不動産投資の初心者は何に気をつけるべき?始め方・物件購入の流れも

不動産投資は株やFXなどの投資方法と違い、土地や建物などの「現物」が手に入る魅力的な投資方法です。不動産投資の市場には個人投資家も多く、普通のサラリーマンから専業の不動産オーナーとまでなった方もいます。

しかし「投資」である以上、ポイントを間違えてしまうと大きな損失を被る可能性があります。そこでこの記事では、これから不動産投資を始める初心者向けに、気を付けるべき7つのポイントと、不動産投資で失敗してしまう初心者のよくある特徴をご紹介します。

目次

  1. 不動産投資の初心者が気をつけるべき7つのポイント
    1-1.不動産を取得する順番を考える
    1-2.購入した物件を持ち続けるか、いずれ売却するのか
    1-3.信用できる不動産会社を選ぶ
    1-4.不正融資の誘いには乗らない
    1-5.家族の同意は早めにとっておく
    1-6.物件の印象ではなく、「数字」で判断する
    1-7.不動産投資で生まれた収益の一部は「貯蓄」か「再投資」に充てる
  2. 不動産投資で失敗してしまう初心者の特徴
    2-1.不動産の知識がなく、不動産営業マンの言うままに物件を購入
    2-2.現金資産がなく、損切りすることが出来ない
    2-3.不動産を取得したことで満足し、物件のメンテナンスをしない
  3. 不動産投資の始め方・物件を取得するまでの流れ
    3-1.不動産投資に関する情報収集(書籍・サイト・セミナーなど)
    3-2.エリアの選定(都心か地方か、将来の開発計画など)
    3-3.物件選び(新築か中古か、マンションかアパートか、現地視察)
    3-4.収支シミュレーションの検討(自己資金、利回り、キャッシュフロー)
    3-5.不動産投資ローンの事前審査(融資額、融資期間、金利交渉)
    3-6.売り手との交渉(物件申込み、物件価格、支払い条件、引渡し時期)
    3-7.契約手続き(ローン特約、契約解除、違約金・賠償範囲、瑕疵担保責任など)
    3-8.決済・引渡し・登記手続き(不動産登記変更)
  4. まとめ

1.不動産投資の初心者が気を付けるべき7つのポイント

これから不動産投資を始める初心者は、取得までに不動産投資の知識取得、物件情報の獲得、不動産業者の選定、金融機関への融資相談、といくつかのハードルを乗り越えることになります。

この時、不動産の取得に焦ってしまい「失敗した!」ということにならないよう、ここでは最低限気を付けるべき7つのポイントを挙げています。

  1. 不動産を取得する順番を考える
  2. 購入した物件を持ち続けるか、いずれ売却するのか
  3. 信用できる不動産会社を選ぶ
  4. 不動産会社・金融機関からの不正融資の誘いには乗らない
  5. 家族の同意は早めにとっておく
  6. 物件の印象ではなく、「数字」で判断する
  7. 不動産投資で生まれた収益の一部は「貯蓄」か「再投資」に充てる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1.不動産を取得する順番を考える

大きな資金が必要な不動産投資では銀行など金融機関からの融資が不可欠です。そのため今後も不動産を増やしていきたいと考えている場合には、取得する不動産の種類や借り入れをする金融機関を選定していかなければなりません。

もしも1回目の不動産投資で大きな借り入れがあると、2~3つ目の不動産を取得しようとしたときに与信が足りず、金融機関から追加融資を受けられなくなる可能性があります。
1回目の不動産投資から今後のプランも視野に入れつつ、慎重に選定するようにしましょう。

1-2.購入した物件を持ち続けるか、いずれ売却するのか

購入物件を持ち続けて「相続する」のか、どこかのタイミングで「売却をする」のか、目的と出口をあらかじめ考えておくべきでしょう。もしも売却を考えている場合には、最低でも物件の「法定耐用年数」と「周辺地域の路線価の推移」は調べておくことが大切です。

  • 法定耐用年数:減価償却費の算定基準として、財務省令で定められたもの
  • 路線価:相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用

