実家を後悔せずに処分する手順や流れは？注意したいポイントも解説

親が亡くなった、老人ホームに入った等のケースで実家の処分に悩む方は少なくありません。

実家に思い入れがあり処分に抵抗を感じる方もいらっしゃいますが、家を所有すると固定資産税や修繕費などの維持費がかかってしまいます。

また売却後に「家を取り壊し、土地を活用するという方法があることを知った。売却しなければよかった」など後悔する事例もあります。

そこで本記事では、実家を処分する前に検討できる選択肢6つ、実家を売却する場合の手順、注意点を解説していきます。

目次

1. 実家を処分する前に検討できる選択肢6つ
   1-1．別荘・セカンドハウスとして所有する
   1-2．第三者に貸し出す
   1-3．不動産仲介・買取で売却する
   1-4．売却が難しい場合には、空き家バンクを活用する
   1-5．家を解体した後に土地を売却する
   1-6．家を解体した後に土地活用を始める
2. 実家の処分、どの方法を選ぶべき？
3. 実家を処分する際の注意点
   3-1．処分前には実家の名義・土地の境界線・ローンの有無を確認
   3-2．遺品整理について確認する
   3-3．被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例
4. まとめ

1．実家を処分する前に検討できる選択肢6つ

後悔せずに実家を処分するためには、検討できる選択肢をできるだけ把握し、比較した結果から自身で最善と思える方法を選ぶことが重要です。実家の処分を任された場合にどのような選択肢があるのか見ていきましょう。

1-1．別荘・セカンドハウスとして所有する

「実家に想い入れがあり手放したくない」「できれば残しておきたい」という方の中には、別荘やセカンドハウスとして実家を受け継ぎ所有するケースも存在します。

ただし、固定資産税・都市計画税などの税金や修繕費・メンテナンス代などの費用がかかります。あらかじめ年間の維持費用を計算・把握した上で検討しましょう。

1-2．第三者に貸し出す

実家の所有権を受け継ぎ、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る方法です。実家の築年数が新しい場合には多くの場合そのまま貸し出すことが出来ますが、築年数が古い場合にはリフォーム・リノベーションが必要となります。

立地によっては入居者が見つからない可能性もあるため、事前に賃貸需要のリサーチを行っておくことが必須となります。

1-3．不動産仲介・買取で売却する

実家を売却する場合、不動産会社へ仲介を依頼する方法と、直接不動産会社に物件を買い取って貰う買取という2つの方法があります。

買取は約1～2ヶ月でスピーディーな売却が可能ですが、仲介より価格が2～3割下がってしまう傾向にあります。一方、仲介はできるだけ高く売却したい時に適した方法ですが、売却まで約3～6ヶ月の期間を要することがあります。

なお、仲介で売却できなかった物件を買取で売却する、「買取保証」を設けている不動産会社も存在します。売却したい期間と価格のどちらを重視するのか、判断してみましょう。

どちらの売却方法を選択するにあたっても、まずは複数の不動産会社の査定を受けて価格を比較することが大切です。複数の不動産会社へ査定を依頼する際は、依頼の手間を省ける不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。

不動産一括査定サイトは無料で利用することができ、提携している不動産会社から同時に査定結果を受け取れるため、査定価格の比較がスムーズに行えます。物件情報を登録する際は、備考欄に「買取も検討している」という旨を記載しておくことで、仲介・買取、両方の価格を算出してもらうこともできます。

下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは全国エリアに対応しており、悪徳業者の排除を積極的に行っている特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

1-4．売却が難しい場合には、空き家バンクを活用する

2021年の日本では、管理が行われていない放置された空き家の増加が社会問題となっています。空き家の状態、築年数、立地によっては、売却が難しいケースも少なくありません。

このような場合は、空き家バンクの利用を検討してみましょう。国土交通省や地方自治体が実施する「空き家バンク」は、空き家を提供したい所有者と居住や活用したい方をマッチングする事業です。

国土交通省の「全国版空き家・空き地バンク」、もしくは自治体の「空き家バンク」に物件の情報を登録し、入居・活用希望者と交渉することになります。改修の補助金が出る自治体も存在しますので、売却が難しい場合には検討してみましょう。

【関連記事】空き家売却の注意点は？初めてでも失敗しない売却の手順・相場の調べ方も

1-5．家を解体した後に土地を売却する

実家を解体した後に土地を売却する方法です。実家の築年数が古いケースで検討されることの多い手段となります。

ただし、建物を解体すると「住宅用地の特例」という軽減制度から除外され、特例が適用されている場合には固定資産税・都市計画税が上がりますので注意が必要です。

その他、解体費用が掛かる点や、解体費用分の価格の上乗せが難しいケースがあるなどのデメリットがあります。次の購入者が建物を活用したいことや、再建築不可などの制限がかかっていて建物が建てられない土地であるケースもあるため、不動産会社への相談のうえ慎重に判断したい売却方法となります。

