不動産相続が発生したら検討したい相続・売却・相続放棄のメリット・デメリット

相続財産に不動産がある場合、資産として受け継ぐ「相続」、不動産を「売却」、「相続放棄」するという3つの選択肢があります。

相続人の意向や不動産の価額、他の相続財産などによって判断する事になりますが、「どのようなメリット・デメリットがあるのかを知りたい」「どれを選ぶべきか分からない」と悩む方も多いのではないでしょうか。

本記事では不動産相続における相続・相続放棄・売却について、メリット・デメリット、判断材料や選択方法についてお伝えしていきます。

目次

1. 相続・相続放棄・売却を検討する前に
   1-2．相続不動産の課税評価と時価（売却価格）の違い
2. 「相続」「相続放棄」「売却」のメリット・デメリット
   2-1．不動産を相続するメリット・デメリット
   2-2．不動産を相続放棄するメリット・デメリット
   2-3．相続不動産を売却するメリット・デメリット
3. 相続・相続放棄・売却、どれを選べば良い？
   3-1．相続不動産の価額
   3-2．相続人全員の意向
4. まとめ

1．不動産相続の選択肢3つ・「相続」「相続放棄」「売却」とは

不動産を相続することになった時、大きく分けて相続・相続放棄・売却という3つの選択肢があります。

相続は被相続人が亡くなった時に自動的に開始となり、相続放棄・限定承認を行う時には3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てます。

相続放棄とは被相続人の相続財産全てを放棄することで、限定承認はプラスの相続財産の範囲内でマイナスの相続財産（借金・ローンなど）を引き継ぐ方法です。

限定承認は主に被相続人の債務がどの位あるのか不明な時に手続きを行うケースが多く、相続人全員が共同で申し立てる必要があります。一方で相続放棄は一人でも申し立てる事が可能です。

限定承認・相続放棄を申し立てなかった際には「相続を承認した（単純承認）」とみなされ自動的に相続する事になります。

相続不動産の売却は、名義変更（所有権移転登記）の手続きを行い相続人のうち1名又は相続人全員の共有名義として相続した後売却活動を行います。一定の要件を満たすことで、「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」が適用されます。

1-1．相続・相続放棄・売却を検討する前に

不動産相続では相続・相続放棄・売却を検討する前に「ローンの有無」「不動産の売却価格の相場」を把握しておくことが重要となります。不動産の売却価格よりも残債が大きい場合は資産価値がマイナスとなり、負債を相続することとなるためです。

不動産にローンがある場合、金融機関の抵当権が設定されています。抵当権の有無を確認する為には、法務局又はオンラインで取得できる「登記事項証明書」の権利部（乙区）の項に「抵当権設定」の記載がありますのでいずれかの方法で確認してみましょう。

抵当権抹消手続きがされている場合には下部に「〇番抵当権抹消」と記されています。抵当権の設定がされており、残債があると考えられる場合には残債の額を金融機関に問い合わせて把握し、売却価格の相場と比較しましょう。

ローンの残債が売却価格の相場を下回るアンダーローンの場合には不動産の価値はプラス、ローンの残債が売却価格の相場を上回るオーバーローンの場合は不動産の価値がマイナスの状態です。オーバーローンの不動産はマイナスの相続財産で相続後に売却してもなおローン返済の義務がある事をおさえておきましょう。

1-2．相続不動産の課税評価と時価（売却価格）の違い

国税庁の定めた相続財産の評価基準である「財産評価基本通達」では不動産は原則「時価」で評価することと規定されています。

遺産分割では全員が合意した方法で評価する事になりますが、不動産の価格には時価の他に固定資産税評価額、鑑定評価額などがあり、相続人の間で意見が別れる事例も存在します。

相続税の計算では、建物は固定資産税評価額、土地は路線価又は倍率方式で評価されますが、相続税の評価額は時価と比較して2～3割程度低くなる傾向があります。相続税評価額をもとに遺産分割を行うと、後のトラブルになるケースがあるため注意が必要です。

不動産会社に査定を依頼する場合は、複数の会社に査定を依頼し比較・検討することで相場に近い価額を把握しやすくなります。複数の不動産会社へ同時に査定依頼をするのであれば、不動産一括査定サイトが便利です。

不動産一括査定サイトには、大手不動産会社6社に査定依頼ができる「すまいValue」や、査定会社を地域ごとに探すことが可能でNTTデータが運営する「HOME4U」などがあります。いずれも無料で査定依頼ができ、売却するかどうかは査定価格を提示された後で判断することが可能です。以下、主な不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

2．「相続」「相続放棄」「売却」のメリット・デメリット

不動産相続における相続・相続放棄・売却の主なメリット・デメリットは以下の通りです。

2-1．不動産を相続するメリット・デメリット

相続のメリットは土地や建物といった不動産を受け継ぐことができる点で、「親が亡くなり思い入れのある実家を引き継ぎたい」「土地を有効活用したい」というケースで選ばれることの多い方法です。

不動産は相続税を計算する際に、土地は主に路線価方式（時価の約8割）、建物は固定資産税評価額（時価の約7割）で評価されるため、課税対象となる評価額を現金で相続した場合と比較して圧縮できるというメリットもあります。