これらは、それぞれ政府が定めた「建物」と「土地」の評価基準です。これらの評価が高いと金融機関の融資額も高くなり、売却がスムーズに行える可能性が高まる傾向にあります。また1室の区分マンションを購入する場合には、類似した条件の周辺マンションの過去の売買実績を調べておくと尚良いでしょう。

将来的に購入した物件の売却を検討している際には、この2つの指標はチェックしておき、売却がしやすい物件なのか把握しておくことをおすすめします。

1-3.信用できる不動産会社を選ぶ

信用できる不動産会社を選ぶには、2~3社以上の複数社と同時にやり取りすることをおすすめします。もしも1社だけとやり取りをしていると、担当の営業マンが本当のことを言っているかどうかが初心者には判断が難しく、会社の営業利益を優先する営業マンに当たった際に気づけない恐れがあります。

複数社とやり取りをしていれば、不安な点があれば他社の営業マンに相談するなどで、営業マンの話す内容を多角的にとらえることが出来ます。複数の営業マンとやり取りをしながら、常に「この営業マンが言っていることは本当か?」ということを判断しておくと良いでしょう。

1-4.不正融資の誘いには乗らない

今年、自宅の購入に利用するローン「フラット35」を用いた不正な投資用不動産の購入が問題になりました。住宅ローンは居住用の不動産の購入のみに利用できるもののため、投資用不動産を購入したり、購入した自宅を賃貸に出したりすることは禁じられています。

しかし、それを承知の上で投資家に「安い金利で借りられる」と、住宅ローンでの不動産投資を提案してくる不動産業者も存在しています。結果として金融機関に不正がばれ、残債の一括返済を求められて家計が破綻する不動産投資家も出ることになりました。

一見、住宅ローンの低金利は魅力的に見えます。しかし上記のように不正融資を受けるリスクはあまりにも大きいため、もしそのような誘いを受けても絶対に応じてはいけません。

購入したい物件があるにもかかわらず、自身の与信が足りずに融資が得られない場合には「現金資産を貯める」「与信の得やすい業種に転職する」「評価の高い物件を探す」などの対策をとるようにしましょう。

1-5.家族の同意は早めにとっておく

不動産投資は金額が大きい取引になるため、購入間近になって家族に反対され頓挫するケースがあります。たしかにご家族の立場からすると、いきなり購入段階になって「物件を買うために何千~何億円の借入をする」と話をされると不安になるのも当然です。

このような事態を避けるため、あらかじめ不動産投資に興味を持ってもらうことや、不動産投資の仕組みや意義、見に行った物件の写真などの情報を共有し、協力体制を作っておくと良いでしょう。

1-6.物件の印象ではなく、「数字」で判断する

きれいな印象の良い新築物件を見てしまうと「こんなにいい家だから入居者も安定して入るだろう」と考えがちですが、見た目だけで安易に判断してしまうのは危険です。仮に新築を購入しても20年後には築古物件に変貌し、当初想定した入居率が保てなくなる可能性があります。

物件のもつ印象はもちろん大切ですが、より優先すべきは周辺地域との家賃バランス、スーパーや駅などの周辺環境、過去の人口推移などの実際のデータです。投資目的の不動産に実際に居住するのはあくまでも入居者。オーナーの好みや印象で選んでしまわないように気を付けましょう。

1-7.不動産投資で生まれた収益の一部は「貯蓄」か「再投資」に充てる

不動産投資は家賃収入と経費(管理費用や諸税金など)、借入金の返済などの差額によるキャッシュフローを軸とした投資方法です。このキャッシュフローを出来るだけ普段の生活等の消費には使わず、部分的に「貯蓄するor再投資する」ことがおすすめです。

なぜなら不動産は自然災害や入居者のトラブルなどによって、資産価値が大きく損なわれるリスクがあるためです。このようなトラブルによる出費に際して「すぐに現金化できる資産がない!」という状況は危険度が高く、最悪の場合には破産してしまう不動産オーナーもいます。

不動産投資で得たキャッシュフローを少しずつ貯蓄しておくことで、このような事態が起きても対応できるように備えておきましょう。

2.不動産投資で失敗してしまう初心者の特徴

ここまで気を付けるべき7つのポイントについて解説してきましたが、不動産投資に失敗してしまう初心者はどのような特徴を持っているのでしょうか。

ここでは3つの失敗例を挙げます。

  1. 不動産の知識がなく、不動産営業マンの言うままに物件を購入
  2. 現金資産がなく、損切りすることが出来ない
  3. 不動産を取得したことで満足し、物件のメンテナンスをしない

