土地活用で事前に考えておきたいリスクは？土地活用方法の選び方も

何らかの理由によって土地を取得した人の中には、そのまま所有していても固定資産税や都市計画税などがかかるため、土地活用を検討している人も多いと思います。

しかし、土地活用は必ず利益が得られると保証されているわけではなく、初期費用などの投資金が回収できない元本割れのリスクを伴います。どのようなリスクを伴うのかを理解した上で、土地に合わせた活用方法を選ぶことが重要です。

この記事では、土地活用で事前に考えておきたいリスクと活用方法の選び方について解説します。

目次

1. 土地活用で事前に考えておきたい3つのリスク
   1-1．経営リスク
   1-2．周辺環境が変化するリスク
   1-3．金利上昇のリスク
2. 土地の活用方法の選び方
   2-1．エリアの調査を慎重に行い、需要を見極める
   2-2．複数の土地活用方法から比較検証する
3. まとめ

1．土地活用で見落としがちな3つのリスク

土地活用を行っても、必ず利益が得られると保証されているわけではありません。そのため、リスクを抑えながら安定した利益を得るには、見落としがちなリスクをしっかり把握した上で土地活用を行うことが重要です。

土地活用の見落としがちなリスクとして、以下の3つが挙げられます。

• 経営リスク
• 周辺環境が変化するリスク
• 金利上昇のリスク

それぞれのリスクについて詳しく見ていきましょう。

1-1．経営リスク

土地活用には経営リスクを伴います。例えば、賃貸経営や駐車場経営の場合は空きが生じ収入が減少する空室リスクや、火災・地震・水害などの影響で建物が焼失または倒壊するなど災害リスクがあります。

1-2．周辺環境が変化するリスク

土地活用の多くは短期の運用ではなく、長期の運用により収益を上げる方法です。そのため、現在の周辺環境が良い状況であっても、将来の周辺環境の変化により収益性が悪化する可能性があるので注意が必要です。

例えば、大学や大企業の本社が近くにある立地条件では、賃貸経営や駐車場経営、飲食店の経営、コンビニの経営などの需要が期待できます。

しかし、大学や大企業が移転したり経営破綻すると、一気に需要を失う可能性があります。現状だけで土地活用を行うかどうかを判断した場合、周辺環境の変化で大きく収益性を下げてしまう可能性があるので注意しましょう。

1-3．金利上昇のリスク

土地活用を始めるにあたって、ローンの利用を検討している人も多いと思います。土地活用で利用できるローンが変動金利であった場合、金利の上昇によって月々の返済額が大きくなる可能性があるため注意が必要です。

2020年10月時点、日本の金利はマイナス金利政策によって低金利状態が続いています。今後、景気が回復すると金利が上昇して返済負担が大きくなり、返済困難に陥る可能性もあるという点に注意しましょう。

2．土地の活用方法の選び方

土地活用を始めるにあたって、特に何も意識せずに土地の活用方法を選んだ場合は、上記のリスクの影響を大きく受ける可能性があります。そのため、リスクを抑えながら土地活用を行うには、上記のリスクを踏まえた上で活用方法を選ぶことが重要です。

土地の活用方法の選び方として、以下の2つが挙げられます。

• エリアの調査を慎重に行い、需要を見極める
• 複数の土地活用方法から比較検証する

それぞれの選び方について詳しく見ていきましょう。

2-1．エリアの調査を慎重に行い、需要を見極める

土地の活用方法を決める場合は、エリアの調査を慎重に行い、需要を見極めることが重要です。

例えば、人口が少なく家賃下落が続いているエリアでは賃貸需要があまり期待できず、土地で賃貸経営を始めても期待した利益が得られないリスクが高いと考えられます。

そのような条件の土地では太陽光発電などの人口の影響を受けない活用方法や、サービス付き高齢者住宅のような通常の賃貸需要とは異なった領域の活用方法を検討することが大切です。

土地活用を検討しているエリアの人口推移や年齢層、家賃相場などを調査し、どのような活用方法が適しているか、慎重に検証しましょう。

2-2．複数の土地活用方法から比較検証する

土地活用を検討する際は一つの活用方法だけにこだわらず、複数の活用方法を比較して慎重に検討することが大切です。どのような土地活用でも投資金や維持費が回収できないリスクがあり、このようなリスクは土地の特徴によって大きく差が出てくるためです。

複数の活用方法を比較する際は、「HOME4U」の利用を検討してみましょう。HOME4Uではマンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することが可能です。

また、土地は都市計画法や建築基準法等の利用規制によって、建築可能な建物用途や建物の階数等に制限を受けています。土地の利用規制についてもHOME4Uを通して無料で診断できるため、土地調査の手間を省くことが出来ます。

【関連記事】HOME4U（土地活用）の評判・概要

まとめ

土地の所有者は、その土地を使用しているかどうかに関係なく、固定資産税や都市計画税が毎年課税されます。建物の残っている宅地の場合は軽減措置を受けられますが、更地の場合は軽減措置を受けられず、税負担が大きくなるので注意が必要です。

しかし、土地活用を行ったからと言って、必ず利益が保証されているわけではありません。土地活用はリスクを伴うため、見落としがちなリスクをしっかりと把握してから土地の活用方法を選びましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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