中古マンション投資、物件の仕入れでプロが見ているポイントは？

中古マンション投資は、新築時よりも物件の購入価格が安くなっていることから高利回りが狙いやすいメリットがあり、不動産投資の初心者から専業投資家まで多くの方から注目される不動産投資方法の一つです。

しかし、中古マンションが高利回りとなる要因として、新築時にはなかった様々なリスクが内包されていることも少なくありません。中古マンション投資を検討する際は、中古マンションならではのリスクを加味した物件の目利きが重要となります。

そこで本記事では、中古マンション投資のメリット・デメリットについて整理し、物件の仕入れでプロが見ているポイントについて詳しく解説していきます。中古マンション投資を検討している初心者の方や、マンション投資の拡大戦略を検討している方はご参考下さい。

目次

1. 中古マンション投資のメリットとデメリット
   1-1．中古マンション投資のメリット
   1-2．中古マンション投資のデメリット
2. 中古マンションの仕入れでプロが見ているポイント
   2-1．マンションが長期に渡って適切に管理されるかどうか
   2-2．「建物管理」の重要性
3. まとめ

1．中古マンション投資のメリットとデメリット

まずは中古マンション投資のメリットとデメリットについて、確認していきましょう。

1-1．中古マンション投資のメリット

中古マンション投資のメリットとして以下の3点が挙げられます。

• マンション価格が下落し、高利回りが狙いやすい
• オーナーチェンジ物件は収益予測が立てやすい
• マンション売却時の価格の下落幅が少ない

マンション価格が下落しているため、高利回りが狙いやすい

中古マンション投資は新築時よりも物件の取得費が安くなることから、高利回りが狙いやすくなる特徴があります。

マンション投資における利回りの捉え方として、大まかには下記の2種類に分けられます。

• 表面利回り：年間家賃収入÷物件価格×100
• 実質利回り：（年間の実質家賃収入-経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

不動産投資では、家賃収入に対して物件の取得費が低いほど利回りが上がり収益性が高くなります。中古マンションは新築時よりもマンションの価格が下落しているため、新築物件よりも利回りが高いものが多く、収益性を重視したい投資家にとってメリットのある投資方法と言えます。

ただし注意点として、表面利回りが高いマンションでも実質利回りで換算すると新築物件よりも収益性が低いケースがあります。中古マンションの中には、修繕費が高額になっていたり、空室率が上がっていることがあるためです。

中古マンション投資を検討する際は、表面利回りに加えて実質利回りからシミュレーションを作成し、キャッシュフローを比較することが重要なポイントとなります。

オーナーチェンジ物件の場合は収益予測が立てやすい

投資用として運用されているマンションが売り出されている場合、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件であることがあります。

オーナーチェンジ物件は、元オーナーの運用実績があることから収益予測が立てやすく、購入してすぐに家賃収入を得られたり、これまでの運用ノウハウを引き継ぐことが出来るメリットがあります。

何度か入居者が変わっている場合は、どのような人が住んできたのか、クレームがなかったかなど、実際に住む人の属性や、賃貸するうえでの注意点などが確認できます

マンション売却時の価格の下落幅が少ない

マンションの売却を検討している場合、物件価格の下落幅が大きい新築マンション投資よりも中古マンション投資の方にメリットがあるケースも少なくありません。

東日本不動産流通機構REINSの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2019年）」によると、中古マンションは、築30年を過ぎた頃から平米単価の下落が緩やか、もしくは横ばいとなる傾向にあります。

マンションを所有し続けるのではなく比較的に短期間での売却を検討しているのであれば、物件価格の下落幅が少ない中古マンションへ投資するメリットは大きいと言えるでしょう。

1-2．中古マンション投資のデメリット

収益面でのメリットが大きい中古マンション投資ですが、その一方で、新築時には無かった様々なデメリット・リスクを抱えています。デメリットについても詳しくみていきましょう。

• 新築時より修繕リスクが高まっている
• 設備が古くなり入居率が低下している恐れがある
• 新築時よりマンションの担保評価が下がっている

新築時より修繕リスクが高まっている

マンション投資で注意しておきたいリスクの一つに、経年劣化による修繕リスクがあります。新築時よりも築年数が経過している中古マンションはこの修繕リスクが高まっており、投資開始後すぐに修繕費を必要とするケースもあります。

中古マンション投資を検討する際は、この修繕リスクを加味した投資判断が重要です。物件価格の下落により表面利回りが向上していたとしても、修繕費を差し引いた実質利回りで勘案するとキャッシュフローがマイナスとなってしまう可能性があります。

