不動産投資の損益分岐点はどこ？初心者向けに計算方法や出口戦略を解説

不動産投資の損益を管理する指標として、損益分岐点という概念があります。運用時と売却時の損益分岐点がありますが、出口戦略を検討する際は、売却時の損益分岐点を意識してみましょう。

この記事では、不動産投資の損益分岐点について、初心者向けにその概念や計算方法を解説し、出口戦略への役立て方にまで触れていきます。

目次

1. 不動産投資の損益分岐点とは
   1-1．損益分岐点とは
   1-2．運用時の損益分岐点
   1-3．売却時の損益分岐点
2. 具体的な不動産投資の損益分岐点の計算例
   2-1．運用時の損益分岐点の計算例
   2-2．売却時の損益分岐点の計算例
3. 不動産投資の損益分岐点から考える出口戦略
   3-1．出口戦略は売却時の損益分岐点を目安とする
   3-2．長期間保有すると出口戦略は簡単になる傾向がある
4. まとめ

1．不動産投資の損益分岐点とは

不動産投資の損益分岐点について、運用時の損益分岐点と売却時の損益分岐点とに分けて説明します。まず、損益分岐点の考え方について見ていきましょう。

1-1．損益分岐点とは

損益分岐点とは、利益がプラスでもマイナスでもない0の状態となった時の売上高をいいます。

利益は、「売上高－費用」という算式で表すことができるため、「売上高－費用＝0」、すなわち、「売上高＝費用」のときが損益分岐点ということになります。

小売業等では、商品の販売数に応じて利益が積み上がっていきます。このとき、同時に仕入れた商品の原価も費用として積み上がることになります。損益分岐点は、売上高から売上高の変動に対応して明確に変動する費用（いわゆる売上原価）を控除した利益が、固定費とイコールになる時点、というように計算されます。

損益分岐点は、最低限、損失の出ない売上高を表し、売上目標の最低ラインとして経営管理に利用されます。

1-2．運用時の損益分岐点

不動産投資の場合は、運用時の売上高は家賃収入です。これに対して、運用時の支出は、管理費や修繕費などの諸経費と借入金の返済となります。

運用時の損益分岐点は、運用時の支出とイコールになる家賃収入ということになります。家賃収入は入居率によって変動するため、損益分岐点は「運用時の支出とイコールになる入居率」というように算出されることになります。これを計算式にすると、以下の通りです。

運用時の損益分岐点となる入居率＝運用時の支出÷満室家賃収入

1-3．売却時の損益分岐点

不動産投資の場合、運用時のみならず、売却時までを含めたトータルの損益分岐点も考える必要があるでしょう。

その場合、運用時の支出に加えて、売却時の支出、購入時の支出をも合計したトータルの支出と、運用による家賃収入及び売却時の売却収入とがイコールになる売却価格が、売却時の損益分岐点ということになります。

売却時の支出には、売却時の諸費用と売却時の残債が含まれ、購入時の支出には、購入時の諸費用と頭金が含まれます。売却時の損益分岐点となる売却価格を計算式にすると以下のようになります。

売却価格＋家賃収入－（運用時の支出＋売却時の支出＋購入時の支出）＝0

2．具体的な不動産投資の損益分岐点の計算例

不動産投資の損益分岐点についてさらに分かりやすくするために、具体的な設例を用いて、運用時と売却時の損益分岐点の計算例を見ていきましょう。

2-1．運用時の損益分岐点の計算例

運用時の損益分岐点の計算例を見ていきましょう。次のような条件の収益区分マンションを設定して、1年間運用した場合の損益分岐点を考えてみます。

設定条件：収益区分マンションの運用における損益分岐点

• 購入価格：3,000万円
• 借入金額：3,000万円
• 融資条件：2％・35年
• 表面利回り：6％
• 年間諸経費：20万円

この収益区分マンションの1年間の表面利回りによる運用収入は、3,000万円×6％＝180万円になります。また、1年間の運用支出は、約10万円×12月（ローン返済額）＋20万円＝140万円として設定します。

