中古マンションに投資するなら知っておきたいリノベーションのメリット・デメリット

中古マンションに投資する際にリノベーションを検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。中古マンションリのノベーションを前提に投資をすれば、立地の良い場所の物件を選ぶことができる上に、間取りやデザインを自分の好みのものに変えることができます。

しかし、初期費用が高額になることもあるため、「費用に見合った効果があるのか心配だ」と感じる方も多いかと思います。

今回はリノベーションとはどういったものなのかを確認した上で、中古マンションに投資する際に知っておきたいリノベーションのメリット、デメリットについて見てみたいと思います。

目次

1. リノベーションとリフォームの違いとは
2. リノベーションの目的
3. リノベーションの費用はいくらくらいかかる？
4. リノベーションのメリットとデメリット

4-1．リノベーションの4つのメリット
　4-1-1．物件の選択肢が広がる
　4-1-2．設備などが条件を満たしていなくても良い
　4-1-3．リノベーション後は資産価値が上がる
　4-1-4．後でリノベーションするという方法もある
4-2．リノベーションの4つのデメリット
　4-2-1．物件の状態によってかかる費用が変わる
　4-2-2．工事が終わるまで住むことができない
　4-2-3．リフォームローンは金利が高い
　4-2-4．リノベーションできない物件や部位がある

5. まとめ

1．リノベーションとリフォームの違いとは

リノベーションと同じような工事をリフォームと言ったりします。リノベーションとリフォームはどのように違うのでしょうか。

リノベーションとは排水管をきれいにしたり、2部屋をつなげて1部屋にしたり、躯体以外の部分を全面リフォームしたりする工事のことを言います。リノベーションには自由に自分の好きな間取りにできる特徴があります。

それに対しリフォームは内装を変える程度のことを指しますので、間取りまで変えることはなく、規模的にリノベーションより小さくなります。意味的にリノベーションは再度作り直すことで、リフォームは現状を回復することと捉えていただければ良いでしょう。

しかし、リノベーションとリフォームの言葉の使われ方は曖昧で、日常会話ではリノベーション規模の工事でもリフォームと言ったりします。

以下の表はリノベーションとリフォームを区別するために作成したものです。参考にしましょう。

2．リノベーションの目的

リノベーションをする目的とはどのようなものなのでしょうか。先に触れたように、リノベーションでは間取りを変更しますし、天井や床の素材を変えて張替えをすることもあります。状態によっては躯体以外の全てを改修することもあり、リノベーションする範囲は多岐にわたります。

リフォームが元の状態に戻すことを目的とするのに対し、リノベーションはライフスタイルに合わせた造りにしたり、資産性や性能を上げたりするといったように元の状態から向上させることが目的になります。

3．リノベーションの費用はいくらくらいかかる？

リノベーションをする場合、いくらくらいになるのか見てみましょう。先に触れたようにリノベーションは元の状態から資産性や性能面で向上させることを指しますので、大掛かりな工事が多くなります。一般的にはリフォームより高額になります。以下は国土交通省が発表しているリフォーム時の費用一覧です。表示はリフォームとなっていますが、リノベーションの内容を含んでいますので、参考にしましょう。

＊国土交通省「部位別リフォーム費用一覧資料5-2」 から引用

以上の一覧表からマンションのリノベーションに関係する工事の費用を抜き出したものが以下の表になります。
　　

この表からわかるように、躯体以外の全面リフォームを行った場合800万円から2,000万円かかり、新しい中古マンションを1件購入できる金額になります。その他の部位でもダイニングの改修とホームシアターに改修したりすると1,000万円近くなりますので、リノベーションする際は収支に見合うかどうかシミュレーションをしながら行うことが大切です。

4．リノベーションのメリットとデメリット

費用一覧の表からわかるように、リノベーションをすると高額になりますので、費用対効果を考えて行うことが大切です。リノベーションをすることで、どのようなメリットがあるのでしょうか。リノベーションのメリットとデメリットについて細かく見てみましょう。

4-1．リノベーションの4つのメリット

リノベーションをするには高額な費用がかかることがわかりました。それだけの費用をかけて実施するリノベーションにはどのようなメリットがあるかを見てみましょう。

4-1-1．物件の選択肢が広がる

新築マンションは建てられる場所が少なくなり、限られていますので、立地の良い場所で探すのは難しくなっています。立地は妥協したとしても、設備や内装は新しいので費用をかけて改修する必要はありません。

中古マンションの場合はすでに建築されているマンションの中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。リノベーションをする場合はさらに間取りや内装などを自分好みに変えることができるという点で魅力的です。

間取りや内装を気にしなくて良い分、価格も安くなります。リノベーションを前提とする場合は、多くの物件の中から好きなエリアで選ぶことができるメリットがあります。

4-1-2．設備などが条件を満たしていなくても良い

マンションの設備や間取り、内装などは賃貸経営を成功させる上で重要な要素となります。購入の際は、設備や内装などに慎重にならざるを得ないでしょう。

しかし、リノベーションを前提として中古マンションを購入する場合はそのような点を心配する必要はありません。購入後にリノベーションを行いますので、立地が良く建物の状態が良好であれば、購入するマンションの設備や内装、間取りなどが条件を満たしていなくても良いからです。

