不動産投資を長期運用するために身につけるべき知識は？投資家が解説

これから不動産投資によるインカムゲイン（家賃収入）を長く獲得していきたいと考えている方が気になるのは、長期運用するために身につけるべき知識ではないでしょうか。

当コラムでは不動産投資で長期投資を検討している方に向けて、不動産長期投資におけるメリットやデメリット、押さえておきたい運用前の基礎知識などを紹介していきます。

目次

1. 不動産投資の長期運用で得られるメリット
   1-1．家賃収入の再投資による複利効果を期待できる
   1-2．建物部分は減価償却費として計上できる
   1-3．時間を生むことができる
2. 不動産投資の長期運用前に押さえておきたいデメリット
   2-1．大きな利益をすぐに獲得することができない
   2-2．地震や洪水などの自然災害リスク
   2-3．自殺・事故など、事故物件へ発展するリスク
3. 不動産投資の長期運用前に知っておきたい戸建とアパート・マンションの入居者特性の違い
   3-1．長期運用するために押さえておきたい戸建不動産の特性
   3-2．長期運用するために押さえておきたいアパート・マンションの特性
4. ライバル物件・競合に勝つための空室対策、投資戦略
   4-1．ライバルに勝てるコンセプトを決定する
   4-2．更新料不要など退去に繋がる要素を取り除く
   4-3．無料Wi-Fi、光通信工事を施す
5. まとめ

1．不動産投資の長期運用で得られるメリット

1-1．家賃収入の再投資による複利効果を期待できる

不動産投資を長期運用するメリットの1つは、複利効果を期待することができる点です。複利とは元本で発生した利益を更に運用に回すことで発生する利益のことで、長期になるほど二次関数的に収益が増加し、最終的に見込める収益が大きくなるのも特徴の1つです。逆に複利を利用せずに、元本のみで得られる収益を単利とも呼びます。

• 複利：運用で発生した利益を投資元本に加えて発生する利益
• 単利：元本のみで得られる利益（元本×利回り）

不動産の長期運用では元本で発生した利益で、更に物件数を買い増すことで複利効果を狙うことも可能です。金融資産と異なり不動産投資における複利の特徴は、融資の返済を行いながら同時に利益を得ることができる点となります。

そのためローン返済と獲得した収益による複利効果を狙うことができるのも、不動産投資で長期運用を行うメリットでしょう。

1-2．建物部分は減価償却費として計上できる

不動産投資は物件購入価格を減価償却として計上することが可能です。減価償却とは購入額の大きな経費を、項目ごとにより定められた耐用年数で分割し、計上することができる勘定科目のことです。

不動産投資における減価償却では、購入した不動産の価格を定められた年数で分割し計上していきます。また不動産の減価償却を計算するためには、以下4点の情報が必要です。

• 建物取得費用
• 建物と土地の割合
• 物件の耐用年数
• 償却率

なお、年数ごとに価値が下がる建物と異なり、土地は減価償却できない点に注意しましょう。不動産投資における減価償却の年数は、建物構造や築年数、不動産の使用目的(細目)によって異なります。

不動産はが定められており、建設後に年数が経過するごとに価値が下がっていきます。それぞれ住宅用不動産の場合、耐用年数の一例としては以下の通りです。

• 木造・合成樹脂造（店舗用・住宅用）：22年
• 木骨・モルタル造（店舗用・住宅用）：20年
• 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造（住宅用）：47年
• れんが造・石造・ブロック造（店舗用・住宅用・飲食店用）：38年
• 金属造（店舗用・住宅用、骨格材の肉厚が4ミリ超）：34年

※参照：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

不動産を長期運用するということは、減価償却費を計上する期間を長くとれるということであり、税制上のメリットがあるということが言えます。ただし、減価償却費は耐用年数を超えると計上できなくなり、また計上した部分については不動産売却時の取得費から差し引かれるという点に注意が必要です。

1-3．時間を生むことができる

不動産投資は、入居者が決まることで毎月一定の収入源を見込みやすい投資方法です。実際の建物管理や賃貸管理については管理会社への委託もできるため、突発的なトラブルが発生しない期間は自身の手間のかかる作業も少ないというのも不動産投資の特徴です。

そのため複数の物件を保有することで、自身の自由な時間を生み出してくれる点も不動産投資で長期運用を行うメリットとなります。

一方、短期の不動産運用では頻繁に繰り返す不動産売買の手続きに追われてしまうため、時間の確保という側面では弱みになります。

不動産投資を長期で運用を行い、物件数をコツコツと増やしていくことで時間を生むことができる点も、長期運用における見逃せないポイントでしょう。

2．不動産投資の長期運用前に押さえておきたいデメリット

2-1．大きな利益をすぐに獲得することができない

不動産投資の長期運用におけるデメリットの1つは、大きな利益をすぐに獲得することができない点です。実際に自身の大きな資産を投じて不動産投資を行った場合、月々に得ることができる収入は月々の家賃のみとなります。

