新築の家を高く売る方法や手順は？損しないためのポイント5つ解説

新築マンションや新築の戸建ては、購入時点で初めての所有者となれることや金融機関の融資を受けやすいメリットもあり、多くの人から人気のある物件と言えるでしょう。

しかし、新築の家を購入してから何らかの理由ですぐに売却を検討する場合、中古物件よりも金銭的に損をしてしまう傾向があります。新築物件の売却を検討している方の中には、損失を少なく売却する方法を探している方も多いのではないでしょうか。

この記事では、新築の家を売却すると損になる理由、売却の際に気を付けたいポイントについて、解説していきます。新築物件の売却を検討している方はご参考下さい。

目次

1. 新築の家を売却すると損してしまう事例とその原因
2. 新築の家を損ぜずに高く売る5つの方法・手順
   2-1．不動産会社へ査定依頼をする前に自分でも相場を調べる
   2-2．複数の不動産会社から仲介依頼先を選ぶ
   2-3．内覧時には室内を綺麗にする
   2-4．オーバーローン物件の場合は売却手段を考える
   2-5．損失が生じた場合、確定申告で税の軽減を受ける
3. 売却を決めたら、資金計画を練り、早い時期に動くことを検討する
4. まとめ

1．新築の家を売却すると損してしまう事例とその原因

新築の家をすぐに売却すると金銭的に損をしてしまう傾向があります。その理由としては、新築の家の価格には、新築であることのプレミアム価格が含まれていることが多いためです。

2006年の国土交通省の「住宅の資産価値に関する研究」によると、住宅の価格は中古になった時点で2割程度下落する傾向が示唆されてます。そして、住宅の消費者は住宅の質を直感的に判断する傾向があり、新築が好まれると指摘されています。

また、新築の家の価格には不動産会社やハウスメーカーなどの手数料、広告費などが上乗せされており、購入価格と売却価格に大きな差が生まれることも少なくありません。

その他、一戸建ての注文住宅で施主の個人的な嗜好が反映されている場合、必ずしも買主候補のニーズに合ったものでないこともあります。ニーズが少ないと売却が長期化してしまったり、売出価格の値下げを検討しなければならない状況になってしまう恐れがあります。

このような背景があり、新築の家は売却した時に購入時価格から大きく下落し、金銭的に損失が大きくなってしまうケースも少なくありません。

2．新築の家を損ぜずに高く売る5つの方法・手順

不動産売却につき共通するポイントして、売却依頼前の相場価格調査、不動産会社の選び方、内覧対策、が挙げられます。これらの対策をしっかりと行うことで、相場よりも低い価格での売却を防ぐことに繋がります。

また、売却後ローンが残ってしまう場合の対策として、住み替えローンを組むことや税金の軽減適用を受けることも検討してみると良いでしょう。それぞれ詳しく解説していきます。

2-1．不動産会社へ査定依頼をする前に自分でも相場を調べる

不動産会社へ売却依頼をする前に、自分で価格相場を調べることが重要です。不動産会社から査定価格を提示されたり、売却計画の提案をされたりしても、それを評価する基準がないと妥当なものなのか判断するのが難しくなってしまいます。

適切な価格で売り出すためには、まずは、売却しようとする家の相場価格を調べるようにしましょう。

相場価格の調べ方の基本は、ポータルサイトから売却しようとする家と類似した条件の家の価格を収集して比較することです。戸建の場合は、土地の路線価や建物の再調達原価を下に算定した価格も参考にしましょう。

2-2．複数の不動産会社から仲介依頼先を選ぶ

不動産売却の流れとしては、複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格や査定の根拠、担当者の対応力などを比較しながら仲介依頼先の業者を選ぶことになります。

家の売却の成否には、マンションあるいは戸建の種類、立地する地域の市場に応じて、それぞれの売却市場に通じている不動産会社に依頼することが大切です。

不動産会社の得意分野を見極めるためにも、複数の不動産会社を比較する作業が必要となります。査定価格の根拠に説得力があるか、具体的な売却方法の提案があるか、条件の近い物件の売却実績があるか、などによって判断しましょう。担当者の対応力や専門知識の有無なども考慮に入れるとよいでしょう。