なお、固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の固定資産課税台帳（市町村が保管する不動産に関する帳簿）により決定されます。そのため11月・12月に解体する場合には、解体日を1月2日以降に延ばすことで固定資産税・都市計画税の増額が抑えられます。

1-6．家を解体した後に土地活用を始める

実家を解体後、土地を駐車場やコインランドリー、太陽光発電パネル設置などで活用する方法です。解体費用と設備投資の費用がかかりますが、事業収入を得られる可能性があります。

2．実家の処分、どの方法を選ぶべき？

6つの方法をご紹介しましたが、どの方法を選ぶべきか悩んでしまう方もいらっしゃることでしょう。

「家を残しておきたい」という方は別荘として所有したり、第三者に貸し出すという方法が検討できます。一方、「家は解体しても構わないが、土地は売却したくない」という方は解体後に土地活用を始めることも検討できるでしょう。

しかし、土地活用は想定した収益を得られない可能性のある事業となります。まずは、事前にエリアにどのような需要があるのか調査を行い、慎重に検討することが大切です。

例えば、NTTデータグループが提供する「HOME4U」の土地活用サービスでは、マンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設などの収益性の高い土地活用や不動産投資について、最大10社の収益最大化プランを比較することができます。選んだ企業以外からの連絡はなく、サービスを利用することが可能です。

無料で土地調査も行えるため、どのような土地活用方法があるのか確認しておきたい時にも便利なサービスとなります。「まずは情報収集を行いたい」という方は、利用を検討してみると良いでしょう。

3．実家を処分する際の注意点

実家を売却したり、活用する前に注意しておきたいポイントについてまとめています。それぞれ確認していきましょう。

3-1．処分前には実家の名義・土地の境界線・ローンの有無を確認

実家を処分する場合には、事前に登記簿上の「所有者」を確認しておきましょう。例えば祖父母から引き継いだ家を相続し、登記せずそのまま利用していた場合には登記の方法が通常と異なる手続きとなります。

不動産の登記簿は「登記情報サービス」で有料にて確認できますが、売却を依頼する場合は不動産会社に取得してもらうことも可能です。

特に、戸建てで土地付きの実家は、隣地との境界線が明確であるかを確認しておきましょう。境界線がはっきりしない土地はトラブルの元となる可能性がありますので、隣の家の方とあらかじめ話し合っておきましょう。

3-2．遺品整理について確認する

親が亡くなった場合は「遺品整理が辛い」「遺品整理ができず、売却・解体ができない」という方も少なくありません。

自身で遺品整理を行う事が難しい場合には、業者に依頼する方法を検討しましょう。ただし「高額な追加料金が発生した」「処分しない予定の遺品が処分された」などのトラブル事例もあるため、料金やサービス内容については事前に確認しておくようにしましょう。

自治体の中には業者の紹介を行っている所もありますので、実家の所在地を管轄する自治体の役所・ホームページで調べてみましょう。

3-3．被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続や遺贈により取得した居住用の家・敷地を2023年12月31日までの間に売却し利益（譲渡所得）が生じた時には、要件を満たした際に譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

なお譲渡所得は売却価格から取得費用と売却費用を差し引いた金額となります。

取得費用は購入費や相続における登録免許税・登記の費用など、売却費用は不動産会社への仲介手数料、印紙税で売主が負担したもの、建物を取り壊したときの取壊し費用と建物の損失額などを指します。

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」は、相続の開始の直前において以下3点に該当する必要があります。

• 1981年5月31日以前に建築された（旧耐震基準）
• マンション・アパートなど区分所有建物登記がされていない
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったという

※参照：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

他にも売却代金が1億円以下、売却の相手が親子や夫婦など特別の関係がある人ではない等の要件があり、所定の書類を揃え確定申告を行う必要があります。

確定申告の手続きは的確な税務の知識が必要になり、申告書類を準備する手間もかかります。確定申告に慣れていない方は税理士への相談・申告書類の代行依頼も検討してみましょう。

【関連記事】不動産売却の確定申告、税理士に依頼する費用は？メリット・デメリットも

まとめ

実家を後悔せずに処分するためには、上記6つの方法から金銭面や親の意向、自身や兄弟の実家への想いなどを考慮し総合的に判断しましょう。

処分する際には事前に実家の名義・土地の境界線・ローンの有無などを確認しておくことが重要となります。この記事を参考に後悔の無い実家の処分・活用を行っていきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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