新築不動産投資のよくある失敗例5選と、失敗を防ぐための対策

不動産投資を検討しているものの、投資用不動産の新築や購入を業者から勧められていて、どうすべきか悩んでいる方もいるのではないでしょうか？新築不動産は中古不動産よりも設備が新しくきれいであるため、安定した継続的な需要が期待できそうですが、新築不動産特有のリスクもあるので注意が必要です。

そこで今回は、新築不動産投資のよくある失敗例5選と、そこから学ぶべき対策について解説します。

目次

1. 新築不動産投資のメリットとは
2. 新築不動産投資のよくある失敗例5選
   2-1．利回りが低いことによる失敗
   2-2．需要が予測できないことによる失敗
   2-3．売却価格の下落による失敗
   2-4．節税効果があまり期待できないことによる失敗
   2-5．サブリース契約を活用することによる失敗
3. 失敗を防ぐための対策とは
   3-1．返済計画をしっかり立てておく
   3-2．需要が期待できる地域以外に投資しない
   3-3．売却価格の下落を想定した出口戦略を立てておく
   3-4．節税効果の仕組みを理解しておく
   3-5．サブリース契約の仕組みを理解しておく
4. まとめ

1　新築不動産投資のメリットとは

新築不動産投資とは、相続などで取得した土地や新規に購入した土地に賃貸用物件を新築、または新築の賃貸用物件を購入して運用する不動産投資のことです。

相続などで所有した土地は、そのまま所有していても固定資産税が発生するだけです。賃貸用物件を新築すると、費用がかかるものの、うまく借り手が付けば長期的な家賃収入が得られるなど、土地の有効活用につながります。また、土地を新規に購入して賃貸用物件を新築する場合には、需要が期待できる土地を選んで運用を始められるため、不動産投資のリスク軽減に繋げられます。

一方で、新築の賃貸用物件を購入する場合には、新規に土地を購入して新築するよりも安く初期投資を抑えられる可能性があります。新築物件は、最新設備を有していてきれいなので、ある程度需要が期待できます。また、一般的に購入してから10年程度は修繕費がほとんど発生しないため、キャッシュフローが安定しやすいことがメリットとして挙げられるでしょう。

2　新築不動産投資のよくある失敗例5選

新築不動産投資は、相続などで取得した土地の有効活用につながる、最新設備を有していてきれいなどの理由から安定した需要が期待できる、というメリットがありました。しかし、不動産投資を始める際には自己資金だけでは足りず、銀行融資を受けながら運用するのが一般的です。

融資を受けるということは必ず返済を伴うため、想定とは異なる運用結果によって返済計画に支障が生じないようにする必要があります。返済計画に支障が生じないようにするには、新築不動産投資のよくある失敗例を把握しておくことが重要です。主な失敗例は以下の5つです。

1. 利回りが低いことによる失敗
2. 需要が予測できないことによる失敗
3. 資産価値の下落による失敗
4. 節税効果があまり期待できないことによる失敗
5. サブリース契約を活用することによる失敗

それぞれの失敗例について詳しく見ていきましょう。

2-1　利回りが低いことによる失敗

1つ目の失敗例は、利回りが低いことによる失敗です。新築不動産投資を始める際は、新たに土地を取得して新築する、もしくは土地がセットの新築不動産を購入する必要があります。仮に相続などで取得した土地を有している場合でも、投資用物件を新築する必要があるため初期投資が大きくなってしまいます。

初期投資が大きくなるということは、そのぶん利回りが低下することを意味します。だからと言って、利回りを高めるために家賃設定を引き上げると、需要の低下につながる可能性があるので容易に変更できません。

また、利回りの低さはキャッシュフローの悪化と結びついています。購入した物件の価格や融資条件によっては、利回りの低さが原因で家賃収入だけでは返済が追い付かない場合もあります。返済が完了するまでは、給料や貯金を切り崩しながら運用するケースもあるので十分に注意しましょう。

