不動産投資、アパート一棟買いのメリット・デメリットは？注意点も

不動産投資の中でもアパート一棟買いは、収益性が高かったり、リスク分散できたりとメリットが多く、不動産投資家の中でも人気の高い投資対象です。

しかし、一方で取得費用が高かったり、キャッシュフローの策定が重要だったりという注意点があるため、購入を進める前にメリット・デメリットの双方を知ることが重要となります。

そこで本記事では、アパート一棟投資にフォーカスを当てて、メリット・デメリットや注意点などを解説していきます。アパート一棟投資を検討している人は参考にしてください。

目次

1. アパート一棟買いのメリット
   1-1．実質利回りが高くなりやすい
   1-2．総収入額が大きい
   1-3．リスク分散できる
   1-4．将来的に土地活用も視野に入れることができる
   1-5．共用部も自由に運営できる
2. アパート一棟買いのデメリット
   2-1．アパートの建築・取得費用が高い
   2-2．マンションよりも法定耐用年数が短い
   2-3．同時に空室になると収益性が落ちる
   2-4．維持管理の費用と手間がかかる
   2-5．区分マンションよりも高額のため売りにくい
3. アパート一棟買いの注意点
   3-1．綿密なキャッシュフロー計画を立てる
   3-2．手元資金を確保しておく
   3-3．将来不安を入念に調べる
4. まとめ

1．アパート一棟買いのメリット

今回ご紹介するアパート一棟買いのメリットは以下の通りです。

• 実質利回りが高くなりやすい
• 総収入額が大きい
• リスク分散できる
• 土地の価値が高い
• 共用部も自由

以下、それぞれ詳しく解説します。

1-1．実質利回りが高くなりやすい

アパート一棟買いの利回りが高くなりやすい理由は、取得費用が安価な点とスケールメリットを得られる点です。

アパートの構造は木造と鉄骨造がメインであり、鉄筋コンクリート造のマンションより建築費用が安価になります。一方、取得費用に比べて1戸あたりの家賃は大きく落ちないため、相対的に利回りは高くなりやすいという特徴があります。

また、アパート投資では、退去が重なった部屋の修繕を同日に依頼することで修繕費用を下げたり、一棟丸ごと管理会社に委託することで管理委託手数料を下げたりするようなスケールメリットがあります。

1-2．総収入額が大きい

アパート一棟買いは複数の部屋を保有するため、区分マンション（一部屋）投資よりも総収入額が大きくなります。例えば、家賃10万円の区分マンション投資は満室時に年間120万円の家賃収入ですが、家賃8万円の部屋が10部屋あるアパート投資なら年間960万円の家賃収入となります。

一棟投資の方が取得費用は上がるため、ローン支払い額が大きくなったりランニングコストが高くなったりするものの、総収入額が大きいことから稼働率が高ければ収益性も高くなります。

1-3．リスク分散できる

前項のように、アパート一棟買いは複数の部屋を保有しているため、空室リスクを分散できます。例えば、同じ家賃の部屋が10部屋あるアパート投資の場合、仮にそのうちの2部屋が2か月間空室になっても、年間収入は3.3％減となります。

一方、区分投資の場合は一部屋しか保有していないため、1ヶ月空室になっただけでも年間収入は8.3％減になります。

1-4．将来的に土地活用も視野に入れることができる

アパート一棟買いの場合は、そのアパートが建築されている土地もオーナー単体の名義になります。そのため、将来的にはアパートを解体して他の活用方法に転換もできるメリットがあります。

1-5．共用部も自由に運営できる

アパート一棟買いは、共用部（外壁や外部廊下など）もオーナーが自由に運営できます。これにより、修繕内容や修繕計画も管理会社と一緒に策定でき、その計画に基づいて収支を読み込めるメリットがあります。

また入居者のニーズを反映させた設備の導入など、建物の価値を向上させる施策も自身の判断だけで講じられます。

一方、区分投資の場合は管理組合（各部屋の所有者全員）が主導するため、共用部の修繕を自分一人の判断で決められません。

2．アパート一棟買いのデメリット

次に、アパート一棟買いのデメリットを見て行きましょう。ここで取り上げているデメリットは以下の通りです。

• 取得費用が高い
• マンションよりも劣化が早い
• 同時に空室になると収益性が落ちる
• 維持管理の費用と手間がかかる
• 高額のため売りにくい

それぞれ詳しく解説します。

2-1．アパートの建築・取得費用が高い

一棟買いは土地と建物の規模が大きくなるため、取得費用が高くなります。例えば、土地を取得してそこに新築アパートを建築するとなると、1億円を超えるケースもあります。

稼働率が高くなれば大きな収益が期待できるものの、稼働率が低くなれば赤字リスクも大きくなります。

2-2．マンションよりも法定耐用年数が短い

前章でも解説したように、一棟アパートは木造と鉄骨造がメインで、鉄筋コンクリート造のマンションよりも劣化が早くなります。国税庁の「減価償却資産の耐用年数表」によると、構造別の耐用年数は以下の通りです。

• 木造:22年
• 鉄骨造27年～34年
• 鉄筋コンクリート造:47年

耐用年数を経過しても住むことはできるため、住宅機能が無くなってしまう指標ではありません。しかし、耐用年数を経過した物件は金融機関の担保評価の指標となるため、融資が付きにくかったり、建物の資産価値が大きく下落したりします。

