任意売却物件で不動産投資、メリット・デメリットは？手順や注意点も

不動産投資に興味のある方の中には「任意売却物件投資は通常物件と何が違うの？」「任売売却物件投資の始め方は？注意点はある？」など、任売売却物件について詳しく知りたいと考える方も少なくないのではないでしょうか。

しかし、任意売却物件は新築の不動産とは異なり、商品として整備されていない物件と言えます。メリットもある一方で、購入時には注意しておきたい様々なデメリットがあります。

そこで今回は、任意売却物件投資の特徴やメリット、デメリットや注意点、始め方について紹介しています。

目次

1. 任意売却物件とは
   1-1．住宅ローンを返せなくなった人の物件が対象になりやすい
   1-2．競売と任意売却の違い
2. 任意売却物件で不動産投資をするメリット
   2-1．任意売却物件は市場価格よりも安く購入できる
   2-2．不動産投資ローンを利用できる
   2-3．基本的には通常の不動産投資と同じ購入手順
3. 任意売却物件で不動産投資をするデメリット・注意点
   3-1．契約不適合責任が免除されていることが多い
   3-2．残置物や立ち退きの問題が起こりやすい
   3-3．債権者との交渉に時間がかかる
   3-4．売却価格は一定以下には下がらない
4. 任意売却物件の不動産投資を始める手順
   4-1．専門の業者に物件を探してもらう
   4-2．物件購入の手順は普通の不動産と同じ
   4-3．債務者との契約次第ではリースバックも可能
5. まとめ

1．任意売却物件とは

任意売却とは、住宅ローンの残債がある状態で金融機関の合意を得て不動産を売却する方法のことです。

住宅ローンで購入した戸建てやマンションは、金融機関の抵当権が設定されています。そして、売却する際はローン残債を返済して抵当権の解除をしなくてはなりません。

しかし、物件の売却代金や自己資産でもローンを完済できない場合やローン返済自体が滞納している場合は抵当権の解除が出来ず、通常の方法では売却ができなくなります。

そのような時に用いられるのが任意売却という方法です。金融機関の合意を得て任意売却をすれば、残債がある状態でも物件を売ることができます。

1-1．住宅ローンを返せなくなった人の物件が対象になりやすい

任意売却物件は「売却してもローンを完済できない」「ローン返済が滞っている」などの背景があります。通常の売却物件とは異なり、任意売却物件の多くは住宅ローンを返せなくなった人の物件となります。

1-2．競売と任意売却の違い

競売とはローン残債を返済できない場合に金融機関が担保となる不動産を強制的に売却して、資金の回収をすることです。

任意売却と競売では多くの違いがあります。競売は金融機関が確実に資金を回収できるように、市場価格の7割前後で売却されます。また、物件が競売に出ていることが新聞やネット上で公開されるので、知人や友人に事情を知られる可能性があります。

売却代金でローン残債を返済しても、残った分は一括返済を求められます。引越し日は自由に選ぶことができず、基本的に引越し費用などが支払われることもありません。

このように、競売は金融機関の資金回収が優先されるため、売却価格や時期、買主の選択などに持ち主の意図はほとんど汲まれません。

一方、任意売却は競売よりも高い価格で売却ができる可能性が高く、通常の不動産売却と同じプロモーション方法なので友人や知人に事情を知られることを防げます。

市場価格で売れるのでローン残債も少なくなり、残った分は無理のない範囲で分割返済が可能です。引越し日は債権者と話し合い決定ができ、交渉次第では30万円程の引越し費用を受け取ることができます。

意売却は通常の売却に近い条件で売ることができ、多少の融通がきくのが特徴です。

2．任意売却物件で不動産投資をするメリット

ここでは、任意売却物件で不動産投資をするメリットについて紹介しています。どのようなメリットがあるのかを知ることで、任意売却物件への理解が深まり、物件選びがしやすくなります。

2-1．任意売却物件は市場価格よりも安く購入できる

任意売却物件投資のメリットは市場価格よりも安く購入できることです。任意売却物件は市場価格に近い価格で売られますが、相場よりも安くなります。

安く購入できれば、物件価格に対する家賃収入の割合が大きくなり、月々のローン負担やキャッシュフローが良化します。割安な価格で購入できることは、任意売却物件のメリットです。

2-2．不動産投資ローンを利用できる

任意売却の物件購入では、購入者の属性や物件の状態によって不動産投資ローンが利用できます。相場より安い上にローンが利用できるので、無理のない返済で物件を所有できます。

一方、競売物件の場合はローン利用を金融機関が敬遠することも多く、ローンでの購入はハードルが高くなります。競売物件と比較して不動産投資ローンを活用しやすい点も、任意売却物件のメリットと言えるでしょう。

2-3．基本的には通常の不動産投資と同じ購入手順

任意売却物件の売却・購入手順は、基本的に通常の不動産投資と同じ流れです。金融機関の合意を得た後は、不動産会社に依頼をしてプロモーションを行い、内覧を経て売買契約・引き渡しとなります。

