相続財産に不動産があるときの遺留分の計算方法は？査定方法や注意点も

一定の相続人には、最低限の取り分である遺留分という権利が認められています。相続財産に不動産があるとき、遺留分はどのように計算するのか、また、どのように請求するのか分からないという方は多いのではないでしょうか？

本記事では、相続財産に不動産があるときの遺留分の計算方法と、不動産の評価方法や注意点について解説していきます。

目次

1. 遺留分とは
   1-1．相続人のパターンごとの遺留分割合
2. 不動産があるときの遺留分計算方法
   2-1．遺留分の計算方法
   2-2．不動産の評価方法
3. 不動産の遺留分があるときの注意点
   3-1．遺留分侵害額の算定方法
   3-2．旧法との違い
   3-3．遺留分侵害請求の期限と申立て
4. まとめ

1．遺留分とは

遺留分とは、一定の相続人に対して、生活の保障を図るなどの観点から、法律上最低限の取り分を確保する制度です。

被相続人は、自分の財産を死後どのようにするか、遺言によって自由に決めることができますが、遺留分については、遺言によっても奪うことができません。

1-1．相続人のパターンごとの遺留分割合

遺留分を有するのは、配偶者、子、直系尊属に限定されており、兄弟姉妹には遺留分はありません。また、遺留分の相続財産に対する割合は、相続人のパターンによって異なります。遺留分を有する相続人が複数いる場合は、遺留分を法定相続分によって分け合います。

直系尊属のみが相続人の場合

直系尊属のみが相続人の場合、遺留分は相続財産の3分の1です。直系尊属とは、父母、祖父母が該当します。

上記以外の場合

上記以外の場合、遺留分は相続財産の2分の1です。配偶者や子、孫が相続人の場合が該当します。配偶者と直系尊属が相続人の場合も同様です。遺留分を有する相続人が複数いる場合は、この2分の1を法定相続分で分割します。以下で具体的なケースを説明します。

• 配偶者と子が相続人の場合：配偶者4分の1、子4分の1
• 配偶者と子2名が相続人の場合：配偶者4分の1、子8分の1
• 配偶者と父母が相続人の場合：配偶者3分の1、父母6分の1

2．不動産があるときの遺留分計算方法

遺留分の計算は、被相続人の財産額に遺留分割合を乗じて求めます。相続財産に不動産があるときは、その不動産の評価額を算定することが必要になります。

2-1．遺留分の計算方法

相続財産のうちに不動産があるなしに関わらず、遺留分は、上述した遺留分割合に基づき、次のように計算します。

遺留分＝遺留分を算定するための財産額×遺留分割合

遺留分を算定するための財産額は、相続時の被相続人の積極財産の額に、10年以内に相続人に贈与された生前贈与の額と、1年以内に第三者に生前贈与された財産額を加算し、被相続人の債務の額を差し引いた額となります。

遺留分を算定するためには、その基礎となる被相続人の相続財産額を算定する必要があります。このため、相続財産に不動産があるときの遺留分の算定に際しては、その不動産を評価することが必要になります。

2-2．不動産の評価方法

遺留分の算定基礎となる不動産を評価するにあたっては、複数の評価方法があります。それぞれ詳しくみて行きましょう。

公示地価・基準地価

公示価格は、国土交通省土地鑑定委員会が特定の標準地について、毎年1月1日を基準日として公示する価格です。公共用地の取得にあたって取得価格算定の基準となるほか、民間の土地取引の指標になります。

また、基準地価は、毎年7月1日を基準日として、都道府県知事が特定の基準地の価格を判定し、公表するものです。

これらの地価は、市場価格に近く客観的であるため、遺留分の算定基礎となる不動産評価も対象不動産の周辺地の標準地または基準地のこれらの地価を下に概算する方法があります。

