に遅れて確定申告をした場合の延滞税
• 申告をしなかった場合の無申告加算税・申告が過少だった場合の過少申告加算税
• 悪質な場合の重加算税・刑事罰

以下で、詳しくみていきましょう。

2-1．期限に遅れて確定申告をした場合の延滞税

確定申告を期限までにおこなわず、期限に遅れて確定申告をした場合のペナルティとして、納期限の翌日から申告書提出日までの延滞税が課されることになります。

延滞税の税率は、年ごとに変わる特例基準割合によって決定されます。令和4年11月現在の延滞税の税率は、納期限の翌日から2カ月以内は2.4％、2カ月を超えた場合は8.7％、となっています。

※出典：国税庁「延滞税について」

2-2．申告をしなかった場合の無申告加算税・申告が過少だった場合の過少申告加算税

不動産投資で、不動産所得や譲渡所得の確定申告を期限までにしなかった場合、無申告加算税というペナルティが課せられる可能性があります。無申告加算税とは、本来の納税額に上乗せしてかかってくる税金です。

無申告加算税の額は、本来の納税額に対して、50万円までは15％、50万円を超える部分は20％となっています（短期間に無申告を繰り返した場合、さらに税率が上乗せされます）。

無申告加算税は、期限に遅れて期限後に確定申告をした場合も課せられるのが原則ですが、期限内に自主的に申告をする意思があったと思われる一定の場合には、無申告加算税がかからないことがあります。（※参照：国税庁「確定申告を忘れたとき」）

また、税務調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合は、5％まで軽減されます。税務調査とは、税務当局が、納税者を訪問して帳簿や証憑などを検査し、税金が法令に基づいて適正に申告・納付されているかどうかを調査する制度です。

税務調査で、法令に基づいた適正な確定申告をしていなかったことなどにより、納めた税金が少な過ぎた場合、当局から修正申告をするように促されることがあります。そのような場合、新たに納める税金に加えて、その税額の10％～15％相当額の過少申告加算税がかかります。（※参照：国税庁「確定申告を間違えたとき」）

2-3．悪質な場合の重加算税・刑事罰

帳簿書類を破棄、隠匿、改ざんしたというような、所得を隠蔽又は仮装したと認められる悪質な場合、重加算税が課されます。

重加算税の税率は、過少申告の場合本来の納税額の35％、無申告の場合は40％となっています。短期間に仮装・隠蔽が繰り返されたような場合には、重加算税の税率はさらに重くなります。

逋脱犯に該当するとみなされた場合、刑法上の犯罪となります。偽りその他不正行為により税金を免れた場合や、故意に期限までに確定申告をしないことにより税金を免れた場合に成立します。最高刑は、10年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金またはその併科となっています。

※出典：国税庁「加算税制度（国税通則法）の改正のあらまし」

まとめ

不動産投資をしていて所得がある場合、原則として確定申告をおこなう必要がありますが、例外的に、課税所得がなく納める税金がない場合や、サラリーマンで副業所得が20万円以下である場合は、確定申告をしなくてもよいことになっています。

しかし、確定申告をするべき人が確定申告をしなかった場合、ペナルティがあります。ペナルティは、延滞税、無申告加算税・過少申告加算税、重加算税・刑事罰の3つです。

悪質な場合には、本来の納税額の40％かそれ以上の重加算税、そして10年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金を伴う逋脱犯となる可能性があるので、注意しましょう。

確定申告をしないということは、税金の支払いを逃れようとする行為と見られてしまうため、重いペナルティが課されることを認識して、確定申告を期限までにおこなうようにしましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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