3．任意売却物件で不動産投資をするデメリット・注意点

任意売却物件で不動産投資を行う際はデメリットや注意点もあります。どのような注意点があるのか知っていないと、後にトラブルに発展する可能性があるため、注意が必要です。

事前に注意点を把握しておけば、リスク管理がしやすくなります。ここでは、以下4つの注意点について確認していきましょう。

3-1．契約不適合責任が免除されていることが多い

任意売却の場合、原則として売主の契約不適合責任（旧、瑕疵担保責任）は特約で免責されます。契約不適合責任とは、不動産の売買後に欠陥が発覚した場合に、売主が修繕や賠償をする責任のことです。

主な不動産の欠陥として、下記のような例があります。

• 雨漏り
• 建物の傾き
• シロアリ被害
• 構造欠陥　など

これらの欠陥は修繕費用が多くなりやすく買主の負担が大きくなるため、売買契約で事前に取り決めることで、契約不適合として売主に購入後に請求することが可能です

しかし、任意売却ではこの契約不適合責任が免除されていることが多くなります。金融機関のローンの支払いに滞っているため、これらの責任を負う経済能力がないケースが少なくないためです。

重大な物件の欠陥について購入後に気づいてしまわないよう、売買前にしっかりとチェックすることが重要になります。

【関連記事】売主が不利に？不動産売却の契約不適合責任（瑕疵担保責任）を解説

3-2．残置物や立ち退きの問題が起こりやすい

任意売却物件では、残置物がある可能性があります。残置物とは、売主がもともと所有していた家具や衣服などを回収せず、不動産売却後もそのままになってしまっている物のことを言います。

通常は、売主がすべて処分をするものですが、任意売却の場合は処分する資金が無く、そのままにしてあることがあります。

通常の不動産売買であれば、売主側が撤去費用を負担するケースが多いと言えますが、現実的に難しい場合は買主側の負担になります。

また、残置物を勝手に処分すると後でトラブルになる可能性があるため、処分方法については契約書に盛り込むなど事前の話し合いが必要です。

【関連記事】家の売却、不用品の処理はどうする？残置物の回収にかかる費用や手順を解説

3-3．債権者（貸主の金融機関）との交渉に時間がかかる

通常の売却より時間がかかるのが、任意売却物件のデメリットになります。契約条件について、債権者である金融機関等のチェックが入るためです。

そのため、思う通りに手続きが進まない可能性があります。通常の不動産売買より時間がかかりますので、余裕のあるスケジュールで進めることが大事です。

3-4．売却価格は一定以下には下がらない

通常売却よりも安く購入できる任意売却物件ですが、売却価格は一定以下には下がりません。債権者は資金を回収するために売却をするためです。

売却価格を安くしすぎると、回収できる金額も少なくなり、金融機関の承認を得られない可能性が高まります。そのため、任意売却物件で大幅な値下げ交渉をしても価格は変わらない可能性があります。

【関連記事】収益を数百万円アップも！投資用不動産を安く購入する7つのコツ

4．任意売却物件の不動産投資を始める手順

任意売却物件の不動産投資を始める手順は通常の不動産売買と大きくは変わりません。しかし、不動産会社によっては任意売却物件の取り扱いが無かったり、経験が少ないこともあるため注意が必要です。

ここでは、任意売却物件投資の始め方や押さえておきたいポイントについて紹介します。

4-1．専門の業者に物件を探してもらう

まずは、任意売却の取り扱いがある不動産会社に物件を探してもらいましょう。任意売却を取り扱う業者は限られますので、インターネットで探して任意売却に力を入れ実績のある業者に依頼をしましょう。

専門業者であれば多くの任意売却物件を取り扱い、ノウハウも持っています。そのため、良い物件に出会えたり、的確なアドバイスをもらうことが可能です。

4-2．物件購入の手順は普通の不動産と同じ

前述のとおり、物件購入の手順は普通の不動産と変わりありません。気になる物件があれば、問い合わせをして内覧を行い、物件や周辺環境をチェックします。

そして希望条件に合う物件であれば、購入意思を示し、売買契約等へと進みます。

【関連記事】不動産投資の初心者は何に気をつけるべき？始め方・物件購入の流れも

4-3．債務者との契約次第ではリースバックも可能

債務者が現在の住まいに継続入居を希望している場合は、リースバックも可能です。リースバックとは、購入した物件に元の所有者がそのまま賃貸で住み続けるものです。

リースバックであれば、債務者は任意売却後も思い入れのある家で生活をすることができます。引越しが必要ないため、費用の節約にもつながります。

債務者との契約次第ではリースバックの取引も考えられます。

【関連記事】リースバック契約で不動産を売却するメリット・デメリットは？注意点も

まとめ

任意売却物件投資の特徴やメリット、デメリットや注意点、始め方について紹介しました。

ここで紹介したように、任意売却物件は瑕疵担保責任の免責や売買に時間がかかるなど注意点もありますが、安く購入できる点がメリットです。

物件価格が相場より割安なので、通常より少ない負担で所有することができます。物件購入価格が安ければ、利回りも上がります。任意売却物件投資に興味がある方は、早速、任意売却物件を多く取り扱う不動産業者を探してみましょう。

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