オープンハウス（アメリカ不動産投資）のメリット・デメリットは？税制上の注意点も | 不動産投資コラム

近年では日本にもアメリカ不動産投資を取扱う不動産会社が増えていますが、どこの不動産会社を利用すればよいのかわからないという人も多いのではないでしょうか。

日本の大手不動産会社の「オープンハウス」でも投資用アメリカ不動産の提供を行っており、カリフォルニア州やテキサス州などの木造戸建て、ハワイのリゾートコンドミニアムなど、多岐に渡る物件が販売されています。

この記事では、オープンハウスでアメリカ不動産投資を始める場合のメリット・デメリットについて、他社との違いも交えながら解説します。

オープンハウスでアメリカ不動産投資をするメリット
1-1．日本の上場企業であり会社規模が大きい
1-2．海外不動産の投資ローンを利用できる
1-3．物件購入後の賃貸管理まで委託できる
1-4．物件の売却についても依頼可能
オープンハウスでアメリカ不動産投資をするデメリット
2-1．物件価格が高額なものもある
2-2．個人による減価償却はできない
まとめ

1．オープンハウスでアメリカ不動産投資をするメリット

オープンハウスは、アメリカ不動産の販売・管理・売却などで国内トップクラスの実績がある不動産会社です。アメリカ現地の不動産市場に深く入り込み、人口動態や需給バランス、空室率、学区などの生活環境、周辺取引事例といった広範囲に渡るデータを駆使することで投資に適した地域、物件を見極めています。厳選された物件により、投資家は運用益・売却益を狙うことが可能となっています。

オープンハウスでアメリカ不動産投資を進めると、他社を利用する場合と比較してどのようなメリットがあるのか解説します。ポイントは会社規模の大きさを活かしたサービスの手厚さと物件購入にローンを利用できることです。

1-1．日本の上場企業であり会社規模が大きい

オープンハウスは日本国内での住宅分譲を主要な事業としており、東証プライムに上場しています。アメリカ不動産投資を取扱う不動産会社は日本国内に増えていますが、オープンハウスはその中でも特に規模が大きい会社です。

海外不動産投資を取扱う会社には設立後あまり時間が経っていないところも多く、また、非上場のまま営業しているところが大半となっています。

不動産投資は数年以上の長期間にわたって運用を続けるものなので、規模の大きな不動産会社を選ぶことは失敗を避けるリスクヘッジとしても重要な要素です。事業規模が大きいということは、オープンハウスでアメリカ不動産投資を始める大きなメリットの一つと言えるでしょう。

1-2．海外不動産の投資ローンを利用できる

海外不動産投資においては、日本国内の不動産投資と比較して融資元の金融機関が少ないのが実態です。また、融資元の金融機関があったとしても、「ハワイのホノルルで物件を購入する場合に限る」などのように、条件が付いていることもめずらしくありません。

その一方で、オープンハウスは、グループ会社のアイビーネットが融資面をバックアップしています。アイビーネットのアメリカ不動産担保ローンを利用すれば、アメリカ本土に加えてハワイ州オアフ島の不動産を購入する場合に資金を調達可能です。

アイビーネットでは、以下のエリアで物件を購入する場合に融資しています。

カリフォルニア州ロサンゼルス
テキサス州ダラス
テキサス州ヒューストン
オハイオ州コロンバス
ジョージア州アトランタ
ハワイ州オアフ島

なお、他の金融機関では日本国内の不動産を担保にするよう求められることがありますが、アイビーネットの場合は購入する不動産を担保にすることが可能です。（※最新の融資審査・各種条件・詳細に関しては、株式会社アイビーネットにお問い合わせの上でご判断ください）

そのほか、販売する物件の仕入れ判断は現地の日本人スタッフが行っており、オープンハウスでは日本人投資家に近い感覚を持って選んだ物件を販売しているのが特徴的です。

1-3．物件購入後の賃貸管理まで委託できる

オープンハウスでアメリカ不動産を購入すると、物件購入後の賃貸管理も引き続き委託可能です。オープンハウスは、アメリカ現地でもカリフォルニア・テキサス・アトランタの各エリアに拠点を置いています。

