買取保証付き不動産売却のメリット・デメリットは？買取業者の探し方も

不動産売却の代表的な方法には、市場で買主を見つける仲介と不動産会社が買い取る買取の2つあります。このうち買取保証とは、不動産仲介によって買主が見つからなかった場合に不動産会社が買取をする売却方法で、確実に売却できますが注意点もあります。

そこで今回のコラムでは、買取保証付き不動産売却のメリットとデメリット、買取業者の探し方も紹介します。

目次

1. 買取保証付き不動産売却の特徴
2. 買取保証付き不動産売却のメリット
   2-1．期日までに確実に売却できる
   2-2．リフォームや修繕をする必要がない
   2-3．2次的なメリットもある
3. 買取保証付き不動産売却のデメリット
   3-1．買取になった場合は売買価格が安くなる
   3-2．途中で不動産会社を変更できない
   3-3．積極的に売却活動をしてもらえない可能性がある
4. 不動産買取業者を探すポイント
   4-1．複数の不動産会社を比較する
   4-2．利益還元制度が導入されている
   4-3．付帯サービスが用意されている
5. まとめ

1　買取保証付き不動産売却の特徴

不動産を売却する方法として、主に用いられるのが仲介と買取です。仲介は不動産市場で買主を見つける方法で、買取は不動産会社に買い取ってもらう方法です。この2つの方法には、それぞれに特徴がありますので、まずはその点を把握しましょう。

大きな違いは、売却価格と売却期間です。買取は不動産会社が買い取るため、価格に合意すればすぐに売却することができます。ただし、市場で買主を見つけるよりも、売買価格が2〜3割程度低くなることが通常です。不動産会社が買い取ったあとで、売却するためにリフォームなどをするからです。

そのため、安くてもいいので早期に売却したい場合は買取、ある程度、時間はかかっても相場価格で売却したいのであれば仲介を選ぶというのが、基本的な判断基準になります。

これに対して、買取保証付き不動産売却とは一定期間（3〜6カ月）は市場で売却活動を行うものの、売却できなかった場合は不動産会社が買い取る契約です。そのため、「期日までに売却したい」「古い物件で売却に時間がかかりそう」といった場合に活用されることが多い売却方法です。

2　買取保証付き不動産売却のメリット

買取保証付き不動産売却の特徴を把握したところで、どのようなメリットがあるのか、まずは見ていきましょう。

2-1　期日までに確実に売却できる

仲介による不動産売却のデメリットの一つは、「いつ売れるのか」「希望の価格で売却できるのか」分からないことです。

不動産仲介で売却する場合、不動産会社に査定をしてもらい査定価格を提示してもらいます。複数の不動産会社から提出してもらった査定価格を比較して仲介を依頼する不動産会社を選び、売却活動を行っていきます。

ただし、購入するのは買主のため、高い査定価格をつけてくれた不動産会社を選んでもその価格で売却できる保証はありません。反対に、販売価格が相場価格より高くなってしまったため買い手が見つからず、結果的に査定価格よりも低い価格で売却してしまうこともあります。

それに対して、買取保証付きで仲介を依頼すると最初に提示した買取価格で購入してもらえる方法になります。「いつ売れるのか分からない」「いくらで売れるのか分からない」という思いを抱えながら、売却活動をしなくて良いメリットがあります。

2-2　リフォームや修繕をする必要がない

仲介によって不動産を売却する場合は、買主候補に購入してもらうためにリフォームをしたり、修繕したりするケースがあります。また不動産の状態を調べるために、インスペクションを実施することもあります。しかし、これらの費用は売買価格に反映されないこともあり、その場合は売主の持ち出しになってしまいます。

それに対して買取保証は、不動産会社が買い取った後でリフォームなどをして売却することを前提に査定価格が付けられています。そのため、売主がリフォームをしたり修繕の必要はなく、余計な資金の持ち出しをせずに済むメリットがあります。

2-3　資金計画が立てやすくなる

不動産がいつ、いくらで売れるのか分からない仲介とは違い、期日までに確実に売却できるのが買取保証付き不動産売却です。そのため、次のような2次的なメリットも挙げられます。

• 次の計画が立てやすい
• 資金調達が確実にできる
• 希望価格で売却活動ができる

住居の売却では、転勤などが決まっていると売却にあまり時間をかけられないケースもあるでしょう。また売却代金を新居の購入資金にしたり、住宅ローンの返済に充当する方も多く、売却時期が読めないとなかなか具体的に計画を進められないことも想定されます。

新居が決まっていたり、期日までに資金が必要な場合などは、特に買取保証付き不動産売却を活用するメリットが大きいと言えるでしょう。

3　買取保証付き不動産売却のデメリット

買取保証付き不動産売却のメリットを把握したところで、反対にデメリットについても確認しましょう。

3-1　買取になった場合は売買価格が安くなる

不動産を仲介で売却する場合、売主と買主の1対1の相対取引になります。販売時の売出価格は売主の言い値で設定することができ、買い手がつけば売主が納得する価格で売却できます。

