持ち家を高く売却する方法は？初めてでも分かる売却手順と注意点

不動産は築年数の経過とともに資産価値が下がるため、地価の上昇といった特別な理由を除いて、購入価格よりも売却価格が低くなります。

持ち家の売却を予定している人の中には、少しでも高く持ち家を売却したいと考える人も多いと思いますが、高く売却したい場合はどうすればいいのでしょうか？

この記事では、持ち家を高く売却する上で重要な売却手順と注意点を解説します。

目次

1. 持ち家の売却手順と注意点
   1-1．不動産ポータルサイトを使って相場を知る
   1-2．不動産会社へ持ち家の査定を依頼する
   1-3．不動産会社と媒介契約を締結する
   1-4．売却活動を開始する
   1-5．購入希望者が現れたら、内覧を行う
   1-6．持ち家の売買契約を締結する
   1-7．持ち家の引渡しを行う
   1-8．家を売却した年の確定申告を行う
2. まとめ

1．持ち家の売却手順と注意点

不動産は築年数の経過とともに資産価値が下がるため、購入時よりも売却時の価格の方が低くなるため、高く売ることを諦めている人もいるのではないでしょうか？

持ち家を高く売却するためには、売却手順と注意点をしっかり押さえることが大切です。

持ち家の売却手順は以下の通りです。

1. 不動産ポータルサイトを使って相場を知る
2. 査定を依頼する
3. 媒介契約を締結する
4. 売却活動を開始する
5. 内覧を行う
6. 売買契約を締結する
7. 物件の引渡しを行う
8. 確定申告を行う

それぞれの売却手順と注意点について詳しく見ていきましょう。

1-1．不動産ポータルサイトを使って相場を知る

持ち家を売却する際は、不動産の専門家である不動産会社に全て任せてしまおうと考える方も少なくないのではないでしょうか。しかし、少しでも高く売却したい場合は、不動産会社に相談する前に事前準備をしっかりと行うことが重要です。

事前準備として、まずは持ち家の価値がどのくらいなのか相場を自分で調べておきましょう。不動産価格は、SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトで調べることが可能です。

不動産ポータルサイトで、周辺の類似物件がどのくらいの価格で売り出されているのかを確認してから不動産査定に臨めば、査定結果が適正なのかどうか判断する一つの指標となります。

ただし、ポータルサイトに掲載されている物件価格は現在売出中の価格であり、売買が成約した価格ではありません。実際の売却価格相場はポータルサイトの価格よりもやや低くなる可能性があることに留意しておきましょう。

1-2．不動産会社へ持ち家の査定を依頼する

ポータルサイトで周辺相場を把握できた後は、不動産会社に査定を依頼します。査定結果は不動産会社が重視するポイントや、不動産会社の営業力によって異なります。

そのため、査定を依頼する際は複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの査定結果を比較することが重要です。複数の不動産会社の中からより条件の良い不動産会社に売却の仲介を任せれば、少しでも持ち家を高く売却できる可能性があります。

下記の表は、物件情報を一度登録すると複数の不動産会社の査定を受けられる「不動産一括査定サイト」の一覧です。登録は無料で行えるため、利用を検討してみましょう。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

これらの不動産一括査定サイトは便利に活用することが出来ますが、中には仲介の依頼を受けるためにわざと他社よりも高い査定結果を出している不動産会社もあるので注意が必要です。

仲介を依頼する前に、査定価格だけでなく査定の根拠を不動産会社に確認し、査定根拠の内容もしっかりと比較しておきましょう。査定の根拠について明確な回答が出来ない不動産会社への依頼は控え、慎重に検討することが大切です。

1-3．不動産会社と媒介契約を締結する

持ち家の査定が完了し、査定を依頼する不動産会社を決めた後は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の全部で3つの契約方法があります。

一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約を締結できますが、他の2つは1社だけに限定されることになります。また、一般媒介契約と専任媒介契約は自分で見つけた買主と直接契約できますが、専属専任媒介契約は不動産会社を介さなくてはならない点が異なります。

一般媒介契約ではレインズという全国の不動産会社が確認できる物件情報サイトの登録が義務化されていませんが、他の2つは義務化されているのがポイントです。

それぞれの媒介契約にはメリットとデメリットがあるため、状況に合わせて使い分けると良いでしょう。

例えば、どの不動産会社の販売力が高いのか判断が出来ていない段階では一般媒介契約を締結し、信頼できる不動産会社をみつけた際に専属媒介契約を締結するなど、契約を状況に使い分けて工夫することが可能です。

1-4．売却活動を開始する

売却活動を開始する際は、売出価格を設定する必要があります。売出価格は、不動産会社の査定結果に必ず従わなければならないわけではありませんが、相場より乖離しすぎた売出価格を設定してしまうと問い合わせが激減し、売却が難航する可能性があります。

また、売却活動では購入希望者の値下げ交渉も視野に入れつつ売出価格を決定することが重要です。周辺相場価格よりも少し高く売出価格を設定しておいて、購入希望者から値下げ交渉があった場合に希望売却価格まで下げられる余裕を設けておくことが大切です。

1-5．購入希望者が現れたら、内覧を行う

購入希望者が現れた場合は、実際に現地を確認してもらう内覧を行います。内覧を行う際は、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 水回りをきれいにしておく
• 部屋をきれいに片付けておく
• におい対策を行っておく

内覧を行った人が購入を決めるかどうかは第一印象が重要です。そのため、水回りが汚い、部屋が散らかっている、ペットやタバコの臭いがする場合などは、印象が悪くなってしまう可能性があります。

上記3つのポイントをしっかりと押さえ、購入希望者の第一印象が良くなるように準備をしておきましょう。

1-6．持ち家の売買契約を締結する

内覧を行った購入希望者から買付証明書（購入申込書）を受け取ると、条件交渉に臨みます。条件交渉がまとまった場合は、いよいよ売買契約の締結に移行します。

2020年4月1日の新民法の適用により、隠れた瑕疵（かし）に原則限定されていた瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更されて、以前よりも売主に対して課される負担が大きくなりました。

契約不適合責任では、明示されていない瑕疵は基本的に売主負担となってしまうため、売却予定の持ち家に何らかの瑕疵がある場合はそれらをしっかり明記しておくことが大切です。

1-7．持ち家の引渡しを行う

売買契約書に記載された物件の引渡し日が到来するまでに売主は荷物を全て移動させ、引渡しまでに修繕を依頼された場合はそれらの修繕を行います。引渡し当日は鍵を買主に渡して引渡しが完了です。

1-8．家を売却した年の確定申告を行う

物件の引渡しが完了した年の確定申告を忘れないように注意が必要です。

持ち家を売却した場合、翌年の2月中旬～3月中旬にかけて確定申告を行います。売却益が生じた場合は必ず確定申告を行う必要がありますが、売却損が生じている場合は確定申告を行う義務はありません。

しかし、売却損が生じている場合は損益通算によって税金が還付される可能性があります。売却益・売却損に関係なく確定申告を行うことを検討しておきましょう。

【関連記事】自宅を売却したら確定申告が必要？やり方と計算方法を解説

2．まとめ

不動産会社に売却を任せておけば最も持ち家を高く売却できると考えている人もいるかもしれませんが、そうとは限りません。持ち家を少しでも高く売却したいのであれば、自身も主体になってしっかりと売却に臨むことが重要です。

この記事に書かれている売却手順と注意点をしっかり押さえながら持ち家の売却に臨み、持ち家を高く売却できるように準備を整えておきましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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