下記は複数の不動産会社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪徳な不動産会社の排除を積極的に行い、全国に対応している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

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2-3．内覧時には室内を綺麗にする

買主候補の内覧に備えて、特に、生活に必需の水回り設備を清掃し、壊れている箇所があれば修理しておくようにしましょう。

キッチン、バス、トイレの水回り設備が利用できる状態であるかどうか、清潔感があるかどうかは買主候補にとって目に付きやすい部分となります。新築であっても生活感が出やすい箇所のため、清掃をきっちり行っておきましょう。

なお、購入後個別にリフォームしたいというニーズもあるため、売却のために大掛かりなリフォームをするのは慎重に検討するようにしましょう。

2-4．オーバーローン物件の場合は売却手段を考える

ローンの残債額よりも安い金額で売却することになった場合、家を売却するためには、残債額のうち、売却代金で不足する部分の金額をねん出する必要があります。このような状態をオーバーローンと言い、残金を一括返済できないと売却手段が限られることになります。

オーバーローン物件の売却方法には、任意売却という手段があります。任意売却は貸主である金融機関の承諾を得て、売却時に設定された抵当権を外し、残金を分割して支払う返済方法です。

その他、オーバーローン物件の売却では、住み替えローンを利用するという選択肢もあります。住み替えローンを使えば、売却代金で返済しきれない売却する住宅のローン残債額と、新たな住宅の購入資金を併せてローンを組むことが可能です。

住み替えローンの取り扱いについては、金融機関によって、限度額が決まっていたり、既存のローンを借り入れてから一定期間返済を続けていることを条件としていたりするので、取り扱いを確認して比較検討してみましょう。

どちらの手段もローンの残金や借入額、借主の属性評価によって適用できるかどうかが判断されます。オーバーローン物件の売却を検討する場合は、まず金融機関に残代金の支払方法についてどのような手段が取れるのか、相談をすると良いでしょう。

【関連記事】ローンが残っている家は売却できる？売却の手順、オーバーローンの対策も
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2-5．損失が生じた場合、確定申告で税の軽減を受ける

仮に、新築の家を売却して損失が生じた場合、確定申告をすることで税金の軽減を受けられる可能性があります。

不動産売却によって損失が生じた場合であっても、不動産の譲渡所得は分離課税であり、原則として、総合課税の給与所得や事業所得、不動産所得などとは損益通算はできません。

しかし、マイホーム売却によって生じた損失については、総合課税所得との損益通算と、3年間の繰越控除が認められる特例があります。

適用を受けるには、元のマイホームを5年超所有していることや、建物の床面積が50平米以上であることのほか、一定の条件があります。条件に当てはまるようであれば、確定申告をおこない、特例の利用を検討してみましょう。

※参照：国税庁「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

3．売却を決めたら、資金計画を練り、早い時期に動くことを検討する

新築の家の売却を決めたら、まず、個別の事情によって資金計画を練りましょう。ローンを組んでいる場合は、残債を返却して抵当権を抹消しなければ売却することができないためです。

その家の査定額（売却予想価格）が残債額を下回る場合は、差額の資金繰りを考えましょう。買い換えを考えている場合は、購入予定の物件を探して新たなローンや住み替えローンを組んだ場合の資金計画をシミュレーションしてみると良いでしょう。

また任意売却について金融機関への相談をする場合は、早いタイミングで行動することで売却活動でとれる選択肢が増えることになります。ローンの返済額と不動産査定額を比較し、残債が大きい場合にはできるだけ早く相談することを検討しておきましょう。

まとめ

新築の家を売却することを決めた場合、残債の金額や買い換え先の家の価格によって、まずは資金計画を練りましょう。売却価格が残債額を下回りそうな場合、差額の資金繰りを考える必要があります。

家は築浅のうちに売却した方が高く売却できる可能性が高いといえます。資金計画の目途がついたら、早期に売却活動を開始することを検討してみましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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