自己資金なしで住み替えが出来るパターンは？金利を低く抑えるコツも

現在の家から住み替えをしたいが、自己資金がなかったり、あるいは自己資金をあまり消費したくなかったりといった事情があるという方も多いのではないでしょうか。

自己資金なしの場合、住宅ローンの審査でマイナスに評価されやすくなってしまうデメリットがあり、住宅購入のハードルが高くなります。しかし、住み替えが出来るパターンも複数あり、また、住宅ローンの残債が大きい場合であっても検討できる選択肢もあります。

この記事では、自己資金なしで住み替えが出来るパターンを紹介し、さらに金利を低く抑えるコツについても触れていきます。

目次

1. 住み替えで必要となる費用
   1-1．新居の頭金と購入費用
   1-2．現在の家の売却費用
2. 自己資金なしで住み替えができるパターン
   2-1．現在の家のローンを売却代金で完済し、新しくローンを借り入れる
   2-2．現在の家の残債がある場合、住み替えローンを借り入れる
   2-3．つなぎ融資を利用する
   2-4．いずれのパターンでも現住宅の売却がポイントになる
3. 住み替え時の住宅ローン金利を低く抑えるコツ
4. まとめ

1．住み替えで必要となる費用

自己資金なしで住み替えをする方法を考える前に、まず、住み替えをするにはどのような費用がかかるのかについて確認しておきましょう。

まずは、新居を購入するためにその費用と頭金が必要となります。それ以外にも、現在の家を売却する際の費用が必要になってきます。

以下で、それぞれの内容について、どのような費用があるのかを確認していきましょう。

1-1．新居の頭金と購入費用

新居の購入価格のすべてをローンで賄えない場合、頭金が必要になります。新居の購入資金としては、購入代金のみならず、不動産会社への仲介手数料や火災保険・地震保険料、所有権移転登記費用、ローン手数料などの諸費用が必要です。

仲介手数料は、6万円＋購入価格×3％（購入価格が400万円を超える場合）が上限となっています。この他の諸費用を合計すると、購入代金の7～10％程度かかることがあります。

1-2．現在の家の売却費用

現在の家の売却についても、諸費用がかかるので注意したいところです。売却を依頼した不動産会社の仲介手数料の他、ローンを組んでいる場合には、抵当権抹消登記費用がかかることになります。

また、現在の家を売却して売却益が発生した場合には、その売却益に対して譲渡所得税および住民税がかかって来ます。それぞれの税率は、売却した不動産の保有期間に応じて下表のようになっています。

※参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」

【関連記事】不動産売却の税金はふるさと納税で控除できる？仕組みや手順を解説

2．自己資金なしで住み替えができるパターン

• 現在の家のローンを売却代金で完済し、新しくローンを借り入れる
• 現在の家の残債がある場合、住み替えローンを借り入れる
• つなぎ融資を利用する

2-1．現在の家のローンを売却代金で完済し、新しくローンを借り入れる

現在の家を売却した代金がローンの残債を上回っている場合、その売却代金で残債を完済した上で、余った資金を上述した諸費用に充当することが可能です。つまり、住み替える新居については、売却代金の余剰資金を頭金に入れて新しいローンを借りて購入することになります。

2-2．現在の家の残債がある場合、住み替えローンを借り入れる

現在の家を売却した際、その売却代金が現在の家のローンの残債を下回り、売却代金でローンを全額返済できないというケースもあります。そのようなケースでは、住み替えローンを借り入れることで、自己資金なしで住み替えができることがあります。

住み替えローンとは、住み替えの際に既存の家の売却損が出てしまうケースに特化した住宅ローンになります。新居の購入資金に加えて、既存住宅の売却損を一定額までカバーして一括ローンを組むことができるのが特徴です。金融機関によって、売却損をいくらまでカバーできるのかなど借入条件が異なります。

2-3．つなぎ融資を利用する

現在の家の売却前に、住み替えのための新居を購入したいケースでは、つなぎ融資を利用することで自己資金を拠出することなく、住み替えのための新居を購入することが可能です。

