経営者が海外不動産投資を始めるメリット・デメリットは?注意点も

日本国内の不動産市場では人口減少などによって今後市場の縮小が予測される一方、成長著しい国も多いことから、海外不動産投資に注目する方も少なくありません。

また、会社の経営者にとっては、個人の資産規模拡大に加えて経営する法人のポートフォリオを組む上でも資産運用は重要となってきます。その他、海外進出の足掛かりにできるなどの点でも海外不動産投資は有効です。

ただし、海外不動産投資を検討するのであれば、国内不動産と異なる様々なリスクにも注意が必要です。メリットだけでなくデメリットにも目を向け、自身の目的にあっているかどうか慎重に検討してみましょう。

本記事では、経営者の方が海外不動産投資を始めるメリット・デメリットに加えて、要注意のリスクについても解説します。海外不動産投資を検討している方はご参考ください。

目次

  1. 経営者が海外不動産投資を始めるメリット
    1-1.物件選びや運用に関する経費を計上できる可能性がある
    1-2.所得が多ければ資金調達が比較的容易
    1-3.法人で所有した場合、減価償却費の損益通算ができる
  2. 経営者が海外不動産投資を始めるデメリット
    2-1.物件選びに時間を割く必要がある
    2-2.日本の不動産と比較して資金効率が悪くなるケースが多い
  3. 経営者が海外不動産投資を始める際に要注意のリスク
    3-1.税制が変更される可能性もある
    3-2.空室が長期化すると支出を伴う損失が拡大する
  4. まとめ

1.経営者が海外不動産投資を始めるメリット

経営者が海外不動産投資を始めるメリットとしては、経営する法人で物件が購入できる点や、これまでの会計実績をもとにしたローンによる資金調達が容易な点などが挙げられます。

1-1.物件選びや運用に関する経費を計上できる可能性がある

海外不動産投資を進めるのであれば、物件選びのために海外渡航した時の費用や、物件購入にかかった費用などを経費として計上できます。なお、経費の計上可否は経営者個人による投資の場合でも、法人による投資の場合でも同様です。

不動産投資に関する収支は、日本国内であっても海外であっても本業の収支と損益通算できます。経営者として法人取得を検討するのであれば、さまざまな選択肢が増え、メリットといえるでしょう。

1-2.所得が多ければ資金調達が比較的容易

海外不動産投資で注意すべきポイントとして、日本国内の不動産投資と比較するとローン利用による資金調達が困難な点が挙げられます。

日本国内の金融機関で海外不動産投資に融資しているところは少ないのが実態です。また、海外現地で外国人に対する住宅ローンを提供している金融機関も多くありません。

海外現地の金融機関でローンを利用する場合は特に、不動産会社の担当者が金融機関の担当者とつながりを持っているかどうかにも利用可否が左右されます。

これらの事情から、海外不動産投資のローンによる資金調達は日本国内の金融機関を利用するケースが大半となります。しかし、海外不動産投資に対するローンの申込資格は、大半の場合は日本国内の不動産投資よりも厳しくなっています。

一部のサラリーマンにとっては、収入などの点がローン申込における障害となることも少なくありません。一方で、会社経営者の場合は、経営する会社の規模によって比較的容易に資金調達できることもあります。

所得の多い方や、事業で継続的に利益を出せている場合であれば、ローンの申込資格をクリアしやすくなります。これらの点は、経営者が海外不動産投資を進める上でのメリットです。

1-3.法人で所有した場合、減価償却費の損益通算ができる

2019年12月に発表された「令和2年税制改正大綱」のなかで、海外不動産を利用した節税対策の規制につながる内容が盛り込まれました。

その結果、2021年(令和3年)以降は、海外不動産の所得を計算する場合に、その経費と所得の合算が損失額となった際、建物の減価償却費は経費として計上できないようになります。つまり、決算上の海外不動産の赤字を他の所得と損益通算できないので、これまでよりも所得税の圧縮効果を望みにくくなります。

この規制は個人の所得税に対する規制であり、法人税に対する規制とはなっていませんが、税法の改正は頻繁に行われ、今後は法人税も規制の対象となる可能性は0ではありません。損益通算だけを目的とせず、投資対象としてしっかりと判断することが重要になります。税理士など専門家への相談も検討しておきましょう。

【関連記事】不動産投資、税理士への依頼は必要?投資家が注意したい税務リスクを解説

2.経営者が海外不動産投資を始めるデメリット

経営者が海外不動産投資を始める際、物件選びには特に時間を要する点などに注意を要します。

2-1.物件選びに時間を割く必要がある

海外不動産投資の利益を獲得するためには、可能な限り入居者が入っている状況を維持しつつ、損失を最小限に抑制する努力が必要です。

しかし、仮に人口増加や経済発展が著しい新興国で投資するとしても、細かなエリアごとの傾向や、賃貸ニーズは異なります。海外不動産投資で失敗してしまう可能性を下げるには、物件を選ぶため、ある程度の時間を割くことが重要となってきます。

経営者の方の中には通常の業務に忙しく、海外の不動産市場についてそれほど詳細なリサーチをする時間を取れないという人も多いでしょう。このような場合には、海外現地の不動産市場に詳しい不動産エージェントの手を借りることが重要です。

2-2.日本の不動産と比較して資金効率が悪くなるケースが多い

メリットの項目で日本の不動産と比較してローン審査が厳しくなることには触れました。このような特徴から、海外不動産投資では日本と比較して資金効率が悪くなる可能性が高いと言えます。

日本国内で不動産投資をする場合、おおよそ物件価格2~3割の頭金を必要とします。属性によっては、購入費の全てをフルローンで賄えるケースもあります。

一方、海外不動産の場合、物件価格の5割程度を頭金として求められるケースが多くなってきます。同一規模の不動産を購入するのであれば、資金効率が下がってしまうデメリットがあると言えるでしょう。

3.経営者が海外不動産投資を始める際に要注意のリスク

海外不動産投資では特に空室リスクの見極めに要注意です。経営者の方が海外不動産投資を検討する際に注意しておきたいポイントについて見て行きましょう。

3-1.税制が変更される可能性もある

節税が主目的の投資が多いと判断される場合は、その投資手法や投資対象が規制されることがあります。税制変更や規制強化のリスクがあることを念頭に入れた上で、節税などだけを目的とせずに、一つの事業としてしっかりと運用ができる国・物件などを見定めていくと良いでしょう。

3-2.空室が長期化すると支出を伴う損失が拡大する

経営者が個人で海外不動産投資を進める場合は特に、物件選びの段階で空室リスクの検証には要注意です。海外不動産投資でも、日本国内の不動産投資と同様に賃貸管理費など複数種類の費用がかかります。

不動産投資に関する必要経費は家賃収入を原資として支払いますが、空室によって家賃収入が入ってこない場合は、別途資金の用意が必要です。また、仮に損切りする形で物件を売却しようとしても、海外不動産はエリアや物件によって売却完了までに長い時間がかかることも少なくありません。

海外不動産投資で空室による失敗を防ぐためには、信用できる不動産会社を見つけることが特に重要なポイントになります。不動産会社を見極めるためには、海外現地に進出してからの期間や現地で取り扱ってきた案件の数などを比較し、慎重に検討することが大切です。

まとめ

会社の経営者にとって、海外不動産投資は個人による資産運用以外にも、経営する法人による運用のメリットを持っています。

その一方で、税制変更や空室などによるリスクも考慮しながら運用を進めることが重要になります。海外不動産投資を含む複数の資産運用を並行して進めるなどの対策をとり、リスクヘッジを心がけた投資判断を行ってみましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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