それぞれ詳しくみていきましょう。

2-1.不動産の知識がなく、不動産営業マンの言うままに物件を購入

不動産投資は、不動産を購入するのも金融機関から融資を引くのも投資家である自分自身のはずです。しかし、不動産営業マンの言うままに物件を購入してしまい、納得感のない投資から失敗してしまうケースが数多くあります。

不動産の売買契約の当事者は、不動産の売買契約を交わす投資家自身です。初心者だからと言って任せっきりにならず、疑問に思う箇所や不安になったところは遠慮なく問い合わせるべきです。また分からない点はそのままにせず、しっかりと勉強して理解した上で意思決定を行えるようにしておく必要があります。

2-2.現金資産がなく、損切りすることが出来ない

どれほど厳格に投資物件を選んでも「入居率が下がってキャッシュフローがマイナス」「自然災害や害虫駆除でリフォーム費用が掛かる」などのトラブルから物件の売却をしなければならないケースは出てきます。

そんな時に現金資産の貯蓄が無く、残債を払えないために損切り(売却)が出来ないという状況に陥ってしまうと、身動きが取れないまま徐々に資産を減らしてしまうマイナス物件へと変貌してしまいかねません。

キャッシュフローがマイナスの物件を所有していると金融機関からの信用も下がり、新しい不動産を購入するにも苦労が生じてしまいます。そのため普段の家賃収入の一部を貯蓄するなど、日頃からリスクに備えることが大切です。

2-3.不動産を取得したことで満足し、物件のメンテナンスをしない

不動産を取得出来たことで満足してしまい、その後の管理や手続きを管理会社に一任してしまう投資家は不動産投資に失敗してしまうことがあります。不動産投資は「不動産賃貸業」とも呼ばれる事業性の高い投資方法で、自分で直接事業のコントロールが出来ない株式投資やFXとは違い、投資家自らが事業に影響を与えることが出来ます。

例えば、入居率が下がった時の家賃設定、室内の設備投資、リフォーム費用の削減など、投資家自身が積極的に不動産賃貸に関わり、安定稼働へ導くことも可能です。不動産を取得したことはゴールではなく、不動産投資の始まりであると認識したほうが良いでしょう。

3. 不動産投資の始め方・物件を取得するまでの流れ

不動産投資で一番大きく取り上げられるのが「不動産を取得する」までのプロセスです。「不動産を取得する」にあたっては、下記が大まかな流れとなります。

  1. 不動産投資に関する情報収集(書籍・サイト・セミナーなど)
  2. エリアの選定(都心か地方か、将来の開発計画など)
  3. 物件選び(新築か中古か、マンションかアパートか、現地視察)
  4. 収支シミュレーションの検討(自己資金、利回り、キャッシュフロー)
  5. 不動産投資ローンの事前審査(融資額、融資期間、金利交渉)
  6. 売り手との交渉(物件申込み、物件価格、支払い条件、引渡し時期)
  7. 契約手続き(ローン特約、契約解除、違約金・賠償範囲、瑕疵担保責任など)
  8. 決済・引渡し・登記手続き(不動産登記変更)

3-1. 不動産投資に関する情報収集(書籍・サイト・セミナーなど)

まずは、不動産投資に関する全体的な情報収集を行います。不動産の投資スタイルや、現在の不動産相場の把握、購入時期として適切かどうか、各ディベロッパーの特徴、定期的にチェックしたほうが良いサイトなどを調べていきましょう。まったく何も調べずに物件選びから入ってしまうと、仲介業者やディベロッパーの言い分をすべて信じることになってしまいますので、物件を高値づかみしてしまったり、問題のある物件を見分けられずに購入してしまったり、年収や自己資金に対して大きすぎる融資額を受けてしまい返済に困難になったりと失敗するリスクが高くなってしまいます。

不動産投資の書籍であれば2冊から3冊、不動産セミナーであれば最低でも3社はチェックすることをおすすめします。なぜ書籍やセミナーを複数チェックしたほうが良いかというと、不動産業者が販促ツールとして書籍やセミナーを利用していることが多いためです。