現在の家が売却して売却代金が手元に入った時点で、つなぎ融資部分のローンは返済することになります。

また、住み替え先の新居が注文建築である場合、家が完成するまで住宅ローンを借りることができません。

このようなケースで、家の建築資金のうち、前もってて支払いが必要である土地の購入資金や着工代金などを拠出するため、つなぎ融資を利用することもできます。この場合、新居が完成して住宅ローンが実行された時点で、つなぎ融資を一括返済することになります。

2-4．いずれのパターンでも現住宅の売却がポイントになる

上記3つどのパターンにおいても、次の住宅の購入資金にしたり、出来るだけローンの返済を行ったりなどの対応が必要になるため、現住宅の売却がポイントになります。住宅ローンの残債がある場合には残債以上の売却価格になるよう、出来るだけ高く売却するための売却戦略が必要になります。

不動産を高く売却するコツとしては、複数社に不動産査定を依頼して査定価格や査定の根拠を比較することが大切です。不動産会社によって販売力が異なっていたり、悪質な不動産会社の場合は相場よりも安い価格で買取提案を行っているケースもあります。

複数社へ査定依頼を行うには手間がかかりますが、不動産一括査定サイトを活用すると一度の登録で複数社へ同時依頼が可能です。下記、悪質な不動産会社の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

3．住み替え時の住宅ローン金利を低く抑えるコツ

自己資金なしで住み替えを行ういずれの方法でも、新たなローンを組む必要があり、月々の返済額を最小限に抑えるため、金利をできる限り低く抑えたいといえます。

金利を低く抑えるコツには、主に次のようなものが挙げられます。

• 属性の引き上げ
• 物件の選び方
• 不動産投資会社の紹介
• 複数の金融機関へのアプローチ

まずは、金融機関の審査で高く評価してもらうことが重要です。金融機関の審査基準は、融資希望者の属性と物件の価値をみるので、この両方について、なるべく高い評価を受けられるようにしましょう。

属性を上げるには、収入のアップや、貯蓄を増やしたりすることが有効です。物件選びでは、積算評価（金融機関による担保設定時の不動産評価）の出やすい築浅のマンションや、土地値が出やすい物件が選択肢に挙がりやすいでしょう。

審査基準面以外では、提携金融機関数や融資付けの実績の豊富な不動産会社の紹介を受けることも、金利を抑えるには有効です。既にローンの返済実績がある場合は、その実績をアピールしたり、他行の融資条件を引き合いに出したりするなどして、金利交渉をすることも効果はあるといえます。

また、複数の金融機関の住宅ローンの比較をする際は、株式会社MFSが運営するオンライン型住宅ローンサービスの「モゲチェック」が便利です。

モゲチェックでは、住宅購入時にウェブ上で「全国124金融融機関における最安金利（No.1金利）の住宅ローン」に申し込むことが可能です。書類収集や金融機関との交渉についても代行してもらえ、住宅購入時の借り入れから返済中のローン管理、必要に応じてより良い条件のローンへの借り換えまでウェブ上で完結することが可能です。

まとめ

住み替えでは、新居の購入費用と現在の家の売却費用の2種類の費用がかかります。現在の家の売却代金からローン残債を返済しても余裕があるのであれば、その余剰資金をそのまま各種費用や新居購入の頭金に充当することで、自己資金なしで住み替えることが可能です。

売却代金がローン残債に不足する場合、新居の購入資金に加えて、既存住宅の売却損を一定額までカバーする住み替えローンという選択肢もあります。

また、現在の家を売却する前に、自己資金を用意せずに新居を購入したいというケースなどでは、つなぎ融資を利用するという方法があります。それぞれの事情に応じて、適した方法を選択することを検討しましょう。

また、いずれの場合でも自己資金なしで住み替えをするには、新たなローンを組むことになります。本記事で紹介したコツを参考に、金利をできる限り低く抑え、月々の返済負担を抑えるように工夫してみましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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