それに対して買取は不動産会社の査定に基づいた買取価格になってしまいます。前述したように買取価格は仲介の2～3割程度安くなるため、売主の希望価格よりも安くなってしまうことがあります。

買取価格が相場価格よりも低くなってしまうのは、不動産会社が購入後にリフォームなどをして再販売するからです。また、所有者移転登記の登記費用もかかるため、それらを見越して買取価格が下がります。

買取価格でも満足できるケースであれば、買取でも、買取保証付きでも問題ありませんが、できるだけ高く売却したいのであれば、売買価格が低くなることは売主にとってデメリットの一つになってしまいます。

3-2　途中で不動産会社を変更できない

不動産会社との媒介契約には3つの種類があり、買取保証付きで売却活動をする場合は専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結することになります。

それぞれの契約方法には、下記のような特徴があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、一般媒介契約とは異なり、複数の不動産会社と同時に契約することはできません。つまり、契約する不動産会社選びを間違えてしまうと、物件が長期間売却できないといった事態に陥る可能性があるのです。

買取保証付きの不動産仲介の多くは専任・専属専任媒介契約での契約となります。依頼先の不動産会社に販売力があるのかどうか、慎重に判断してみましょう。

3-3　積極的に売却活動をしてもらえない可能性がある

仲介で売買契約が成立した際、不動産会社が得られる収入は仲介手数料です。この仲介手数料は上限が決まっており、下記のようになっています。

仲介手数料＝売買価格×3.3％+6.6万円（税込）

一方、買取の場合は仲介手数料がかかりませんが、不動産会社の利益に制限はなく、基本的には仲介取引よりも利益が大きくなるよう設定されます。これは不動産会社で一度保有するリスクがあるためです。

売買契約が成立すると仲介手数料を支払う必要がありますが、悪質な不動産会社だと、買取保証の場合は積極的に仲介売却の活動をしない可能性もあります。相場価格よりも安く買い取って、再販売した方が利益を出せる可能性があるためです。

このような悪質な業者は多くありませんが、まったくいない訳ではありません。こうした事態に陥らないために、買取保証付き売却の実績を確認したり、買取保証額が適正であるかどうかなど、依頼する不動産会社を見極めるようにしましょう。

4　不動産買取業者を探すポイント

不動産を売却する際に買取保証付きを選ぶ場合は、買取保証を提供している不動産会社を選ぶことになります。仲介取引を専門にし、買取は行っていない不動産会社もあるからです。以下、より良い買取業者を探すためのポイントについて解説します。

4-1　複数の不動産会社を比較する

仲介で不動産を売却する際に、不動産会社に提出してもらう査定価格は「これくらいなら不動産市場で売却できる」という予測の価格です。つまり、その価格で確実に売却できるという訳ではありません。

それに対し買取価格は、不動産会社がその金額で買い取る価格です。そのため、複数の不動産会社に査定をしてもらい買取価格を比較検討することで、その時点でより高く購入してもらえる不動産会社を選ぶことが可能です。

不動産会社の比較では、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼することができる「不動産査定一括サイト」が便利です。以下、主な不動産一括査定サイトの比較表をご参考ください。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

ただし、すべての不動産会社が買取を行っている訳ではありません。また買取をしていても、買取保証付きで不動産売却をしている不動産会社は限られています。問い合わせの際に、買取保証付きでの売却を検討している旨を伝えて、仲介査定と買取査定の両方の価格を分けて確認するようにしましょう。

4-2　利益還元制度が導入されている

不動産会社は不動産を買取したあと、仕入れた不動産を売却することになります。利益還元制度とは、このとき一定以上の利益が出た場合に、その一部を売主に還元する制度のことです。

利益還元制度を導入している不動産会社であれば、不動産を売却したあとに「安く買われた」といった不満が残る可能性は低くなります。不動産会社探しの際は、利益還元制度が導入されているかどうかを確認してみるのも良いでしょう。

4-3　付帯サービスが用意されている

買取保証付きで売却する不動産が住居用の場合、不動産会社で用意している付帯サービスも確認しましょう。不動産会社が行っている代表的なサービスには、下記のようなものがあります。ご自身の状況や要望に合わせて、活用を検討してみましょう。

• つなぎ融資制度
• 賃貸住居無料サービス
• 不用品無料処分サービス

できるだけ高く買い取ってもらうことに加えて、これらのサービスを活用することで満足度の高い不動産売却になる可能性があります。

まとめ

買取保証付き不動産売却は、「売れなかったらどうしよう」という売主の不安を取り除いてくれる売却方法です。ただし、メリットと同様にデメリットもあります。どちらも把握して、適切な判断をすることが大切です。

また、買取は不動産会社との取引になるため、契約不適合責任を負わなくてもいい、仲介手数料を支払う必要がないというメリットがあります。その一方で、再建築不可など条件が悪い物件の場合は買取保証では契約できない場合があります。これらの注意点にも気をつけながら、買取保証付きで不動産会社と契約するのかどうか検討してみましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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