その場合、自分たちのサービスを利用して欲しい、自分たちから物件を購入して欲しいということで、発信される情報も偏ったものになりがちなので、中立的な立場から客観的に情報を整理してくれている書籍やセミナーからもしっかり情報収集をする必要があるのです。複数の情報源に目を通すことで、得られる情報が立体的になり、情報の信頼性を判断しやすくなるというメリットがあります。

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3-2. エリアの選定(都心か地方か、将来の開発計画など)

不動産投資では、物件(建物)よりもエリア(土地)のほうが重要と言われています。どんなに良い物件でも、人口が少ない小さな町やアクセスが非常に悪い場所にあれば、入居してくれる方自体が少なくなってしまい、空室が発生してしまいます。

物件を購入してからローン完済まで保有する場合、たとえば完済までに繰り上げ返済を行って15年程度、繰り上げ返済をしなければ最長で35年の時間がかかることになります。その間に物件のあるエリアがゴーストタウンになってしまったり、天災などで不人気のエリアになってしまったりしては、入居者がつかなくなってしまい肝心の家賃収入が得られなくなってしまいます。

そのようなリスクを避けるために、エリア選びはしっかりとした基準で行う必要があります。エリアの判断基準としては、将来数十年にわたってエリアの人口が維持もしくは増加しそうか、将来に再開発や公共事業などのプロジェクトが予定されているか、賃貸需要を近隣の大学に依存しているなどのリスクがないか、地震などが起こったとしても液状化や火災などの影響を受けにくいか、などといった点を考えていく必要があります。

マンションであれば都心がおすすめですとよく言われますが、そのなかでも特に、大手町・虎ノ門・八重洲エリア、銀座エリア、日本橋・京橋エリア、渋谷・品川エリアあたりは、再開発プロジェクトや公共事業が予定されているので、今後も成長が期待できるエリアと言われています。

一方、オリンピックなど公共事業が予定されているエリア周辺であっても、月島や台場の一部の湾岸エリアは地震の際の建物倒壊や火災の危険度が都内のなかでも極めて高いと言われているため、しっかりとリスクを検討してから購入をしたほうがよいエリアと言えるでしょう。

地域危険度マップ東京都市整備局 地域危険度マップ

また、新型コロナウイルスによりリモートワークが浸透した中で、これまでのように職住近接(職場と家が近いこと)が物件選びの最優先ではなくなったという方も多くなっています。需要のあるエリアが変化していく可能性がありますので、最新の情報を仕入れていくようにしましょう。

3-3. 物件選び(新築か中古か、マンションかアパートか、現地視察)

エリアが決まったら、次に物件を検討していくフェーズとなります。物件選びだけで本が一冊かけてしまうほどの領域ではありますが、ここではよく検討される点を絞って取り上げたいと思います。

まずは、新築か中古かという論点については、新築は税金面での優遇や住宅に問題があったときの保証を10年間受けられるなどのメリットはありますが、利回りや収益性という意味では中古のほうが高いと言えるでしょう。ただし、高収入の方で節税として不動産投資を考えている方にとっては、新築アパートや築古物件に投資をすることで減価償却上のメリットを得ることができます。

区分マンションかアパートか、という点は年収や自己資金も大きく関わってきます。2020年現在、区分マンションであれば年収500万円前後であれば融資を受けやすい状況となっていますが、アパートの場合は年収700万円以上や自己資金1,000万円~2,000万円程度を求められることがあります。

物件選びをしていると、不動産業者からの資料やウェブサイトの情報で分かったつもりになりがちですが、できるだけ現地視察しておくことをおすすめします。不動産投資では、どうしても貸す側の気持ちで物件を選んでしまうことが多いのですが、大切なのは借りる側の気持ちをイメージすることです。

駅までの距離は長いと感じないか、近くにコンビニや病院などがあるか、複数路線が使えるか、通勤の際に不便がないか、夜道が安全か、近隣がうるさくないか、マンション管理が行き届いているか、住みにくい間取りではないか、設備は十分かといった入居者の目線で実際に確認することで失敗するリスクを大幅にヘッジすることができます。

3-4. 収支シミュレーションの検討(自己資金、利回り、キャッシュフロー)

