自宅を売ったら確定申告が必要？確認のポイントと手順を解説

不動産を売却した際の税額の算出方法は複雑で、表面上は利益が出ていなくても、実際に計算して確認したところ確定申告が必要だったというケースや、あるいは利益が出ていなくても確定申告が必要になるケースもあるので注意が必要です。どのようなケースで、確定申告が必要になるのでしょうか？

この記事では、自宅を売った場合に確定申告が必要になる理由と確定申告手順、確認しておくべきポイントを解説します。

目次

1. 自宅を売ったら多くの場合確定申告が必要
2. 確定申告の手順
   2-1．課税譲渡所得を算出する
   2-2．確定申告に必要な書類を準備する
   2-3．確定申告書を作成する
3. 不動産の売却で活用できる2つの特例
   3-1．3,000万円の特別控除
   3-2．譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
4. まとめ

1　自宅を売ったら多くの場合確定申告が必要

確定申告では、毎年1月1日～12月31日までの1年間で得た所得にかかる税額を算出し、2月中旬～3月中旬の期間中に申告して所得税を納税します。得た所得に対して税額を算出するため、自宅を売っても利益が出ていない場合は、基本的には確定申告を行う必要はありません。

一方、自宅を売って利益が出た場合には、その利益に対して所得税や住民税が課されるため、確定申告を行う必要があります。しかし、自宅は築年数の経過とともに資産価値が減少します。そのため、売った価格が買った価格を上回ることはほとんどありません。

ところが、自宅を売った際の所得の計算方法は複雑で、売却価格が購入価格を下回っていたとしても、利益が出ていて確定申告が必要になる場合もあります。もし確定申告が必要な状況で申告を行わなかった場合は、本来の納付期限から完納の日までの延滞税が発生してしまいます。

また、申告しなかった理由が悪質と判断されるとさらに大きな罰則が科される可能性もあるので注意が必要です。トラブルを未然に防ぐためにも、自宅を売った際の確定申告の方法を理解しておくことをおすすめします。

2　確定申告の手順

自宅を売って利益が出た場合には確定申告が必要です。確定申告は以下の3つの手順で行います。

1. 課税譲渡所得を算出する
2. 確定申告に必要な書類を準備する
3. 確定申告書を作成する

それぞれの手順について詳しく見ていきましょう。

2-1　課税譲渡所得を算出する

まずは課税譲渡所得を算出します。課税譲渡所得とは、自宅を売ったことによって発生した所得のことです。課税譲渡所得は以下の計算式によって求めます（なお原則として申告分離課税のため、給与等による所得とは別途計算となります）。

課税譲渡所得＝売却額－取得費－諸費用

売却額は実際に自宅が売れた価格です。取得費は購入時の価格から、減価償却費と呼ばれる建物の築年数の経過による資産価値の減少を引いた価格です。土地には減価償却の考えは必要ありません。

例えば、売却額が3,000万円で取得費が3,500万円だと、差し引きは500万円のマイナスです。しかし、今まで計上した減価償却費を800万円計上していると、建物の資産価値が取得時点から減少しているため、

売却額3,000万円－（購入時の価格3,500万円－減価償却費800万円）＝課税譲渡所得300万円

と300万円のプラスになり、確定申告が必要になります。（上記計算では簡単のため、諸費用は計算していません）

諸費用とは自宅を売却する際にかかった費用です。売却の仲介を行う不動産会社に支払う仲介手数料、土地の測量を行う専門家に支払った費用などが対象です。

この計算によって課税譲渡所得がプラスになった場合には確定申告が必要になるため、確定申告前に課税譲渡所得の確認を忘れないようにしましょう。

2-2　確定申告に必要な書類を準備する

課税譲渡所得を計算して、確定申告が必要だと分かった場合には、確定申告に必要な書類を準備する必要があります。確定申告に必要な書類は以下の6つです。

1. 確定申告書B様式
2. 分離課税用の確定申告書
3. 譲渡所得の内訳書
4. 家を購入した際の売買契約書
5. 家を売却した際の売買契約書
6. 仲介手数料や印紙税などの領収書

確定申告では、①～③の書類を提出しますが、これらの書類を作成する際に④～⑥の書類が必要です。①と②の書類は税務署に行って取得するか、インターネットからダウンロードすることも可能です。③の書類は自宅の売却後に税務署から送られてくるため、無くさないよう大切に保管しておきましょう。