また長期運用を行う際に発生する物件の修繕費は高額なケースが多く、実際に獲得した収益より実質利回りとして手にする額は小さくなる場合があります。そのため、中古物件へ投資を行った場合には、実際に投じた投資額から高額修繕費により更なるマイナスが生じてしまうケースに注意が必要です。

そのため一定の資金を得ることができる短期の不動産投資と異なり、大きな額をすぐ手にすることができない点に、長期運用では注意しましょう。

2-2．地震や洪水などの自然災害リスク

不動産投資の長期運用で考慮したいのは、地震・津波・洪水・噴火といった自然災害によるリスクです。数ある災害の中でも、台風や竜巻といった強風は火災保険での適応範囲となり、屋根修繕や外壁修繕の負担が行えます。

一方で地震や洪水といった自然災害は、火災保険では適応外となるケースもあり、予想外のトラブルに発展する恐れもあります。不動産投資は長期運用を行うほど、年数に応じて地震や洪水といった自然災害への遭遇確率が上がってしまいます。

また、所有している物件数も多いほど自然災害にあう確率が上がり、思わぬ出費や入居者トラブルへ発展する可能性がある点も注意が必要です。実際に災害に見舞われた場合、所有している不動産へ大きなダメージを与えてしまい、建物自体の寿命を大きく縮めてしまう恐れがあります。

以下、自然災害が引き金となる高額修繕の一例となります。

• 物件の傾き
• 雨漏り
• 床下・床上浸水
• 基礎へのダメージ
• 外壁の崩壊

特に地震・噴火・洪水による被害は火災保険の対象外となるケースが多く、火災保険の追加オプションで別途加入する必要があります。そのため火災保険のみの場合と異なり、加入費用が残念ながら高額になってしまい実質利回りを下げてしまう要因となる点に注意しましょう。

また瓦の落下など、入居者への怪我・事故が発生した際には、入居者への安全性を欠いていたことにより家主に責任が求められるケースも存在します。不動産投資を長期運用する場合には、入居者の安全性を考慮した住居を提供するリフォームを徹底し、火災保険・地震保険といったリスクヘッジも検討したい材料の1つです。

2-3．自殺・事故など、事故物件へ発展するリスク

自然災害と同様に不動産投資の長期運用を行う際に確立が上昇してしまうリスクが、自殺や殺害事件といった事故物件への発展です。自殺や殺人といった事故物件になってしまった物件は、心理的瑕疵物件として取り扱われてしまいます。

心理的瑕疵物件は国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」において契約時に告知事項として入居契約・不動産取引時に説明が必要です。

また孤独死は事故物件の対象となりませんが、長期間放置され遺体の腐敗が起きると、遺体の状態が悪く臭気が染みついてしまい、物理的瑕疵物件となります。この場合も、心理的瑕疵物件と同様に告知事項の説明が必要になります。

事故物件になってしまった不動産は入居者・購入者に謙遜されがちな物件となるため、資産価値を大きく目減りさせてしまいます。特に1件ごとの投資額が大きく融資を活用するアパートや新築といった物件では、致命的なトラブルへと繋がりかねません。

不動産の長期運用を検討する際、これら事故物件へ発展するリスクへの対策も重要なポイントになります。以下、対策として4点があげられます。

• 事故対応保険
• 入居者審査の厳格化
• セキュリティ強化
• 室内リフォーム

【関連記事】不動産投資で事故物件にならないための対策は？事故発生後の対応も

3．不動産投資の長期運用前に知っておきたい戸建とアパート・マンションの入居者特性の違い

不動産投資で長期運用を検討している方で押さえておきたいのは、戸建物件とアパート・マンション物件での入居者特性の違いです。特に競合が多いエリアで不動産投資の長期運用を検討している場合には、物件ごとの特性を踏まえた上での運用戦略が必要になります。

そこで不動産投資の長期運用を検討している方が事前に押さえておきたい、戸建物件とアパート・マンション物件での入居者特性の違いについて紹介していきましょう。

3-1．長期運用するために押さえておきたい戸建不動産の特性

戸建住宅はファミリー層の利用が多い

戸建住宅の入居希望者は子供連れなど、ファミリー層が多い傾向が強いのも特徴の1つです。理由としてはマンションやアパートと比較すると騒音トラブルが発生しにくい点や、ペットの飼育といった魅力に惹かれて入居を希望する借り手が多い点があげられます。