4-1-3．リノベーション後は資産価値が上がる

資産性や性能面で向上させることがリノベーションの目的だということに触れました。例えばリノベーションに800万円かけても、資産価値が400万円しか上がらなかった場合は赤字になってしまいます。そうなると売却益が減りますし、所有し続けるとしても、費用をかけた分を取り戻すのに時間がかかります。

実際にリノベーションをした場合、本当に資産価値はあがるのでしょうか。以下は国土交通省が発表しているリノベーションを実施することにより価値が向上した事例です。

＊国土交通省「リフォームを実施することにより 価値の向上等が図られた例」 資料から引用

想定販売価格という項目は、リノベーションをしないまま売却した場合に想定される物件価格を記載しています。F社の新宿区のマンションであれば1981年築で1,700万円の想定販売価格のマンションを300万円でリノベーションしたところ2,500万円で売却できたということがわかります。この場合想定していた価格より800万円高く売却できています。

これらの事例からリノベーションをすることで資産価値を上げることができることがわかります。ただ、これが全てではありません。思うように価値が上がらず赤字になることもありますので、慎重に試算して実施しましょう。

4-1-4．後でリノベーションするという方法もある

リノベーションするには高額な費用がかかると費用の紹介で触れました。リノベーションを購入後すぐに実施するのではなく、購入後しばらくしてからリノベーションするという方法もあります。入居率が落ちてきたり、家賃水準が下がってきたタイミングでリノベーションをして付加価値をつけることで、資産価値をアップすることができます。

たとえば、中古のワンルームマンションやリノベーション投資を行うリズム株式会社が提供するマンションはビッグデータ分析に基づき厳選されており、その9割以上が2,800万円以下と始めやすい価格帯の中古マンションとなっています。取り扱う物件は、1億件のマンション情報から様々な分析結果をもとに厳選されていますので、継続的に所有し、のちにリノベーションを施し付加価値の高い空間を創り上げることで、購入後の値上がり益も期待できます。

また、リズム株式会社は自社でホームインスペクションを行っていますので、徹底的に物件を診断した上でリノベーションできます。

そういったリノベーションへのこだわりが評価され、リズム株式会社の提供する物件の融資金利は業界初の優遇金利1.6％を実現しています。返済期間についても、中古マンションでは通常難しい45年ローンなども組むことができ、キャッシュフローを気にする方でも安心して不動産投資に取り組むことが可能です。

リノベーションを視野に入れた中古マンション投資のノウハウは、リズムが実施している定期開催の無料セミナーでも詳しく聞くことができますので興味のある方は、一度参加してみると良いでしょう。

4-2．リノベーションの4つのデメリット

リノベーションは物件を探す際に選択肢が広がることがわかりました。ではリノベーションのデメリットとはどのようなものなのでしょうか。費用面が高額になること以外のデメリットにも目を向けてみたいと思います。

4-2-1．物件の状態によってかかる費用が変わる

リノベーションでかかる費用は一律ではありません。工事する部位に想定外の瑕疵などがあった場合はさらに費用が上乗せされることになるからです。想定外の出費にならないようにあらかじめ物件の情報を知っておくことが大切です。

そのためにはリノベーションをする前に必ずホームインスペクションを行い、物件の状態がどうなっているかをチェックする作業が必要です。その分費用が上乗せされますので、そのような費用も含めて資金管理をすることが重要になってきます。

4-2-2．工事が終わるまで住むことができない

リノベーションは大規模な工事になることが多く、工事が行われている期間はその物件に住むことができません。当然その間家賃収入はありませんので、長期にわたり入居者がいないということを想定して計画をたてましょう。

4-2-3．リフォームローンは金利が高い

不動産投資で利用される金融機関の融資金利は高いと言われますが、リフォームローンの金利はさらに高くなります。収益物件の融資金利は高くても3.5％くらいの金利ですが、リフォームローンは金融機関によっては金利の上限を7パーセントや14％に設定しているところもあります。試算して、あまりに高いようであればリフォーム済みの物件を検討することも必要です。リフォーム済みの物件の場合は通常の不動産投資の際に利用する金利が適用されます。

4-2-4．リノベーションできない物件や部位がある

物件の中にはリノベーションしたくてもできない物件や部位があることを知っておきましょう。例えば壁式構造で建築されている物件は壁を柱や梁の代わりにして建物を支える構造になっているため、壁を壊したり移動させたりすることができません。他にも規約により、床をフローリングできなくなっている場合もリノベーションはできません。

また、サッシやドアなどは共用部分なのでリノベーションできません。工事してしまってからでは取り返しのつかないケースもありますので、実施前にリノベーションできる物件や部位なのかをきちんと確認するようにしましょう。

まとめ

中古マンション投資を成功させる上で、立地はとても重要な要素になります。リノベーションを前提に中古マンションに投資をすることで、立地を妥協せずに物件を選ぶことができるのは大きなメリットと言えるでしょう。

リノベーションをすることで、カフェ調の室内に仕上げることができたり、新築のような見た目の室内に変えることができるという魅力があります。これから不動産投資をされる方や、すでにされていて買い増しを考えられている方はリノベーションも含めて検討されてみてはいかがでしょうか。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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