近隣に嫌悪施設がある不動産売却の方法や対策は？告知義務の判断ポイントも

近隣に嫌悪施設がある不動産を売却する際は、嫌悪施設の存在を買主に告知しないと売主の契約不適合責任を問われる可能性があります。売却時には注意したいものですが、どのような施設を嫌悪施設として告知すればよいのか、その判断基準について難しいと感じる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、近隣に嫌悪施設がある不動産を売却する方法や対策、告知義務の判断基準について解説していきます。

目次

1. 嫌悪施設と不動産の瑕疵（欠陥）を判断するポイント
   1-1．嫌悪施設にはどのようなものがあるか
   1-2．売主のリスクと告知義務の判断基準
2. 近隣に嫌悪施設のある不動産を売却する方法や対策
   2-1．嫌悪施設があることを重要事項説明書に明記する
   2-2．嫌悪施設による需要減を考慮して価格設定をする
   2-3．嫌悪施設を気にしない買主を探す
   2-4．嫌悪施設の存在を打ち消すような対策を講じる
3. 近隣に嫌悪施設がある不動産売却に強い不動産会社の探し方
4. まとめ

1．嫌悪施設と不動産の瑕疵（欠陥）を判断するポイント

まず、嫌悪施設にはどのようなものがあり、それが売主にどのようなリスクをもたらすのか、についてみていきましょう。

1-1．嫌悪施設にはどのようなものがあるか

嫌悪施設とは、不動産の瑕疵（欠陥）のうち、環境的瑕疵にあたり、生活上重大な影響があったり、健康に害を及ぼしたりするような近隣施設をいいます。

なお、「嫌悪施設」と言われるもの中には、騒音や振動が発生したり、煤煙や悪臭があったり、危険を感じさせたりする、心理的に忌避される施設を含みます。心理的に嫌悪を感じるかどうかは個々人により判断が異なるうえ、また、時代背景や技術の進歩により嫌悪感が薄れることもあり、嫌悪施設の範囲については明確に判断することが難しいポイントです。

嫌悪施設とその理由例

※引用：不動産流通推進センター「不動産相談>重要事項説明における「嫌悪施設」の調査範囲」

1-2．売主のリスクと告知義務の判断基準

嫌悪施設の基準は、主観的事情や時代背景などによって異なりますが、生活上重大な影響があったり、健康に害を及ぼしたりするような嫌悪施設が近隣にある場合、忌避する買主は多いといえ、そのような不動産は売りにくくなります。

また、売主は、不動産の種類、品質、数量について、売買契約に適合する状態で引き渡す義務があります。売買契約の内容と引き渡した不動産の状態が一致していない場合、売主は契約不適合責任を負います。生活上重大な影響があったり、健康に害を及ぼしたりするような嫌悪施設は、環境的瑕疵といえ、原則として売買契約時に、売主は買主に告知する義務があることになります。

仮に引渡後に契約不適合が発見されたとき、買主は追完（補修や代替物）請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求をすることができます。嫌悪施設があることを買主に告知せずに、引渡し後に判明した場合、その嫌悪施設が、生活上重大な影響があったり、健康に害を及ぼしたりするようなケースであれば、買主からこのような請求をされるリスクがあるでしょう。

たとえば、近隣に暴力団事務所が存在することを契約時に告知せず、住環境の良い土地として売買され、引渡し後に判明して裁判で争われた事例では、判決で売買代金の9％の減価が認められています。（※参照：不動産トラブル事例データベース「裁判事例暴力団事務所と瑕疵担保責任」）

その他、近隣牧場の悪臭を告知せずに引渡し後判明してトラブルになった事例では、不動産業者から媒介手数料全額、および、売主から見舞金40万円が解決金として買主に支払われ、和解に至っています。（※参照：不動産トラブル事例データベース「特定紛争近隣牧場の悪臭の不告知をめぐるトラブル」）

2．近隣に嫌悪施設のある不動産を売却する方法や対策

近隣に嫌悪施設のある不動産を売却する方法や対策として、次のようなものがあります。

• 嫌悪施設があることを重要事項説明書に明記する
• 嫌悪施設による需要減を考慮して価格設定をする
• 嫌悪施設を気にしない買主を探す
• 嫌悪施設の存在を打ち消すような魅力を付加する