2-2　需要が予測できないことによる失敗

2つ目の失敗例は需要が予測できないことによる失敗です。新築不動産投で資は、過去の運用実績がないため、契約中の想定利回りを算出できても、実際に運用した場合にどうなるのかは予測できません。

「周辺の物件が常に入居者がいる状態なので、この地域で新築不動産投資を始めても問題ない」と思っていても、たまたまその物件が人気なだけで、いざ始めても入居者が現れない可能性もあります。

中古不動産投資であれば、過去の運用実績で入居者需要がある程度予測できるだけでなく、入居者がいる状況を引き継げば、しばらくは長期的な家賃収入が期待できます。新築不動産投資を始めたのはいいものの、空室で家賃収入が全く得られないというケースもあるので注意しましょう。

2-3　売却価格の下落による失敗

また、売却価格の下落による失敗もあります。新築物件は不動産会社やデベロッパーの利益などが上乗せされているため、物件価格が高くなります。投資額が大きくなる分、利回りが低くなることについては既に触れましたが、新築物件は売却価格の下落が大きいということにも注意が必要です。

例えば、新築マンションなどは、建設したデベロッパーの利益や販売会社の広告費や人件費、修繕積立基金などの費用が上乗せされています。そのため、1年住んだだけでも、売却時には1～2割程度価格が下がると言われています（参照：東日本REINS「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）」）。

「2～3年運用して売却しても利益が出る」と思って始めたものの、2～3年では売却価格の下落を補いきれない可能性もあるので注意しましょう。

2-4　節税効果があまり期待できないことによる失敗

節税効果が思ったよりも期待できなかった、ということも失敗事例として挙げられます。不動産投資の魅力の1つとしてよく挙げられる節税効果ですが、相続税に対する節税効果は期待できるものの、新築不動産投資で注意しなければならない点としては所得税の節税効果があります。

不動産投資によって得られる不動産所得は、得られた家賃収入から必要経費などを引いて算出します。その経費の中に含まれていて、大きな節税効果が期待できるのが減価償却費です。減価償却とは、築年数の経過によって生じる建物・設備の資産価値の目減りを費用として計上するものです。

減価償却費は計上時に実際に支出を伴わない（購入時に建物取得費を一括で支払い、下記の減価償却期間をもとに毎年按分して費用計上をする）ため、年をまたいで所得税を抑える効果があるのが特徴です。

しかし、新築不動産の減価償却期間（耐用年数）は木造で22年、（鉄骨）鉄筋コンクリート造で47年となっています。木造住宅であれば、22年かけて建物部分の資産価値を経費として計上できますが、マンションなどの鉄骨鉄筋コンクリート造は47年かけるため、1年あたりの節税効果は意外と小さいので注意しましょう。

2-5　サブリース契約を活用することによる失敗

また、サブリース契約による不動産投資の失敗は、ニュースでも報道されたことから聞いたことのある方も多いでしょう。

新築不動産投資では、管理する不動産会社や販売を手掛ける不動産会社からサブリース契約を勧められる場合があります。サブリース契約とは、一括借り上げとも呼ばれるもので、不動産会社などが部屋を借りて、借りた部屋を転貸することです。不動産会社などが部屋を継続して借りてくれるため、オーナーは家賃保証システムによって空室リスクを気にせず運用できるというメリットがあります。

しかし、サブリース契約では管理料として家賃収入の10～15％程度を徴収されるほか、将来的に家賃を引き下げられる可能性もあります。また、アパートなどでは、約10年に1回割高な修繕を求められて、キャッシュフローが悪化するといったケースもあるので注意しましょう。

3　失敗を防ぐための対策とは

安定した新築不動産投資を続けていくには、よくある失敗例を見て事前にしっかり対策を練っておくことが重要です。失敗を防ぐための対策は以下の5つです。

1. 利回りが低いことによる失敗
2. 需要が予測できないことによる失敗
3. 売却価格の下落による失敗
4. 節税効果があまり期待できないことによる失敗
5. サブリース契約を活用することによる失敗