希望するエリアで良い物件が見つかった、ということであれば、次は収支シミュレーションを作成します。大手の不動産会社(ディベロッパーなど)であれば物件紹介と一緒に物件購入後の収支シミュレーションを出してくれるかと思います。ただ、この収支シミュレーションを盲目的に信じてはいけません。なぜなら、収支シミュレーションに本来含めるべき前提条件が入っていないケースがあるためです。

たとえば、多いのは定額の家賃収入とローン返済、登記などの初期費用、売却時の金額だけでシミュレーションが作られているケースです。このケースでは、次のような費用を考慮して収支シミュレーションを組み直す必要があります。(下記は参考数値で物件や業者により上下します)

  • 家賃の下落率(新築から10年で5%~10%程度の下落)
  • 毎年の固定資産税など(築浅3000万円の物件でおよそ年8万円前後)
  • 確定申告の外注費(年2万円~4万円)
  • 退去時の原状回復費・修繕費(数年に1回:5万円~10万円)
  • エアコンや水回りの修繕費(5年~10年に1回:5万円~10万円)
  • 売却譲渡税(減価償却分が売却益として加算される)
  • 売却時に仲介会社を利用する手数料(売却額3%+6万円)

たとえば、築浅、物件価格3000万円、賃料10万円、頭金100万円、ローン金利2.5%、家賃が10年間で5%下落、10年で入退去3回、10年後に購入金額と同額で売却できたとするケースを考えてみます。大まかな計算ではありますが、上記項目の費用を考慮した場合とそうでない場合で、以下のように合計300万円以上も費用が異なってくると考えられます。(下記は大体のイメージです。物件があるエリア、業者の価格、建物と土地の割合、土地の持ち分などによって多少変動します)

  • 下落家賃総額:約30万円(2年で1%ずつ下落と仮定)
  • 固定資産税:60万円前後
  • 確定申告の外注費:4万円×10年=40万円
  • 原状回復費:5万円×3回=15万円
  • エアコンなどの修繕費:10万円
  • 売却譲渡税:100万円~120万円程度
  • 仲介手数料:売却額3000万円×3%+6万円=96万円

不動産会社からのシミュレーションを鵜呑みにせず、Excelなどを使って自分でシミュレーションを作成してみることで、物件選びの目を養うことができますので、ぜひ一度試してみて下さい。

3-5. 不動産投資ローンの事前審査(融資額、融資期間、金利交渉)

物件の購入意思がかたまってきたら、不動産投資ローンの審査を受けて融資が下りるかの確認となります。大手ディベロッパーの場合は、提携金融会社が10社から20社ほどありますので、そのなかから金利や支払機関などの条件が良いところに申し込んでいく流れとなります。

2020年現在の相場としては、金利は新築マンションで1.5%~3.0%程度、支払期間は35年程度を想定しておけばよいかと思います。上場企業の勤務者や勤務年数が長い方、頭金を2割から3割入れることができる人などは返済能力が高いと評価され、もう少し良い条件で借り入れをおこすことができる可能性があります。

逆に、不動産投資ローン以外に多額の借り入れ(クルマのローン、カードローンなど)やクレジットカードの不払い履歴、自営業など毎月の収入が不安定な職業の場合には、高い金利となったり、融資期間が短くなったりするなど融資条件が厳しくなる恐れもありますので、まずは一度確認してみると良いでしょう。

3-6. 売り手との交渉(物件価格、支払い条件、引渡し時期、物件申込み)

ある程度の収支の見通しが立ったら、売り手と物件に関する条件を交渉していきましょう。初期に提示される価格や条件は売り手の希望を反映したものとなりますので、売り手が納得しさえすれば条件を変更してもらうことが可能です。この交渉で大事なことは、買いたい姿勢を見せすぎないことと、着地点を想像しておくことです。

たとえば物件価格を3%値引きしてもらいたい場合、「少し割高に感じているので、5%値引きをしてもらえれば即決したいと思います」などと伝えておくことで、相手からは「5%の値引きは難しいが、3%までなら値引きできる」という形で回答が返ってくることが予想されます。

