投資用マンションでおすすめの物件と、注意すべき物件の違いとは？

不動産投資の中では、アパート投資よりも規模が小さく、初期投資を抑えられるマンション投資。初期投資を抑えられるということは、リスクも小さくなるということを意味しますが、マンションであればどんな物件でも良いというわけではありません。では、どんな物件を選ぶのが良いのでしょうか？

そこで今回は、投資用マンションでおすすめの物件と、注意が必要な物件の違いについて解説していきます。

目次

1. 投資用マンションのリスク
2. おすすめの物件とは
   2-1．立地条件が良い
   2-2．ワンルームタイプ
   2-3．中古マンション
   2-4．新耐震基準に該当
3. 注意が必要な物件とは
   3-1．ファミリーマンション
   3-2．マンション一棟購入
   3-3．新築マンション
   3-4．利回りが高すぎる
4. 立地適正化計画に注意
5. まとめ

1 投資用マンションのリスク

不動産投資には、戸建投資、マンション投資、アパート投資などいくつかの種類があります。その中でも、初期投資を抑えつつ長期的な家賃収入が期待できるのが区分マンション投資です。

「じゃあ不動産投資は区分マンション投資一択だね」と言いたいところですが、いくつかの貸室があるアパート投資とは異なり、区分マンション投資では一室しかないため、入居者がいなければ家賃収入が0円になるというリスクがあります。

そのため区分マンションでは、物件選びを間違ってしまうと、入居者が見つからずマンション購入時に契約した融資の返済など維持費だけが生じる期間が長引きかねないので注意しましょう。

2 おすすめの物件とは

マンション投資におけるリスクを抑えるには、とにかく安定した需要があって、空室期間を短く抑えられるような物件を選ぶことが重要です。では、どんな物件がおすすめと言えるのでしょうか？おすすめの物件のポイントは以下の通りです。

• 立地条件が良い
• ワンルームタイプ
• 中古マンション
• 新耐震基準に該当

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

2-1 立地条件が良い

マンションは、基本的に最寄駅から離れるほど賃貸需要が下がっていきます。駅から近いことの他にも、周辺にスーパーやコンビニ、病院といった日常生活に必要な施設が近くにある物件の方が安定した需要が期待できると言えます。

また、いくら駅から近いと言っても、主要な駅かどうかによって需要は大きく異なります。ターミナル駅へのアクセスが良い、駅から徒歩10分よりも徒歩5分といったように、より良い立地条件を備えた物件を選んだ方が良いと言えるでしょう。

2-2 ワンルームタイプ

マンションには、ワンルーム、ファミリータイプといくつかの種類がありますが、安定した運用を期待できるのはワンルームです。その理由は、ワンルームマンションは他の部屋タイプのマンションよりも初期投資を抑えられるため、比較的低リスクで運用ができるからです。

また、ワンルームマンションは賃貸需要が高いため空室期間を短く抑えられるだけでなく、部屋が小さく退去時の修繕費用も安く抑えられるなど、ランニングコストを抑えつつ家賃収入を効率良く得られるため、おすすめの物件と言えるでしょう。

2-3 中古マンション

中古マンションは、需要によって異なりますが、基本的には資産価値が新築時から下がっているため、新築よりも安く物件を手に入れることができます。中古物件は新築に比べると修繕や設備更新といったリスクが高いぶん、高い利回りを得ることができるほか、初期投資が少ないため融資額を抑えられたり、万一の事態に備えた貯蓄を残しやすくなったりという利点もあります。

2-4 新耐震基準に該当

普段あまり気にすることはないかもしれませんが、1981年以降に建てられたマンションかどうかによって適用されている耐震基準が異なります。1981年6月1日以前に建築確認が終わっているものは旧耐震基準、それ以降は新耐震基準が適用されています。

旧耐震基準では震度5程度の地震に耐えられるよう建てられていますが、新耐震基準では震度6以上を想定して建てられているため、新耐震基準の方が頑丈です。

「地震保険に加入していればあまり気にしなくてもいいのでは？」と思った人もいるかもしれませんが、入居者目線で考えると、地震のリスクが高い物件よりも低い物件を望むため、新耐震基準の物件の需要の方が高いと言えます。

また、万が一地震で建物が破損または倒壊した場合に、地震保険で建物を再建築する費用が補助され、再建築が完了したとしてもそれまでは家賃収入が得られません。様々なリスクを抑えるためにも、新耐震基準を満たしている物件の方が良いと言えるでしょう。

3 注意が必要な物件とは

マンション投資は、融資を受けながら物件を購入するのが一般的です。そのため、長期的な家賃収入を得られなければ、貯金を切り崩すことになってしまいます。そうした中で、どのような物件には注意すべきでしょうか？ポイントは以下の通りです。