そのほか、サチハワイ総合不動産会社をグループ企業としており、ハワイ不動産の物件管理も委託可能です。

日本国内にアメリカ不動産を取扱う不動産会社は複数ありますが、アメリカ現地に複数の拠点を構えている会社はあまり多くありません。現地に拠点を置いていない不動産会社を通じて物件を購入すると、賃貸管理はまた別の不動産会社に委託することも多くなります。

場合によっては管理委託先が現地における地元の不動産会社となることもあり、そのようなケースでは、時差や言語などの違いから賃貸管理にストレスがかかることも少なくありません。

物件購入時の手続きと購入後の管理とで不動産会社が違うと、引継ぎの問題などもあり、投資家としては不安を感じるものです。オープンハウスを通じて物件を購入すれば、このような賃貸管理上のストレスを少なくできるメリットがあります。

1-4．物件の売却についても依頼可能

オープンハウスでは物件の購入・管理から売却に関するコンサルティングまで請け負っています。アメリカに複数の拠点を構えている強みを活かして現地の市況などを分析し、物件を売却する適切なタイミングや戦略を提案可能です。

現地の状況を分析したうえで的確なアドバイスを受けられるのは、オープンハウスならではの強みと言えます。なお、海外不動産の売却は日本国内の不動産と比較して事例が少ないのが実態です。

また、アメリカ不動産投資は日本国内に広がってからまだそれほど時間が経っていないため、多くの不動産会社ではマーケットの開拓も道半ばと言えます。

そのような状況下では、事業規模が大きくネームバリューもある不動産会社の方が、顧客のネットワークを持っているという点で有利です。比較的安心して物件の売却を任せられる点も、オープンハウスのサービスを利用するメリットと言えます。

2．オープンハウスでアメリカ不動産投資をするデメリット

オープンハウスでアメリカ不動産投資を進める主なデメリットは、物件を購入するエリアによっては高額な自己資金を求められることです。

2-1．物件価格が高額なものもある

既に解説した通り、オープンハウスが物件を取扱っているエリアには、カリフォルニア州のロサンゼルスやハワイ州のオアフ島など都心部も少なくありません。

アメリカにおける都心部の物件には非常に高額なものも多く、ローンを活用できることを加味しても、ある程度の投資額を必要とされます。物件の購入にはローンを利用できるものの、融資限度額は最大で購入物件価格の70%までです。審査次第では融資比率が下がる可能性もあり、比較的高額なイニシャルコストがかかることも考えられます。

日本国内ではフルローンを活用して購入できる小規模のマンション投資なども視野に入りますが、アメリカ不動産投資ではフルローンは原則行えません。自己資金の少ない方だと、アメリカ不動産投資を始めるハードルが非常に高いというのがデメリットの1つです。

2-2．個人による減価償却はできない

アメリカ不動産投資には、多額の減価償却費を計上し、給与所得などと損益通算できる資産運用として主に富裕層を中心に広がっていった経緯があります。

しかし、オープンハウスを利用する場合に限りませんが、2020年の税法改正により、海外不動産投資による減価償却費を経費として計上できなくなっています。以下、国税庁「令和２年度税制改正の大綱」より、該当する箇所について抜粋した内容です。

〔新設〕
国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例を次のとおり創設する。
（1）個人が、令和３年以後の各年において、国外中古建物から生ずる不動産所得を有する場合においてその年分の不動産所得の金額の計算上国外不動産所得の損失の金額があるときは、その国外不動産所得の損失の金額のうち国外中古建物の償却費に相当する部分の金額は、所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかったものとみなす

なお、2022年2月時点の税法では、減価償却費の計上に関する規制が入ったのは個人によるもののみなので、法人名義でアメリカ不動産を購入する場合は引き続き減価償却費を計上できます。

減価償却費を経費計上すれば、法人の利益の圧縮が可能となりますが、法人の場合は法人税の繰延となるなど、個人によるものと異なるポイントがあるため要注意です。

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