2-3　確定申告書を作成する

書類の記入方法は国税庁のホームページで確認できるほか、確定申告の時期になると確定申告の無料相談が市区町村役場などで行われています。また、税務署に行って教えてもらう、電話で教えてもらうなどもできます。確定申告に慣れていないと、誤って申告期限を過ぎてしまう可能性もあるため、余裕をもって確定申告を行うことが重要です。

また、忙しくて確定申告を行う時間を確保できない、確定申告をスムーズに終えたいという場合は、税の専門家である税理士に頼むという選択肢もあります。ただし、税理士に依頼する際は、依頼料が発生します。税理士ごとに費用は異なりますが、10万円前後の支出が生じるので、出費を避けるならなるべく自分で行った方が良いと言えるでしょう。

3　不動産の売却で活用できる2つの特例

自宅を売って利益が出た場合には確定申告が必要ですが、以下の2つの特例を利用する場合も確定申告が必要です。

• 3,000万円の特別控除
• 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

どのような特例なのかそれぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1　3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、以下のような条件を満たしている場合に課税譲渡所得から3,000万円の控除を受けられるという特例です。

• 本人が居住するために所有していた物件の売却
• 売り手と買い手が家族といった親族関係ではない
• 2年以内に不動産の譲渡所得に関する特例や控除を受けていない

例えば、売却額が4,000万円で、取得費と諸費用の合算が3,500万円だとします。通常は、課税譲渡所得が500万円なので、所得税の課税対象です。しかし、3,000万円の特別控除を利用すれば、所得がマイナスになるので所得税がかかりません。

このように、条件を満たしていれば3,000万円の特別控除を利用できるため、余程のことがない限りは自宅を売って課税されるということはありません。

「課税されることがないのであれば確定申告しなくてもいいのでは？」と思った方もいるかもしれませんが、上記の通り3,000万円の特別控除を適用するには確定申告が必須です。確定申告の際は、除票住民票と譲渡所得計算明細書が必要になるので事前に準備しておきましょう。

3-2　譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、自宅の売却によって損失が発生した場合に、その損失を他の所得から控除できる特例です。どちらも利用するには確定申告が必要です。

例えば、買換えを理由に自宅を売却した場合は、家を売却した年の前年、翌年を含めた3年以内に新しい住居を購入することで購入価格を譲渡所得の控除額に含めることができます。確定申告に必要な書類は以下の6つです。

• 除票住民票
• 譲渡資産の登記事項証明書
• 買換え資産の登記事項証明書
• 新しい住民票
• 譲渡所得計算明細書
• 住宅借入金残高証明書

また、ただ単に売却しただけの場合でも、譲渡損失額を他の所得と損益通算することが可能です。その年に損失を他の所得から控除しきれなくても、翌年以降3年間繰り越すことができます。繰越控除の特例を利用する際、確定申告に必要な書類は以下の4つです。

• 除票住民票
• 譲渡資産の登記事項証明書
• 譲渡所得計算明細書
• 住宅借入金残高証明書

損失が生じている状況では、原則確定申告は不要ですが、損益通算には確定申告が必要です。損益通算をしたい場合には、確定申告を忘れないように注意しましょう。

4　まとめ

確定申告では、1月1日～12月31日までの所得に対する税額を算出し、毎年申告・納税を2月中旬～3月中旬に行います。自宅の売却によって所得が生じていない場合は確定申告が不要なので、その他に確定申告が必要な事項がない場合には確定申告を行わなくても問題ありません。

しかし、自宅を売った際の課税譲渡所得の計算方法は少し複雑です。単純に売った価格から買った価格を引いてマイナスになる状況でも、減価償却費などを反映するとプラスになって、所得税や住民税を納めなくてはならないというケースもあります。

ところが、自宅を売却する際は、多くの人に該当するであろう条件を満たせば3,000万円の特別控除を利用できるため、納税が必要になることはあまりありません。しかし、3,000万円の特別控除を利用する際は、必ず確定申告が必要です。

また損失が発生した場合の繰越控除を利用する際にも確定申告が必要になります。確定申告を忘れないようにするためにも、「自宅を売ったら確定申告が必要」と覚えておいたほうが良いでしょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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