1度入居が決まると長期入居になる傾向が強く、不動産投資で長期運用を行いたい投資家との相性が良いのも戸建物件の特徴です。特に戸建住宅はアパートやマンションと比較すると、たくさんの家具や大型家電を導入することができます。

そのため退去時の引っ越し費用が高額になりやすく、入居者は負担を避ける傾向が強いため長期間入居を期待できる点も戸建物件の魅力です。一方で戸建住宅は外壁塗装や屋根工事・外壁工事など、メンテナンスや修繕費用で1度の工事は出費が大きい点に注意しましょう。

地方エリアでは駐車場の有無で賃貸需要が大きく変化する

地方エリアで戸建住宅を長期運用するために押さえておきたい特徴の1つは、駐車場の有無で賃貸需要が大きく変化することです。首都圏や地方都市のように、公共の交通網が発展していないエリアでは車が必需品となります。

そのため車を駐車できるスペースが無い戸建住宅は、賃貸需要が低く空室リスクへと繋がることも。ただし地方エリアでは利便性の都合から1人1台の車を所有するケースが多く、駐車場スペースが広いほど高い賃貸需要を見込むことが可能です。

アパート・マンション物件は駐車スペースが無い物件でも、立地条件が良ければ高い賃貸需要を見込むことができます。一方で地方では車は生活の必需品のため、戸建住宅での駐車場有無は賃貸需要に大きく左右されるため注意が必要でしょう。

3-2．長期運用するために押さえておきたいアパート・マンションの特性

利用者は一人暮らし層が多い

アパートやマンションといった不動産物件では、小さな間取りの場合には入居希望者は単身の独り身世帯などの中心になります。入居者が決まりやすい反面、入居期間が短期になりやすいため退去に伴う費用や空室リスクが発生しやすい点に注意が必要です。

そのため依頼している仲介業者や管理会社との信頼関係が、アパートやマンションでの不動産投資で長期運用を行うコツとして考えられます。またファミリー用物件やタワーマンションといった大型マンションであれば、カップルやファミリー層といった入居希望者を望むことができます。

アパートやマンションは採用されている間取りによって入居者属性も変化するため、不動産投資で長期間運用を検討している場合には検討材料の1つとなるでしょう。ただしマンションでは間取りが広くなるほど投資額も大きくなるため、高い信用力がなければ融資を活用した投資を行うことができない可能性がある点に注意が必要です。

アパートやマンションは立地と周辺環境が大きく影響を受ける

アパートやマンションの不動産物件では、駐車場の有無より立地と周辺環境が入居率や売却価格に大きな影響を受けやすい傾向があります。日本国内では少子高齢化による人口減少が問題になっていますが、首都圏の人口は増加しています。

国土交通省によると、地方圏では転出超過傾向にある一方、首都圏では継続して流入超過傾向にあり、近畿圏・中部圏ではやや転出超過傾向であるという試算が出されています。日本全国では人口減少傾向にあるものの、このような流入超過によって首都圏では人口が増え、賃貸需要も増しているということが分かります。

今後のアパートやマンションの不動産投資において、地方と首都圏の需要の差は二極化していくことが予想されます。特に交通機関が発達した首都圏や地方都市では、地方エリアのように駐車場を確保するスペースが必要ありません。

首都圏の利便性が高く多くの入居者が見込める立地のマンション・アパートは、今後も資産価値が落ちにくいと想定することができます。ただし、人口が多い反面、ライバル物件や不動産投資家の数も多く、競争に巻き込まれやすい点には事前に押さえておきたい特徴の1つでしょう。

例えば、東京23区・横浜エリアでのマンション開発・販売を行う東証プライム上場グループ企業「プロパティエージェント」では、年間平均入居率は98％以上、滞納率は1.0％前後の実績があります。最近では中古マンションの販売事業も手掛けており、中古マンション販売では、資産性・収益性・移動率の3軸から定量的に評価するssスコアリングを用いて、将来にわたって高い資産性を維持できる物件を厳選し仕入れています。

【関連記事】プロパティエージェントの評判は？良い口コミ・悪い口コミや注意点も

4．ライバル物件・競合に勝つための空室対策、投資戦略

不動産投資の長期運用で課題となるのは、収益が発生しない空室リスクです。空室は周囲にライバル物件が多い場合や、家賃設定価格が高すぎる場合など、入居者目線で物件に魅力が乏しい場合に発生します。

