不動産投資ローンの借り換えタイミングを見極める5つのポイント

不動産投資をしている際、ローンの借り換えを行うことで、月々の返済額を抑えたり総支払額を減らせたりするメリットを得られる場合があります。しかし、借り換えをしたくても、いつどのように借り換えをしたら良いのかがわからないという方もいるでしょう。

今回は、不動産投資ローンの借り換えタイミングを見極めるためのポイントを5つご紹介いたします。

目次

1. 金利が低いうちの借り換え
2. 固定金利の固定期間が終了するタイミング
3. 健康状態が良いうちの借り換え
4. 収入が減ったり転職したりする前の借り換え
5. ローンの残債や支払期間がある程度残っているうち
6. まとめ

1．金利が低いうちの借り換え

ローンの借り換えをして得られるメリットは、借り換えた後に毎月の返済額が減ったり、総支払額が減ったりすることです。不動産投資の場合、毎月の返済額が減ることで家賃収入との差が広がりますので、その差額分キャッシュフローを多く得ることができます。

また返済総額が少なくなれば、いずれ売却をする際に完済時の総支払額が少なくなり、資金が多く手元に残る可能性が高くなります。そのため借り換えがうまくできれば、不動産の運用には大きなメリットとなります。

借り換えによるメリットを得るには、今のローンよりも金利が低いローンに借り換えをすることがポイントになりますので、金利が上がらないうちに借り換えをすることが重要になります。2019年4月現在はマイナス金利政策下にあり、ローン金利水準も非常に低くなっている状況のため、今は借り換えのチャンスと言うことができます。

しかし、金利が上がった後では、借り換えをしようとしても多くの金融機関のローン借入金利がすでに上がっているということが考えられます。

借り換え時には現在のローンの解約手数料や借り換える金融機関への手数料、保証料などがかかりますので、そういった費用を支払ってもメリットがあるようであれば、金利が低い今のうちに借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。

2．固定金利の固定期間が終了するタイミング

今組んでいるローンが固定金利タイプの場合は、3年や5年、10年間といった固定期間が終了するタイミングで変動金利タイプのローンに借り換えをすることにもメリットがあります。一般的に固定金利タイプの方が変動金利タイプの金利より高く設定されていますので、変動金利タイプに借り換えることで金利を抑えられる可能性が高いためです。

しかし、固定金利タイプであれば、将来の金利上昇に対するリスクヘッジを行うことができます。変動金利タイプに借り換えをすることで金利が下がり返済額が減っても、将来的に金利が上昇するリスクがあります。借り換えメリットが無くなる可能性もゼロではありませんので、金利タイプの変更は慎重に検討するようにしましょう。

3．健康状態が良いうちの借り換え

借り換えをするということは、今までのローンを解約して新しくローンを組みなおすということです。その際にはローン加入時に必要な団体信用生命保険（団信）にも入りなおすこととなりますが、健康状態が良くない場合には団信に加入できないという可能性もあります。

団信に入れない場合、契約者（債務者）がローン期間中に死亡してしまったなどの場合にも支払い義務が消えません。そのため不動産投資のメリットである生命保険代わりの効果が無くなってしまいます。

借り換えを検討しているのであれば、健康なうちに借り換えを行えるように考えておくことが必要です。

4．収入が減ったり転職したりする前の借り換え

借り換えで新しくローンを組む際には、最初にローンを組んだ時のように金融機関による審査が行われます。審査する項目には収入や仕事内容などが含まれており、借り換え時点が転職してすぐのタイミングだったり、最初の借り入れ当時よりも収入が減っていたりすると、借り入れができないという状況も考えられます。

借り換えができずにやむなく当初想定していた借り換え時期をずらすことになると、金利が変動し返済額などが違ってくる可能性もありますので、なるべくメリットがあるうちに借り換えを行える状態にしておくことが大切です。そのような点から、転職を考えている場合には転職前に借り換えすることをおすすめします。

5．ローンの残債や支払期間がある程度残っているうち

借り換えをする際には新しく借り入れをする金融機関の審査があり、手数料や保証料もかかります。そのため借り換えをしたとしても、借り換えにかかった費用分以上のメリットがなければ、借り換えをする意味はありません。

借り換えにかかった費用を回収した上で利益を上げるためには時間もかかりますので、ローンの残債や支払期間がある程度残っている時期に借り換えをすることが大切です。一般的に残債は1,000万円以上、残りの返済期間が10年以上、借り換え前と借り換え後の金利差が1%以上あることが、借り換えをすることでメリットがある状態の目安になります。

借り換える時期が遅すぎないように、事前に借り換えシミュレーションを行うなどしてタイミングを計るようにしましょう。シミュレーションは各金融機関がWebサイト上でサービスを提供しているほか、借り換え代行サービスの「インベース」でも気軽に診断を行うことができます。

まとめ

借り換えのタイミングを見極めるためのポイントを5つご紹介しました。

不動産投資は長期の投資になりますので、借り換えをして月々の返済額を減らすことができるだけでも、とても大きなメリットになります。しかし、タイミングが遅かったりすると金利が上がって効果が薄れたり、借り換え自体ができないということも考えられます。

借り換えを検討している場合は、早めに借り換えのシミュレーションをして、良いタイミングだと思える時に、スムーズに借り換えができるように準備しておくことが大切です。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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