このように、耐用年数の短い木造・鉄骨造のアパートは、家賃下落率がマンションよりも大きくなりやすく、転売時に建物価格が下落しやすいデメリットがあります。

2-3．同時に空室になると収益性が落ちる

アパート一棟買いは空室リスクを分散できますが、複数の部屋が同時に空室になると収益は大きく落ちます。空室時もローン支払いなどの支出は発生しているため、その状態でも問題なく支払える余裕を持っておくことが重要となります。

2-4．維持管理の費用と手間がかかる

アパート一棟買いは共用部の自由度が高いというメリットがありますが、維持管理費用と手間がかかるというデメリットもあります。共用部の修繕は管理会社が提案するものの、最終判断や費用負担もオーナーの責任となります。

特に大規模修繕時の支出は大きいため、「空室率が改善した」「家賃下落を抑えられた」など、その支出に見合うだけのリターンがないと、共用部の自由度が高い点はデメリットになり得ることがあります。

2-5．区分マンションよりも高額のため売りにくい

アパート一棟は区分不動産よりも高額になるため、売却時も予算の問題で買主が限られる傾向があります。

また、金融機関が不動産の担保価値を評価するとき、上述した耐用年数も加味するため、耐用年数が短い木造や鉄骨造は融資が付きにくくなります。この点も買主が見つかりにくい理由の一つと言えます。

3．アパート一棟買いの注意点

前項のアパート一棟買いのデメリットを軽減するために、アパート一棟買いするときは以下に注意しましょう。

• 綿密なキャッシュフロー計画を立てる
• 手元資金を確保しておく
• 将来不安を入念に調べる

詳しく解説します。

3-1．綿密なキャッシュフロー計画を立てる

アパート一棟買いは、長期スパンで以下を読み込んでおくことが重要です。

• 部屋ごとの退去費用（原状回復費用）
• 部屋ごとの設備交換費用
• 共用部の修繕費用
• 空室率と家賃下落率

上記のように将来発生する支出と、収入に関するリスクを読み込んでおきましょう。

これらの費用をシミュレーションしておくことで、同時に空室になると収益性が落ちる、維持管理の費用が高くなる、というデメリットに備えることに繋がります。

3-2．手元資金を確保しておく

アパート一棟買いをはじめ、不動産投資には毎月ローン支払い義務があるという点に注意が必要です。

その他、不動産投資では、空室リスクを始め、自然災害によって建物が損傷してしまう災害リスク、周辺の家賃相場が下落する家賃下落リスクなどの様々なリスクがあります。ローンの支払いやリスク対策として、ある程度手元資金は確保しておきましょう。

家賃収入がゼロになっても、数か月はローン支払いには問題ない現金を確保しておくことが望ましいと言えます。

3-3．将来不安を入念に調べる

アパート一棟は区分不動産より高額で売りにくい分、将来不安は念入りに調べましょう。

特に周辺に広めの空き地があり、高い建物が建築されたとき「陽当たり」「眺望」が悪くなるときは、アパート全体で家賃下落リスク・空室リスクが上がります。

そのリスクヘッジとして、収益性のシミュレーションに加え、できるだけ自ら現地調査を行い、将来不安の有無は入念に調べるようにしましょう。

4．アパート一棟買い・土地活用が検討できる不動産投資会社

アパート経営では、不動産会社や管理会社と相談しながらシミュレーションを作成し、慎重に検討することが大切です。その際は一社だけの情報ではなく、複数の専門家の意見を聞き、それぞれの特徴を比較することが重要となります。

下記、セミナー参加や資料請求ができる主なアパート経営会社、土地の無料診断ができる土地活用の会社をご紹介します。

シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。これまでのアパート販売実績は7,000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績があり、創立30年を迎えても、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)を実現しています。

アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から約900棟の開発・引渡し実績があります。対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.7％（2021年12月時点）を実現しています。

また、初回満室保証や家賃滞納保証、管理代行サポートや確定申告のサポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。アイケンジャパンでは、資料請求で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方も検討してみましょう。

HOME4U（土地活用）

複数の活用方法を比較する際は、「HOME4U」の利用を検討してみましょう。HOME4Uではマンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することが可能です。

また、土地の利用規制についてもHOME4Uを通して無料で診断できるため、土地調査の手間を省くことが出来ます。「どのような活用手段があるのか知りたい」「複数の活用手段を比較したい」という場合には、利用してみましょう。

まとめ

このように、アパート一棟買いは「利回りの高さ」や「共用部の自由度の高さ」などメリットがあるものの、「取得費用が高い」などのデメリットもあります。

それらのメリット・デメリットと注意点も知った上で、アパート一棟買いが自分に合った不動産投資かを見極めることが大切です。

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中村 昌弘

都内の大学を卒業後にマンションディベローパーに就職。マンションディベロッパーでは、新築マンションの販売や中古不動産の仲介業務に従事する。 2016年に独立して、不動産関係の記事を中心としたライター業務としても活動。自身のマンションを売却した経験もあるため、プロの視点・一般消費者の視点と、両方の視点を持った記事が執筆できる点が強み。

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