特に融資を活用した不動産投資の場合には、空室が発生した場合には収益がゼロになるだけではなく、キャッシュフローの大きなマイナスに繋がります。空室が長期化するほど本来見込んでいた想定利回りが下がり続けてしまうため、不動産投資で長期運用を行う場合には徹底した空室を防ぐための対策が必要です。

そこで不動産投資の長期運用を検討している方に向けて、ライバル物件や競合に勝つための空室対策について紹介していきます。

4-1．ライバルに勝てるコンセプトを決定する

入居率が低い物件は周囲にライバルや競合となる物件が多く、価格の安値勝負へと繋がってしまいがちです。想定より安価な家賃設定では利回りを大きく下げるだけではなく、ライバル物件が増えるほど価格競争に巻き込まれてしまい値下げを続けるにも限界が訪れてしまいます。

そこで検討したいのはライバル物件にない特徴による、コンセプトを決定した不動産物件での長期運用です。長期運用で検討できるコンセプトの一例としては、以下のような物件があげられます。

• 年配者向けのバリアフリー物件
• 外国人の方でも利用しやすい物件
• ペット向け特化物件
• 車・バイク用ガレージ付き物件

それぞれのニーズに適したリフォームを行うと、初期投資額が大きくなる点がデメリットとなりますが、需要に対して供給が足りていないため家賃設定も高めに設定することも見込めます。特に入居審査が厳しい高齢者やペット可能物件は地方エリアでも需要が見込め、空室対策に悩む投資家は検討材料の1つとなるでしょう。

例えば、入居率99%以上（2021年12月時点）の実績がある「アイケンジャパン」では、徹底的な立地へのこだわりにより入居者が入り続けるエリアや土地を厳選し、建物には入居者のターゲットである「社会人女性」がよろこぶ充実の設備を標準搭載することで、アパート経営を長く継続できるようにしています。

アイケンジャパンの物件は築10年以上経っても98.6％（2023年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

【関連記事】アイケンジャパンのアパート経営、メリットやリスクは？オーナーの口コミを分析

4-2．更新料不要など退去に繋がる要素を取り除く

入居者の退去に繋がる要因の1つは、家賃と別に費用が発生する契約の更新料を設定しないという手法です。あえて契約の更新料を請求しないことで、退去の引き金となる要因を無くし長期間の入居を期待することができます。

基本的にはオーナの判断で更新料の設定を行うことができるため、不動産仲介業者との契約時に更新料の設定を外す交渉を行うことで更新料不要にすることが可能です。

筆者が取り組んだ空室対策の実体験

実際、筆者が運用している戸建住宅についても、契約書内容に折り込まれていた更新料の項目については、不動産仲介会社と交渉し、外してもらいました。

ただし不動産仲介業者や管理会社によっては、更新手続きに対する更新手数料が発生するケースがあります。その場合には更新手続きに対する更新手数料は大家負担となるため、依頼前に契約書内容に関して注意が必要です。

4-3．無料Wi-Fi、光通信工事を施す

無料Wi-Fiや光通信工事を施した物件の需要は、テレワークが一般に浸透した現代では費用対効果の高い打ち手の1つです。また光通信工事による高速回線などの強みを持たせることで、競合から抜き出るだけではなく付加価値として家賃額を上げることができる可能性があります。

特に郊外エリアではWi-Fiや光通信工事が施された物件は数少ない傾向が強いため、無料Wi-Fiが設置されているだけでも強みのある物件にすることが可能です。特に複数の世帯が入居するアパートでは共用Wi-Fiとして導入することで、比較的コストを押さえてWi-Fiを導入することができます。

ただし共用Wi-Fiは複数世帯で利用する負荷がかかるため、通信速度が遅いといったクレームに繋がる可能性がある点に注意が必要でしょう。

5．まとめ

不動産投資を長期運用するために押さえておきたい長期運用で得られるメリットやデメリット、各物件の特徴と空室対策について紹介していきました。不動産投資の長期運用は複利による収益増加を見込めるだけではなく、投資家の時間の余裕を生み出してくれる投資手法の1つです。

ただし、不動産投資を長期運用するには、様々なリスクに対処する知識も重要になります。特に経年劣化によって空室が起きると収益性を大きく低下させてしまうため、エリアの人口動向やニーズに合わせた物件タイプの選択なども重要です。長期運用に必要な予備知識を踏まえた上で、投資の検討をしてみましょう。

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HIROTSUGU

過去に屋根工事・防水塗装・リフォーム業へ携わった現場経験を元に、20代で中古戸建物件を購入し初期費用を安価に済ませるDIYで不動産賃貸業を開始。不動産投資の他に暗号資産や投資信託、FXなど多彩な資産運用経験を元にフリーライターとして執筆活動を行なっています。

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