それぞれの対策について詳しく見ていきましょう。

3-1　返済計画をしっかり立てておく

まず、返済計画をしっかり立てておくことが必要です。銀行融資を受けることで自己資金を少なく抑えながら不動産投資を始められますが、住宅ローンと比較して不動産ローンの金利は高いため、返済総額が大きくなってしまいます。その結果、返済額が月々の家賃収入を上回ることもあるので注意が必要です。

そのような状況を防ぐには、返済総額は大きくなるものの、返済期間を長くして月々の返済負担を軽くするほか、自己資金を多く拠出して月々の返済負担を軽くするといった方法があります。返済計画をしっかり立てれば、投資額が大きくなりやすい新築不動産投資でも安定した運用に繋げられるでしょう。

3-2　需要が期待できる地域以外に投資しない

また、需要が期待できる地域以外に投資しないことも重要です。不動産投資は長期的な家賃収入が期待できると言っても、それは需要が高く安定した入居率が確保できる地域に限った話で、需要が低い地域では空室リスクを高めることになります。

新築不動産投資では過去の運用実績がないため、市場調査をしっかりすることが重要です。市場調査の結果、同じような物件の需要が高い、賃貸用物件が多い、立地条件が良いなど、需要が期待できる地域である場合に限定して不動産投資を始めれば、リスクを抑えながら運用できるでしょう。

3-3　売却価格の下落を想定した出口戦略を立てておく

物件の購入・新築前から、売却価格の下落を想定した出口戦略を立てておくことも必要です。新築不動産は地価の上昇などがない限りは、基本的に年ごとに売却価格が下落するのが一般的です。裏を返すと、地価の下落が生じた場合には、さらに売却価格が下落するリスクが高いと言えます。

新築不動産投資では短期間の運用で売却しても利益が出ることは少ないため、地価が大幅に上昇して利益が得られない限り売却しないなど、売却価格の下落を想定しながら長期的な運用を視野に入れた出口戦略を立てておくことが重要と言えるでしょう。

3-4　節税効果の仕組みを理解しておく

節税目的の投資で後悔しないためには、節税効果の仕組みを理解しておくことが欠かせません。不動産投資は相続税に対する節税効果は期待できますが、所得税の節税効果は不動産所得の一部を抑える効果は期待できても、そこまで大きなものとは言えません。

節税効果を期待したにもかかわらず、不動産投資で収入が増えたことによって所得が多くなると、税率が以前よりも高くなる場合もあります。給与所得などの所得を合算して税率が高くならないか、事前に確認しておくことが重要と言えるでしょう。

3-5　サブリース契約の仕組みを理解しておく

また、サブリース契約を締結する際は、サブリース契約の仕組みを理解しておくことが大切です。サブリース契約は家賃保証システムが付いているため、空室リスクを抑えることが可能です。そのため、サブリース契約は長期的な家賃収入を得るための1つの選択肢と言えます。

しかし、家賃がずっと保証されているわけではないという点に注意が必要です。例えば、サブリース契約をしている業者が破綻した、家賃の減額を提示されて断ったところ契約の解除を提示された、などで家賃保証システムが終了する可能性があります。

「家賃保証が付いていれば、返済計画も立てやすく空室リスクも抑えられるので大丈夫」とサブリース契約を過信するのはよくありません。サブリース契約のメリット・デメリットをしっかり確認してから、一般的な管理とどちらを選ぶか決めるようにしましょう。

4　まとめ

新築不動産投資は、最新設備が付いていることに加え、きれいであることを理由に安定した需要が期待できます。また、最初の10年間は修繕などのランニングコストがかかることが少ないため、安定した運用が期待できます。

しかし、新築不動産投資は物件価格が高く、融資総額も大きくなるため、中古不動産投資よりキャッシュフローが悪化しやすいので注意が必要です。また、サブリース契約の有無にかかわらず、新築物件は築年が経過するごとに周辺相場に合わせて家賃を減額するのが一般的です。

いつまでも新築当時の家賃を維持できるものではなく、中古に比べて家賃の下落率も高い傾向にあるため、返済計画を立てる際はキャッシュフローに余裕を持った計画を立てるなど、長期的な運用を視野に入れて投資をしましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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