デメリットとしては、固定資産税・修繕費などの維持費がかかること、自身で管理を行う場合は手間と時間がかかる点です。また、土地活用は成功した場合リターンが得られますが、失敗した時には赤字になるというリスクもあります。

また、自身が不動産を相続したことで、子孫にも不動産相続が生じる可能性があります。人口が減少傾向にある郊外の築古物件や農地などは価額が低い傾向にあり、後の負担になってしまう事例が存在します。

不動産の価額や将来的な価値、管理・維持費、子孫への負担などを踏まえ相続を検討しましょう。土地活用を行う予定の方は、シミュレーションを行っておくことで活用後のおおよその収支を把握しておくことも大切です。

2-2．不動産を相続放棄するメリット・デメリット

相続放棄のメリットは、不動産の価値がマイナスの際に負債の相続放棄ができることです。また、必要書類の収集・名義変更など相続の手間がかからず、相続に関連した様々なトラブルを回避することが可能になります。遺産分割協議に参加しなくても良いため、財産分与に関する親族間での意見交換をする必要もありません。

一方、デメリットは、相続を放棄しても管理義務がある、放棄する際には被相続人の全ての相続財産を放棄しなければならないことです。特に、空き家などを相続人全員が放棄した場合には管理義務が残り、特定空き家における罰則を受けるケースもあります。

【関連記事】放置した不動産が「特定空き家」に指定されたらどうなる？注意点や対策も

被相続人の相続財産がほぼ不動産のみで、不動産に価値が無い場合には放棄を行うケースがあります。管理については管理会社への委託も含め、相続人全員で話し合い決定しましょう。被相続人の最後の住所にある家庭裁判所に申し立てる事で相続放棄ができます。

2-3．相続不動産を売却するメリット・デメリット

不動産を相続した後に売却します。売却のメリットは不動産を管理・維持する費用と手間がかからないことで、価値が高い不動産は高値で売却できることもあります。

一方、売却活動を行わなければならず、売却価格が低く手続き費用を差し引くと赤字になってしまう事があるなどのデメリットがあります。亡くなった親から相続した不動産の場合、遺品整理が精神的な負担となる事例もあります。

売却に時間がかかる、なかなか売れない場合には不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」を利用することで1～2ヶ月程度で売却が可能です。ただし買取の場合は売却価格が3割程度下がってしまいますので注意しましょう。

3．相続・相続放棄・売却、どれを選べば良い？

相続・相続放棄・売却の3つの選択肢のうち、どれを選ぶべきなのでしょうか？

基本的に遺言書がある際には被相続人の意向を記した遺言書の内容通りに、遺言書が無い時は遺産分割協議又は法定相続（民法で定められた相続人と割合）で決定します。なお、遺産分割協議で相続人全員が合意している時には、遺言書の内容と異なる方法で遺産分割を行うことが可能です。

例えば、被相続人が不動産の価額を把握していない状態で「子供Aは不動産を相続する」と指定したものの、不動産の資産価値がマイナスであり子供Aにとって負担になってしまう場合などでは、相続放棄をした方が金銭的なメリットが大きいと言えます。

故人の想いだけでなく、相続した後の金銭的なメリット・デメリット、維持管理の方法なども視野に入れ、ケースバイケースで遺言書・遺産分割協議・法定相続を検討していくことが重要です。相続不動産をどのように扱うか迷う場合、以下の2つのポイントに注目してみましょう。

3-1．相続不動産の価額

判断材料の1点目に不動産の価額があります。不動産の価額が高い場合には、相続または売却という選択肢があります。相続することで価値の高い財産の相続ができ、売却することで売却益が得られます。

価額が低い場合やオーバーローンの物件は、「他にどの位プラスの相続財産があるか」がポイントとなります。プラスの相続財産が少ない、相続財産が不動産のみであるケースでは相続放棄を検討すると負担が少なくなります。

一方で他にプラスの相続財産がある、アンダーローンで売却益が見込める際には、相続または売却という選択でプラスの財産を相続できます。

3-2．相続人全員の意向

判断材料の2点目は相続人の意向です。遺産分割協議では相続人全員の同意が必要となりますので、相続人同士で不動産の処遇について意見が食い違う時には慎重に話し合いを進める必要があります。

また、「誰が不動産を相続するか」で他の相続人とトラブルに発展してしまう事例があります。特に郊外にある管理が難しい戸建て住宅や価額が低い不動産はトラブルが起こりやすい傾向にあります。

不動産の価額、相続人の意向、トラブルの可能性を考慮し、相続人全員で十分に話し合い相続・売却・相続放棄を選択しましょう。

4．まとめ

不動産相続における相続・相続放棄・売却の選択は相続人全員で話し合い、不動産の価額や相続人の意思などを踏まえ検討していきます。

遺言書がある場合には遺言書の内容で被相続人の意向を汲みながら、状況に応じて判断していく必要があります。

この記事を参考に相続・相続放棄・売却のメリット・デメリットを知り、不動産相続の場面で活かしていきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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