設備が古くなり入居率が低下している恐れがある

中古マンションは新築時よりも設備が古くなっており、新築当初に想定していた入居率を保てなくなっている可能性があります。また、近隣に競合となる新築マンションが建設されてしまうなど、周辺環境の変化で受ける影響も少なくありません。

特にオーナーチェンジ物件では、入居率が低下しているかどうかが分かりづらくなっていることがあります。現在入居中の賃貸人が退去してしまった場合、同じ家賃設定で新しい入居者が入るとは限らないためです。

新築時よりマンションの担保評価が下がっている

金融機関の融資を利用して行われるマンション投資では、マンションの担保価値は重要な指標となります。担保評価の低いマンションは融資額や融資年数などの融資条件が悪化してしまうため、月々のキャッシュフローを圧迫してしまったり、購入時に多額の自己資金を必要とするケースがあります。

なお、マンションの担保価値の低下は出口戦略においてもネガティブな要因となります。投資開始時のマンションの担保評価が購入価格に対して低すぎた場合、次の購入検討者の融資条件がさらに厳しくなってしまうためです。

次の購入者の融資条件が厳しくなるほど、その中古マンションを購入するメリットが少なくなり、希望価格での売却が難航してしまうことになります。この場合、売却できる価格がオーバーローン（物件の売却価格がローンの残債を下回っている状態）となってしまうなどのリスクがあります。

2．中古マンションの仕入れでプロが見ているポイント

ここまで解説したように、中古マンション投資は物件価格が安くなることで収益面でのメリットが大きくなる半面、物件の陳腐化による様々なリスクがデメリットとなり得ます。中古マンション投資では、これらのリスクを踏まえた物件の目利きが重要です。

そこでここからは、マンション投資会社の「プロパティエージェント」に聞いた、実際に中古マンションの仕入れで重視しているポイントについてのインタビューコメントを一部抜粋し、ご紹介します。

2-1．マンションが長期に渡って適切に管理されるかどうか

不動産投資は長期に渡って運用していく商品です。そのため、実物資産であるマンションが長期に渡って適切に管理されることは、建物の資産価値を保つ上で大変重要なポイントとなります。

管理と言っても、マンションの管理には大きくわけて2つあります。

ひとつは、専有部分の管理のことで、主に入居者探しや入居者との賃貸契約や室内の修繕などを管理していくことが主な役割である「賃貸管理」、もう一つは共用部分の管理のことで、いわゆる「建物管理」というものです。

今回は二つ目の「建物管理」の重要性について詳しく見ていきましょう。

2-2．「建物管理」の重要性

例えば、オーナーの方が201号室を所有していて、隣の部屋の202号室で火事が起きたとします。燃え広がってしまい、廊下まで被害が発生したとしたら、共有部分についての修繕等迅速な対応が求められる状況になります。

この場合、建物管理部門を構えている販売会社では、原状回復の対応やその他問題が起きた場合のアドバイスを迅速に行えますが、一方で建物管理を行っておらず販売だけをしている会社の場合、建物管理のノウハウを有していないため対応すること自体が難しくなります。

また、エントランス・エレベーター・駐輪場等のお部屋の外の部分に関しては、オーナーの方々が「修繕積立金」と「建物管理費」を毎月出し合って、そのお金によって管理されています。

では、この修繕積立金が十分に積みあがっていなかったらマンションはどうなるのでしょうか。その場合、オーナーひとりひとりから一時金を徴収することになります。一時金と言っても時には何十万円も支払うというケースも少なくありません。

このように、中古物件の仕入れの際にも、盲点となりがちな「管理状況や大規模修繕計画、修繕費の積み立て状況」を確認し、適切な仕入れか否かの判断も重要となってきます。

【関連記事】不動産投資で建物管理がなぜ重要なのか？建物管理に強い不動産会社も

プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.59%（2024年1月末時点）の実績を有する東証プライム上場グループ企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。2018年に行われた投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度・第1位（アイ・エヌ・ジー・ドットコム 調べ）を獲得しています。

まとめ

中古マンション投資は、新築時よりも物件の購入価格が安くなっていることから高利回りが狙いやすく、投資効率の良い不動産投資方法の一つです。

しかし、築年数が経過したマンションは経年劣化により様々なリスクが高まった状態にあることも少なくありません。中古マンション投資を検討する際は、これらのリスク対策を踏まえた物件の目利きが重要となります。

今回はマンション投資会社が中古マンションの仕入れで重視しているポイントについてご紹介しました。不動産投資では物件の持つ収益性に目が行ってしまうこともありますが、長期的な目線を持ち、マンションの建物管理の状態にも注目してみると良いでしょう。

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