不動産相続、代償分割を行うメリット・デメリットは?手順や注意点も

不動産を相続する際、代償分割によって遺産である不動産を分割せずに、特定の相続人が相続する方法があります。

相続不動産を有効利用したい相続人にとっては便利な相続方法ですが、不動産の評価が難しいことから生じるリスクもあります。

本記事では、不動産の相続で代償分割を行うメリットとデメリットを整理して解説します。また、代償分割を行う手順や注意点についても触れていきます。

目次

  1. 不動産相続で代償分割を検討したいケース
  2. 代償分割のメリットとデメリット
    2-1.代償分割のメリット
    2-2.代償分割のデメリット
  3. 代償分割を行う手順
  4. 代償分割を行う際の注意点
  5. まとめ

1.不動産相続で代償分割を検討したいケース

代償分割とは、相続人の1人や一部の人が現物で遺産を相続し、現物を受け取っていない又は受け取った額が低い相続人に対して、代償として代わりの財産を渡す方法です。

不動産相続で相続人が複数いるような場合、遺産である不動産を分割するのが難しいことがあります。

売却して現金化し分割する換価分割も一つの方法ですが、その不動産に住む予定である相続人がいる場合、あるいは事業用として利用している不動産で相続後も事業を継続するような場合、など分割したくない場合があります。

代償分割はこのような場合に有効な相続方法です。代償分割を行うことで、相続不動産の名義を1名に集約し、その後の運用や活用を明確化できるメリットがあります。

2.代償分割のメリットとデメリット

代償分割は、遺産を分割しないで特定の相続人が相続できるというメリットがありますが、代償となる財産の支払い、代償の下となる資産の評価、などの観点からデメリットもあります。

以下、代償分割のメリットとデメリットを比較して説明します。

2-1.代償分割のメリット

代償分割には、遺産を分割しなくて済むというメリットの他、税金面などを含め、次のようなメリットがあります。

  • 遺産を分割せずに取得できる
  • 遺産分割の公平性を確保できる
  • 不動産の有効利用ができる
  • 所得税・相続税を節税できることがある

以下で、それぞれの詳細を説明します。

遺産を分割せずに取得できる

代償分割を行うことによって、遺産を分割せずに特定の相続人が取得することができます。

例えば、相続人自身が相続前から住み続けている土地や建物を売却して、現金で分割してしまうと、住み続けることができなくなってしまいます。一方、代償分割で名義を1名に集約することで、その相続人が相続後もその土地や建物に住み続けることができます。

特定の相続人が、亡くなった人から事業用不動産を取得してその事業を続けたい場合にも有効です。商店や工場、賃貸用マンションなどを1名が継承するケースでは、その後の運用益の分配を気にせず検討できる点もメリットと言えます。

遺産分割の公平性を確保できる

不動産などの遺産を分割せずに現物で相続すると、相続人間で不公平になることがあります。

例えば、土地を分筆して相続した場合、同じ広さであっても接道面の土地や整形地の土地の価値の方が高くなります。このような不公平があると、相続人同士のトラブルを招く可能性があります。

代償分割であれば、相続人間の相続分の調整として現金などの代償財産の受け渡しが行われるため、公平性を確保することが可能になります。

ただし、代償分割のために不動産の価値を正確に算定するのは難しく、相続には金銭的な価値以外にも様々な要素が絡むため、必ずしも他の相続人から不平不満が生じないとは限らない点には注意が必要です。

不動産のスムーズな有効利用ができる

不動産相続では、遺産である不動産を複数の相続人の共有名義にして相続することもあります。共有であれば、相続人間の公平性は高くなりますが、その不動産を収益物件にするなど、有効利用しようとするときに共有者の同意が必要になることがあります。

代償分割を行うことで、一つの不動産を一人の相続人が相続することができるため、このような問題が生じることなく不動産のスムーズな有効利用が可能になります。

所得税・相続税を控除できることがある

不動産を売却して現金化した後に相続する「換価相続」の場合、売却益が生じるとそれに対して譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税(住民税等を含む)の税率は、売却益に対して長期保有の場合20.315%、短期保有の場合39.63%かかり、かなりの負担になります。一方、換金せずに相続する代償分割では、このような譲渡所得税の負担は発生しません。

また、現金化して相続をすると、土地相続の際、相続税の課税価格が50~80%減額される相続税の特例(小規模宅地等の特例)が利用できません。

さらに、相続税の計算の基礎となる評価額は、土地建物の場合、市場価格より低い路線価や固定資産税評価額で評価されるため、現金で相続するよりも相続税は安くなる傾向があります。