なお、5%以上の値引きでもOKという返事が返ってくることもあるかもしれませんが、値引きで提示された価格が自分のほうで適切と考えていた物件価格とのギャップが大きかった場合には、物件に何か問題がないか(自分が見落としていることがないか)を改めて確認することが大切です。

日本の商習慣として値引き交渉は日常的に行われてはいませんが、こうした交渉をするのとしないのとでは、最終的な損益が大きく異なってきます。特に、新築マンションではディベロッパーの利益が物件価格に上乗せされていますので、交渉余地が大きくあります。

また、決算月などの時期には、ディベロッパー側のほうで「物件価格を下げてでも売上を上げたい」という心理が働きますので、価格交渉も有利に運ぶケースがあります。新築マンションの価格のうち、ディベロッパーの利益にあたる割合が10%~15%(会社により変動)と言われていますので、その場合はたとえば3000万円の新築マンションであれば100万円から150万円程度(ディベロッパー利益の半分程度)は値引き交渉余地がある計算となります。

ディベロッパー利益

値引き交渉はやって損がないものですので、「値引きを要求するのはなんだか恥ずかしい」「相手に悪いのでは?」などと思わずに、希望金額をどんどん伝えるようにしてみましょう。うまくいけば、1年間の家賃収入分の金額を浮かせることができる可能性があります。

3-7. 契約手続き(ローン特約、契約解除、違約金・賠償範囲、瑕疵担保責任など)

条件面で折り合いがついたら売買契約となります。契約書には、不動産投資ローンの融資が下りなかった時に備えて「ローン特約」というものを盛り込んでおくのが一般的です。ローン特約がないとローンの審査がNGだった際にも購入をしなければならなくなり、買い手に非常に不利な契約内容となってしまいます。

また、契約履行までの間に何らかの事情で解約をする場合、解約手付金(売買金額の5%~10%程度)を支払うことで契約解除をすることができる「手付解除」という条項もあります。ただ、手付解除は大きな損失となってしまうため、解除は出来る限りしなくてすむように事前に準備をしておいたほうが良いでしょう。

その他、購入後に物件に何か問題が起こった際に修繕などの補償をする「瑕疵担保責任」という項目も重要です。新築物件の場合であれば、売主に10年間の瑕疵担保責任がついていることが多いですが、中古マンションの場合はケース・バイ・ケースとなります。

個人間の取引の場合は、瑕疵担保責任が引渡し後、数ヶ月~長くて1年程度の保証期間となることが多いですが、契約書内の「売主の瑕疵担保責任は免除される」という文言が入っていると、あとで瑕疵担保責任を請求することができなくなってしまいますので注意が必要です。こういった契約書関連のやり取りに不安を覚える方は、契約書チェックを司法書士や弁護士事務所に別途依頼すると良いでしょう。

3-8. 決済・引渡し・登記手続き(不動産登記変更)

最後は、買主と売主の間で資金決済を行い、物件の引渡しと登記手続きの流れとなります。決済は、金融機関に集まり、手付金以外の残代金を買主が振込み、売主が着金を確認するという流れが多いです。

引渡しの際には、契約記載の設備の状況などをしっかりと確認し、問題がなければ鍵の引渡しとなります。遠方だと物件を見ずに契約ということもありますが、契約の前にしっかりと物件や設備などの確認をしておかないと、契約後に「話が違う」と声を上げても後の祭りということになりかねませんので、できる限り自分の目で確認することをおすすめします。

登記手続きは司法書士の方にお任せするケースが多いと思いますが、手続きにあたって実印・印鑑証明証・住民票が必要となりますので、事前に準備をしておくと良いでしょう。

まとめ

ここまで、「不動産投資の初心者が気を付けるべき7つのポイント」と「不動産投資を失敗してしまう初心者の特徴」をご紹介してきました。

不動産投資は、投資家自らが能動的に動くことで成功確率を上げることの出来る投資方法です。これから投資を始める初心者の方でも、積極的に投資の勉強を進めたり、不動産業者とのやりとりを通じて自身が成長したりすることで、不動産投資を成功に導くことができるでしょう。

初心者の内は分からないことが多く不安も大きいと思いますが、まずは今回ご紹介した7つのポイントに気を付けながら、一歩ずつ不動産投資の成功を目指してみてはいかがでしょうか。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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