• ファミリーマンション
• マンション一棟購入
• 新築マンション
• 相場より利回りが高すぎる物件

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

3-1 ファミリーマンション

「ファミリーマンションの方がワンルームマンションよりターゲットが絞れていて需要が安定しているのでは？」と思った方もいるのではないでしょうか？

確かに、ファミリーマンションの場合は、一度入居すると入居期間が比較的長くなりやすく、安定した運用が期待できるというメリットはあります。

しかし、ファミリー層の場合には、マンションという選択のほか戸建という選択もあるため、需要が不安定になりやすいというデメリットがあります。また、入居期間は長くなるものの空室期間も長くなる、初期投資が大きくなるというデメリットも生じるため、これらのポイントを考慮しなければなりません。

3-2 マンション一棟購入

「空室リスクを抑えるにはマンション一棟を購入して運用すればいいのでは？」と思った方もいるのではないでしょうか？

確かに、空室が生じた場合でも他の部屋の家賃収入があるため、家賃収入が0円になるというリスクを抑えることはできます。

しかし、家賃収入が0円になるというリスクを抑えられるだけであって、運用した場合の利回りは1室と一棟ではあまり変わりありません。むしろ一棟を購入して運用した場合の方が物件全体の修繕費用を負担することになるため、大きな支出を伴うことになります。

上手く運用できれば、大きな利益を得ることができますが、特にマンション投資の初心者の場合には、リスクをなるべく抑えることにつながるワンルームマンションを選択した方が良いと言えるでしょう。

3-3 新築マンション

「新築マンションの方がきれいだから需要も期待できるよね？」と思った方も多いのではないでしょうか？

確かに、築年数が経っていて古さが目立つマンションよりも新築マンションの方が設備も新しいだけでなくきれいであるため、ある程度の需要が期待できると言えます。もちろん築古に比べて建物が長持ちするため、年金代わりなど超長期の投資を行うのには向いています。

しかし、新築マンションは価格が高く、初期投資が大きくなるため、全体的なリスクが高くなってしまうことがデメリットとして挙げられます。加えて、期待できる売却価格や賃料が年数の経過と共に下落していくこともあらかじめ考慮しなくてはなりません。

また、その物件の需要が高いかどうかという実績が分からないため、購入してみたものの思っていたような需要が期待できないこともあります。

3-4 相場より利回りが高すぎる物件

不動産投資に関してネットや書籍などで調べていると、「利回りの高い物件を購入する」ということが安定した不動産投資を行う上で重要なポイントになると書いていることが多いです。

確かに、利回りが高い物件というのは、物件価格の割に多くの家賃収入を得られるということを意味しているため、運用するには良い条件が整っていると言えます。しかし、問題はなぜその物件の価格が安くなっているかという点です。

例えば、相続などで物件を早く売却して現金化しなければならない場合は、市場価格よりも物件価格を引き下げていることが多いため、割安な良い物件を手に入れることができます。しかし、駅から物件が離れている、再建築不可などの制限付きの土地であるといった条件が付いていることが理由で物件価格が安い場合には注意が必要です。

今は需要が高くても、駅から離れているとそのうち需要が低くなる可能性があるほか、制限付きの土地の場合には売却したくても簡単に買い手が見つからない場合があるなど、出口戦略に困ってしまう可能性があります。

例えば、2019年1月時点の市況では、東京都心部の新築ワンルームマンションの利回りは3～4%程度が多く、5%を超える物件は高いとされます。それ以上に利回りが高すぎる物件は、何か秘密が隠されている可能性が高いので注意しましょう。

4 立地適正化計画に注意

日本の人口は、2004年の1億2,784万人がピークで、2050年には1億人を下回るようになるなど、急激な人口減少が予想されています。これは少子高齢化の影響によるものですが、人口が減少するとなると、税収の大幅減少で機能しなくなる自治体も生じるため、インフラ整備を一部に集約しようとする流れになりつつあります。それが立地適正化計画です。

現在は住宅地として栄えていても、将来の人口減少が著しいとされている地域に関してはインフラ整備をやめ、都市機能を集約するなど、コンパクトな都市づくりにすることが計画されています。

インフラ整備が中断される地域のマンションを購入しても、将来的には利便性が低下することで需要がなくなるため、入居率の低下や買い手が見つからないなどのリスクが高いと言えます。

投資用マンションを選ぶ際には、現在の日本がそのような状況にあることも想定しながら物件を選ぶ必要があると言えるでしょう。

5 まとめ

不動産投資の中には、戸建投資、マンション投資、アパート投資と様々な種類がありますが、初期投資を抑えながらも安定した需要が期待できるという面では区分マンション投資の人気が高いと言えます。

区分マンション投資は、他の不動産投資よりもリスクが低いと言えますが、選んだ物件によっては需要が低く、長期的な家賃収入が期待できないので注意が必要です。物件を選ぶ際は、立地条件の良さや需要の高さが期待できるような物件を購入するなど、リスクを抑えることができる物件を選んで、安定した不動産投資を目指すようにしましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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