不動産投資ローンの借り換え、失敗しないために知っておきたいこと

不動産投資ローンを借り換える場合は、その後の運用に支障がないようにシミュレーションして取り組むことが重要になります。例えば金利上昇リスクに備えるために固定金利にした場合でも、金利が高くなって経費と返済金を合わせた額が家賃収入を上回ると赤字経営になってしまう、といった可能性もあるからです。

今回は自宅ローンと不動産投資ローンの違いを比較した上で、不動産投資ローンの借り換えを失敗しないために知っておきたいポイントについてご紹介します。

目次

1. 自宅のローンと不動産投資ローンの違い
   1-1．金利の違い
   1-2．返済は家賃収入から行う
   1-3．審査する際の評価の違い
2. 借り換えを失敗しないために知っておきたいこと
   2-1．不動産投資ローンの金利タイプは慎重に選択する
   2-2．売却を検討している場合としていない場合
   2-3．空室リスクもシミュレーションする
3. 借り換えをしない方が良いケース
   3-1．諸費用を支払うとメリットが無い場合
   3-2．固定金利で収支が逆ザヤになる場合
4. まとめ

1．自宅のローンと不動産投資ローンの違い

自宅のローンと不動産投資ローンは金利や物件の評価の仕方などが違っているため、注意すべき点も違ってきます。自宅のローンと不動産投資ローンとはどのような点が違うのかを確認しておきましょう。

1-1．金利の違い

一般的に自宅のローンと比較して不動産投資ローンは1%～2%くらい高めに設定してあります。以下はみずほ銀行の住宅ローンの金利一覧表です。

＊みずほ銀行ホームページより引用

こちらは自宅用の住宅ローンの金利になります。店頭表示価格から優遇措置によって1.6%～1.85%低く設定することができるようになっています。みずほ銀行における変動金利の優遇措置後の適用金利は0.625%からとなっていますが、一般的に不動産投資ローンの場合は自宅のローンより1%～2%程度高くなります。

また、不動産投資は個々によって条件が大きく異なるため、不動産投資ローンの金利は多くの金融機関で公表をしていません。住宅ローンの金利をもとに借り換えのシミュレーションをしないように注意しましょう。

1-2．返済は家賃収入から行う

自宅のローンの場合は本業の仕事で得られる収入からローンの返済をしますが、不動産投資ローンの場合は家賃収入から返済をすることになります。

そのため、自宅の場合は無給にならない限りは返済ができますが、不動産投資ローンの場合は空室になったり、家賃が滞納されたりした場合には家賃収入がありませんので、他の口座から持ち出しをしなければいけません。

1-3．審査する際の評価の違い

自宅ローンの場合、借り換えの審査は契約者の信用や収入を評価して融資を行いますが、不動産投資ローンの場合、個人の信用情報などにプラスして、その不動産から得られる収益も評価して融資を行います。

そのため、物件の価値がローンの残債を下回っている場合でも、借り換えの際にローンの残債分が全額借り換えできたり、諸費用ローンまで融資できたりします。不動産投資の場合は、家賃収入が入るのを見込んでそのような評価を行っています。

2．借り換えを失敗しないために知っておきたいこと

借り換えを失敗しないためには、どのようなことに気を付ければ良いのでしょうか。あらかじめ知っておきたいことについてご紹介します。

2-1．不動産投資ローンの金利タイプは慎重に選択する

金利は一般的に変動金利より固定金利の方が高く設定してありますので、変動金利タイプから固定金利タイプに借り換えをした場合は、月々の返済額が増える傾向にあります。毎月の返済額と管理費などの維持費を合わせた支出が家賃収入を上回ると、キャッシュフローが赤字になりますので注意が必要です。

ただし、変動金利の場合は将来的な金利上昇リスクがあることも知っておく必要があります。現在、日本はマイナス金利政策を取っており、非常に金利が低い状態です。そのため、今後は金利上昇することが考えられますので、この点も加味して固定金利か変動金利か、あるいは固定期間の長さについて検討を行う必要があります。

2-2．売却を検討している場合としていない場合

金利タイプの選択を慎重にすべきことには触れましたが、売却を視野に入れている場合も金利タイプの選択には注意が必要です。固定金利に借り換えをした場合は一定期間ローンの解約ができなかったり、解約する場合の違約金が発生したりする可能性があります。

売却も視野に入れて運用をしている場合は、いつでも解約ができる状態にしておくことが必要ですので、縛りの多い固定金利タイプを考える場合は慎重に検討するようにしましょう。どうしても固定金利に借り換えをしたいという場合は、縛りがどの程度あるかをきちんと確認して取り組むことが大切です。

3．借り換えをしない方が良いケース

金利が低くなるとしても借り換えをしない方が良いケースもあります。

3-1．諸費用を支払うとメリットが無い場合

借り換えをする場合は費用がかかることには触れました。金利が低くなるとしても、ローンの完済まで試算をして、諸費用を支払うと収支が最終的にはあまり変わらなかったり、逆にマイナスになったりする場合は借り換えるメリットはありません。借り換えのシミュレーションをする際は、月々の収支だけでなく完済までシミュレーションすることが大切です。

完済や月々のシミュレーションを簡単に把握するには、各金融機関のサイト上でシミュレーションサービスを利用するほか、借り換え代行サービスの「インベース」などでも簡単にシミュレーションができるサービスを提供していますので、利用してみるといいでしょう。

3-2．固定金利で収支が逆ザヤになる場合

今の低金利の状況であれば、より利率の低い変動金利でローンを組むことができればキャッシュフローが改善できる可能性が高いと言えます。だからといって、固定金利にメリットがないというわけではありません。金利は上昇する可能性もありますので、今の低い時に固定金利に借り換えをするのも一つの戦略です。

しかし、その場合は支出が収入を上回らない金利で借り換えをする必要があります。一般的に固定金利は変動金利より高く設定してありますので、固定金利に変えることで金利上昇のリスクヘッジにはなっても、赤字になるのであれば健全な賃貸経営ができなくなってしまうからです。

まとめ

不動産投資ローンの借り換えを失敗しないために知っておきたいことについてご紹介しました。

不動産投資ローンは自宅ローンより金利が高いので、シミュレーションをする際は自宅ローンの金利をそのまま使わないようにしましょう。また、家賃収入も年を追うごとに下落していきますので、その点も踏まえてシミュレーションすることが必要になります。不動産投資は経営ですので、赤字にならないように借り換えに取り組むようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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