土地の買取、どう査定される？売却前に知っておきたい査定ポイント6つ

不動産会社による戸建住宅やマンションの査定では、日照や通風などの住環境の良さ、利便性の高さ、築年数、劣化状況などのポイントが査定結果に反映されます。

しかし、査定を依頼したのが物件ではなく更地だった場合には、どのようなポイントが査定結果に反映されるのでしょうか？

この記事では、土地の買取を依頼した場合には土地がどうやって査定されるのか、売却前に知っておきたい査定ポイントを6つ紹介します。

目次

1. 土地の買取における6つの査定ポイント
   1-1．土地の総合的な利便性
   1-2．土地面積の広さ
   1-3．土地の形状
   1-4．前面道路の幅の広さ
   1-5．前面道路に接面している箇所の数
   1-6．埋設物や土壌汚染の有無
2. 土地売却の査定を依頼する際の注意点
   2-1．複数の不動産会社に査定を依頼する
   2-2．土地の売却前にその他の活用方法がないか検討する
3. まとめ

1．土地の買取における6つの査定ポイント

戸建住宅やマンションといった物件の査定とは異なり、土地だけの不動産査定の場合には建物部分の評価がありません。

土地の売却を検討するのであれば、土地の査定ポイントを事前に押さえておきましょう。

1-1．土地の総合的な利便性

売却するのが宅地の場合は、駅に近いほど査定結果が高くなる傾向があります。駅に近い土地は、電車を利用して通勤・通学する人、駅周辺で店舗やオフィスを構えたいと考えている人の需要が高いためです。

また、駅から遠い場合であっても主要幹線道路沿いの土地は、店舗が多く並んでいるケースが多く、住環境・事業環境ともに比較的優れていると言えます。

総合的に利便性が高いかどうかが、査定結果に影響を与える重要なポイントと言えるでしょう。

1-2．土地面積の広さ

路線価額が同じエリアの場合は、土地の評価額は「路線価×面積」によって決まるため、面積が広いほど査定結果が高くなります。

また、広い土地であればマンション、オフィス、アパートなど、建てられる物件の種類が増えます。そのため、建てられる物件の種類が増える方が土地の価値が高くなるので、同一の条件下であれば、面積が広いほど査定結果が高くなる傾向があります。

1-3．土地の形状

土地の形が正方形といったように形状が整っている場合、スペースを有効活用できるため、査定結果が高くなりやすいのが一般的です。

一方、土地の形が三角形といったように形状が悪い場合は非整形の土地となり、査定結果が低くなりやすいので注意が必要です。

1-4．前面道路の幅の広さ

土地には容積率が定められています。容積率とは、土地の面積に対して建てることができる建物の延床面積の上限です。土地の容積率は、用途地域による制限と土地の前面道路の幅の影響を受けます。

前面道路とは、土地に面している道路のことで、前面道路の幅によって容積率が異なります。住居系の用途地域の場合には「前面道路の幅×40％」、非住居系の用途地域の場合は「前面道路の幅×60％」が容積率の制限です。

例えば、用途地域による制限で容積率が200％、住居系の用途地域で前面道路の幅が4mの土地の場合、前面道路の幅が4mだと、土地の容積率は「4m×40％＝160％」です。

この場合、容積率の小さい方が適用されるため土地の容積率は160％です。しかし、前面道路の幅が大きければ容積率が大きくなるため、より大きな建物を建てることができます。

そのため、前面道路の幅が広い方がより土地を効率良く使え、査定結果が高くなると言えるでしょう。

1-5．前面道路に接面している箇所の数

土地の査定では接面の幅だけではなく、前面道路の接し方によっても査定結果に差が生じます。

前面道路の接し方には、土地の一面が道路に接している中間画地と2つの道路が交差する角地、前面道路に2面接している二方路地に分けられます。

角地は中間画地よりも視認性や日照・通風という点で優れており、査定結果が高くなる傾向があります。同様に、二方路地も中間画地より視認性や日照・通風が優れていることから、査定結果にプラスの影響を与えることになります。

1-6．埋設物や土壌汚染の有無

土地に産業廃棄物といった埋設物がある場合は、そのまま建物を建てることができません。埋設物を除去しなくてはならず、埋設物の除去に費用がかかることから、土地の査定結果が低くなってしまいます。

また、土壌汚染の場合も同様です。埋設物や土壌汚染がないかどうかを調査する場合は、専門家に依頼しなくてはならないため、その分の費用もかかるという点に注意しましょう。

2．土地売却の査定を依頼する際の注意点

ここまで土地の査定で見られるポイントについてご紹介してきました。

次に、土地の査定を依頼する際の注意点について見て行きましょう。

2-1．複数の不動産会社に査定を依頼する

土地の査定依頼をする際は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。不動産会社によって査定で重視するポイントは異なるうえ、不動産会社の販売力や提案方法によって査定結果が大きく異なるためです。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、いくつかの査定結果から査定価格や査定の根拠、不動産営業マンの対応内容などを比較検討するようにしましょう。

また、複数社に査定を依頼する際は、不動産一括査定サービスを利用すると、効率よく複数の不動産会社による査定を受けることが可能です。物件の概要を一度登録するだけで、対応可能な不動産会社へ一括で査定を依頼することが出来ます。

査定サービスごとによって登録されている不動産会社は異なります。登録は無料で行えるため、様々な不動産会社から提案を受けたい場合は複数登録することも有効です。

主な不動産一括査定サイト

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2-2．土地の売却前にその他の活用方法がないか検討する

土地を買い取る不動産会社は、その土地での住宅や収益物件の建築、駐車場や施設への転用など、何らかの利用目的を持って購入すると予想されます。

土地を売却してしまう前に、自分でも空いた土地をうまく活用できないかどうか、検討しておくことも大切です。土地の活用方法に詳しい不動産会社に相談し、収支のシミュレーションを受けて売却した場合と比較してみましょう。

「HOME4U」を利用すると土地活用の提案が受けられる

「HOME4U」の土地活用サービスは、NTTデータグループの会社が運営する、様々な土地活用方法の提案を受けられるサービスです。

マンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することができます。

選んだ企業以外からの連絡はないため、はじめて土地活用をしてみたいという方にも安心して利用できる点は大きな特徴です。

土地の売却前に活用方法がないか検討し、売却した際の売却益や費用と比較してみましょう。

まとめ

戸建住宅やマンションと更地では、不動産会社に査定を依頼しても重視されるポイントが異なります。そのため、少しでも土地を高く売りたいと考えている人は、土地のどのようなポイントが査定結果に影響を与えているのかを事前に確認しておくことが重要です。

土地の査定を受ける際は1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。また、売却前に土地の活用方法についても検討し、売却する場合と比較することも大切です。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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