このように、不動産をそのまま相続する代償分割では、相続税を控除できる選択肢が増えるメリットがあります。

2-2.代償分割のデメリット

遺産をそのまま相続できるため、遺産である不動産を利用したい相続人にはメリットの大きい代償分割ですが、デメリットもあります。

  • 代償となる財産を捻出する必要がある
  • 遺産である不動産の評価が難しく、リスクがある
  • 相続人全員の合意が必要になる

以下で、詳しく説明していきます。

代償となる財産を捻出する必要がある

代償分割では、遺産である不動産などをそのまま相続した相続人は、他の相続人に対して代償分の財産を渡さなければなりません。代償は現金以外の財産とすることも可能ですが、渡すことのできる財産がなければ代償分割を選択することができなくなります。

遺産である不動産の評価が難しく、リスクがある

代償分割の元となる不動産などの評価は、相続税評価額や時価、家賃収入などの収益力も加味した評価など、様々な評価方法があり、相続人間で意見が分かれてトラブルになることもあります。

また、支払う代償財産が、取得した遺産額よりも多いとみなされる場合、贈与税が課されるリスクもあります。

相続人全員の合意が必要になる

代償分割を行うには、遺産分割協議書に代償として財産を支払うことを明記することが必要になります。遺産分割協議書は、相続人全員の合意の下に作成されるため、相続人全員が同意しないと代償分割を行うことができなくなります。

3.代償分割を行う手順

代償分割によって遺産を相続する場合には、次のような手順で進めます。

  • 相続人の確定と相続財産の調査・評価
  • 遺産分割協議と遺産分割協議書の作成
  • 各相続人の遺産相続と代償財産の支払い

相続人の確定と相続財産の調査・評価

まず、相続人の確定と相続財産の調査・評価を行います。遺産を相続するには、すべての相続人と亡くなった人の相続財産を明らかにする必要があります。相続財産については、代償分割や相続税の納税に備えて、適正な評価もおこなうことが重要です。

遺産分割協議と遺産分割協議書の作成

次に、相続人全員で遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、遺産につき、誰に何をどれくらい分けるか、についての話し合いです。

協議がまとまったら、その証明として遺産分割協議書という書類を作成します。遺産分割協議書には代償分割について、「誰が何の遺産取得の代償として何を誰に支払うか」を明記します。

各相続人の遺産相続と代償財産の支払い

最後に、遺産分割協議書に従い、決められた遺産を決められた相続人が相続します。具体的には、遺産分割協議書を各機関に提出して、遺産の名義を相続人に移転することになります。

不動産を相続する場合は、法務局で相続登記を行います。そして、代償を支払うべき相続人は、受け取るべき相続人に対して代償財産を支払います。

4.代償分割を行う際の注意点

代償分割を行う際には、次のような注意点があるといえます。

  • 遺産分割協議書に明記する必要がある
  • 相続人間でトラブルが生じることがある
  • 贈与税が発生する可能性がある

遺産分割協議書に明記する必要がある

代償分割を行うには、遺産分割協議書に、誰が何の遺産取得の代償として、何を誰に支払うか、明記する必要があります。これを明記しないと、支払った財産について贈与税が課されるおそれがあるので注意しましょう。

相続人間でトラブルが生じることがある

代償分割では、代償分割の元となる遺産の評価が難しく、相続人間でトラブルになることがあります。

一人の相続人が不動産などの遺産を相続するというのは、他の相続人にとって金銭で代えられない側面もあり、なかなか同意が得られないこともあります。また、代償金の支払いが何らかの都合で遅延したりすると、さらなるトラブルに発展することもあります。

贈与税が発生する可能性がある

遺産分割協議書に代償分割することの記載をしていない場合は、代償分の支払いについて贈与税が発生するおそれがあります。さらに、代償分の支払いが、取得した遺産よりも多いと税務当局にみなされた場合も贈与税が課されるおそれがあるので注意が必要です。

代償分の支払いの元となる財産評価は、専門家に依頼するなどして慎重に行いたいといえます。

まとめ

不動産相続で代償分割を選択すると、不動産を特定の相続人がそのまま取得することができ、利用しやすくなるメリットがあるといえます。

しかし、不動産の評価は難しい側面があるため、代償財産の支払いをめぐる相続人間トラブルや贈与税の発生などのリスクもあります。代償分割を行う際には、財産評価を慎重に行い、他の相続人の意思も十分に汲んで納得してもらうことが大切といえるでしょう。

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佐藤 永一郎

佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。