家賃収入と諸経費を換算すると、損益分岐点となる入居率＝140万円÷180万円×100＝77.8％です。区分マンションで1戸しかないため、1年のうち77.8％の期間以上入居していれば、家賃収入による利益がプラスになるといえます。

2-2．売却時の損益分岐点の計算例

売却時の損益分岐点の計算例を見ていきましょう。次のような条件の収益区分マンションを設定して、10年間運用して10年後に売却する場合の損益分岐点を考えてみます。

設定条件：収益区分マンションの売却における損益分岐点

• 購入価格：3,000万円
• 借入金額：3,000万円
• 融資条件：2％・35年
• 表面利回り：6％
• 年間諸経費：20万円
• 購入時諸経費：200万円
• 売却時諸経費：200万円

この収益区分マンションの10年間の運用収入は、3,000万円×6％×10年＝1,800万円になります。また、10年間の運用支出は、約10万円×12月（ローン返済額）＋20万円＝1,400万円となります。

これに、購入時と売却時の諸経費、売却時の残債返済額を合計すると、トータルの支出＝1,400万円＋200万円＋200万円＋約2,345万円（残債返済額）＝4,145万円となります。したがって、損益分岐点となる売却価格は、次の算式によって求められます。

損益分岐点となる売却価格＝4,145万円―1,400万円＝2,745万円

この収益区分マンションは、10年後、2,745万円以上で売却できればトータルの利益がプラスになるといえます。

3．不動産投資の損益分岐点から考える出口戦略

ここまで見てきた不動産投資の損益分岐点についての検討から、不動産投資の出口戦略について次のポイントに注目してみましょう。

• 出口戦略は売却時の損益分岐点を目安とする
• 長期間保有すると出口戦略は簡単になる傾向がある

3-1．出口戦略は売却時の損益分岐点を目安とする

運用時の損益分岐点の把握は、毎年の運用利益をプラスにするためには有効です。しかし、出口戦略は、売却時の売却収入や売却諸費用、購入諸費用までを含んだトータルの損益分岐点を目安に考える必要があります。

運用時の損益分岐点を把握し、プラスの運用を続けていたとしても、売却時にトータルの損益分岐点を考慮するとマイナスになる場合もあります。不動産投資の利益を最大化するには、売却時の損益分岐点からどれだけ利益がプラスとなるかを意識して、出口戦略を練るようにしましょう。

3-2．長期間保有すると出口戦略は簡単になる傾向がある

売却時の損益分岐点のうち、大きな割合を占めるのは売却時の残債返済額です。収益物件を長期間保有していると、この残債返済額は減って来ます。残債返済額が減る分、損益分岐点となる売却価格は安くなります。

運用時の損益をプラスで維持することができていれば、長期間保有するほど、売却価格は安くても売却時のトータルの損益はプラスになることになり、トータルの損益をプラスにすることは容易になる傾向があるといえます。

また、不動産投資ローンの組み方についても注意が必要です。ローンには元利均等返済と元金均等返済という2つの返済方法がありますが、元利均等返済の返済当初は、ローンの元金が減るスピードが遅いという特徴があります。

元利均等返済でローンを組んでいると、売却時点で思っていたより返済が進んでいないというケースもあります。売却時点でのローンの返済状況についても計画しておくことが、不動産投資の出口戦略では重要なポイントとなります。

【関連記事】不動産投資ローン、元利均等返済と元金均等返済はどっちがお得？特徴を比較

まとめ

損益分岐点とは、利益がプラスでもマイナスでもない0のときの売上高をいいます。売上の最低目標値として利用されます。

不動産投資では、運用時と売却時の損益分岐点があります。運用時の損益分岐点を把握しておくことは、運用時に損益をプラスにするために大切です。ただし、出口戦略を計画する際は、売却時の損益分岐点を意識し、トータルの損益がプラスになるようにしましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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