以下、それぞれについて、詳しくみていきましょう。

2-1．嫌悪施設があることを重要事項説明書に明記する

近隣に嫌悪施設のある不動産を売却する場合、その嫌悪施設について売買契約時に重要事項説明書に明記し、買主に告知して、嫌悪施設が生活に影響を及ぼす可能性があることの承諾を得た上で売買契約を締結することが重要です。

売買契約時に近隣の嫌悪施設について告知せず、契約内容と異なり、嫌悪施設が生活上重大な影響があったり、健康に害を及ぼしたりするような場合、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。

とはいえ、何をどれぐらい嫌悪するかは主観的な要素に依存するため、すべての嫌悪施設となりうる施設を契約時に網羅することは難しく、生活上影響が及ぶと考えられる範囲であるかどうか、ということが争点となるでしょう。

2-2．嫌悪施設による需要減を考慮して価格設定をする

近隣に嫌悪施設がある不動産を売却する際、嫌悪施設があることによって購入需要が減ることを想定し、相場よりも売出し価格を下げることで、売却できる可能性があります。

不動産の価値には環境が良好であることが含まれているため、嫌悪施設の存在による減価分を価格に反映することで、需要に見合った価格になる可能性があります。また、売出し価格が下がることで買主の幅も広がり、嫌悪施設を気にしないような買主が見付かる可能性もあります。

仲介を依頼している不動産会社へ相談し、周辺地域のニーズに合わせた価格設定するなど、売却の戦略を立ててみましょう。

2-3．嫌悪施設を気にしない買主を探す

近隣に嫌悪施設がある不動産を売却する良い手段として、嫌悪施設を気にしない買主を探すことが挙げられます。

高速道路や大型物流施設などの施設が近隣にある場合、住宅としては騒音や振動、排ガスなどが嫌悪される要因になったとしても、例えば事業所として利用する場合には嫌悪施設とはならず、むしろ交通や輸送の利便性がプラスに働く可能性もあります。

風俗店やパチンコ店などの施設が近隣にある場合も、商業施設や宿泊施設などとしての利用を検討している買主であれば、それほど気にしない可能性があります。このように、嫌悪施設を気にしない買主をターゲットとして売却活動をおこなうことで、売却できる可能性が高まるでしょう。

2-4．嫌悪施設の存在を打ち消すような対策を講じる

近隣の嫌悪施設の種類に応じて、その存在を打ち消すことができるような対策を講じることで、売却できるようになることがあります。先に例に挙げたような高速道路や幹線道路が近く騒音が気になる場合では、防音機能を備えた塀を建設するという対策が考えられるでしょう。

墓地などは景観を損ねるため嫌悪施設になることがあります。一方、墓地には高い建物が建っていないため、墓地近くの不動産は陽当たりや風通しが良いというメリットもあります。このように、嫌悪施設の存在をメリットの側面からみてアピールするという方法も、その存在を打ち消すような売却方法といえるでしょう。

3．近隣に嫌悪施設がある不動産売却に強い不動産会社の探し方

不動産会社によって、売却依頼を受けることができる不動産のタイプやエリアが異なります。近隣に嫌悪施設がある不動産の場合は後のトラブルリスクが高いこともあり、通常の不動産会社では請け負ってくれない可能性もあります。

不動産会社を探す際は、1社だけでなく複数社へ同時に依頼をしてみましょう。複数社へ同時に依頼することで効率的に不動産会社を探せるだけでなく、不動産査定の結果や売却戦略なども同時に比較することが出来るため、より良い条件で不動産売却ができる可能性が高まります。

複数の不動産会社へ売却・査定依頼をする際は不動産一括査定サイトが便利です。一度の物件情報の入力だけで複数社に依頼をかけることが可能で、エリア外の不動産会社は自動的に対象外となる仕組みになっています。下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

まとめ

近隣に嫌悪施設がある不動産は売りにくいことがあり、その嫌悪施設が環境的瑕疵（欠陥）とみなされるような場合には、売買契約時に告知しないと買主側からその瑕疵につき責任を追及されるリスクがあります。

環境的瑕疵の基準は、生活上重大な影響があったり、健康に害を及ぼしたりするような施設であるかどうかという点になります。嫌悪施設がある不動産を売却するには、売買契約時に告知することを前提として、購入需要が減ることを見込んで相場よりも安い価格設定をし、嫌悪施設を気にしない買主を探すようにすることが大切です。

売却が難しい場合には、嫌悪施設の存在を打ち消すような対策を講じることを検討し、複数の不動産会社を比較しながら、特殊な不動産の売却に長けた不動産会社へ依頼してみましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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