相続税路線価

国税庁が毎年1月1日時点の価格を基準に公表している土地の価格であり、相続税・贈与税を算出する際の財産評価基準となります。ただし、公示地価の8割程度を目安に評価されており、遺留分の算定基礎として利用すると、遺留分の算出額が過少になる傾向があります。

固定資産税課税評価額

固定資産税の課税評価額は、市区町村が、毎年1月1日に不動産の所有者に課税決定する固定資産税の算定基礎となる評価額です。国が定めた固定資産評価基準に基づき、土地については、3年ごとに評価換えがおこなわれます。

公示地価、基準地価の7割を目安に評価しています。相続税の路線価と同様、遺留分の算定基礎として利用すると、算出額が過少になるおそれがあります。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定を専門とする国家資格者である不動産鑑定士に、対象不動産の適正な価格の鑑定評価を依頼する方法もあります。不動産鑑定士は、国の定めた不動産鑑定基準に基づいて、適正な価格を判定します。

相続人の間でも納得しやすい価格を鑑定してもらうことができますが、鑑定費用が掛かるデメリットがあります。数十万円の費用がかかることです。相続不動産の資産価値が低い場合には、費用をかけてまで公平性を保つメリットが薄い可能性もあるため、注意しましょう。

【関連記事】相続後に不動産査定でトラブルにならないためには？2つの査定方法と相続手順

不動産会社の査定（実勢価格）

不動産会社の査定では、実際に売り出した時に予想される成約価格を算出することができます。実際の売買を想定した価格を算出するために無料で依頼することができ、最も市場価格に近い価格を算出できる方法となります。

しかし、不動産会社によって査定方法や売却ルートが異なるために、査定額にばらつきが出てしまう点はデメリットです。複数社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較するように注意しましょう。

複数社の不動産査定を受ける際は、不動産一括査定サイトを活用すると効率的に査定価格を比較することができます。例えば、大手6社に限定して査定依頼ができる「すまいValue」や、2006年にサービスを開始した老舗サイトで最大10社に同時依頼が可能な「リガイド」などがあります。以下、主な不動産一括査定サイト5社の比較表です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

3．不動産の遺留分があるときの注意点

遺留分があるときは、遺留分侵害額を算定し、被相続人から多額の遺贈などを受けた者に対して、侵害額を請求することを検討しましょう。

遺留分侵害財産が不動産であっても、金銭での支払いを求めることが可能です。当事者間で解決できない場合は、家庭裁判所の調停手続きを利用することも検討してみましょう。

3-1．遺留分侵害額の算定方法

遺留分とは、法律上認められた最低限の取り分であり、遺留分を侵害された相続人が請求できる金額そのものではありません。被相続人から多額の遺贈または贈与を受けた者に対して、遺留分侵害額を請求する際の計算式は、以下のようになります。

遺留分侵害額＝遺留分の額－遺留分権利者の特別受益の額－遺留分権利者が相続によって得た積極財産の額＋遺留分権利者が相続によって負担する債務の額

特別受益の額には、生前贈与された財産などが該当します。

※出典：法務省「民法（相続法）改正遺言書保管法の制定」

3-2．旧法との違い

遺留分の侵害による請求権は、以前は遺留分減殺請求と呼ばれ、相続財産が不動産である場合の遺留分の侵害請求は、たとえば共有持分という形で、不動産そのものの分割を求めることがありました。

しかし、現行法では、遺留分と実際の相続分の差額について、金銭での支払いを求めることになります。現行法が適用されるのは、令和元年7月1日以降に開始した相続になります。

※出典：同上

3-3．遺留分侵害請求の期限と申立て

遺留分侵害請求には、期限があります。相続の開始や遺留分を侵害する贈与または遺贈があったことを知った日から1年以内に、その相手方に請求する必要があります。また、相続開始の日から10年を経過したときにも請求権は消滅します。

遺留分侵害額について、当事者間で話し合いがつかない場合や、請求しても応じてもらえない場合があります。そのような場合には、家庭裁判所に申立てて、調停手続きをおこなうことが可能です。調停手続きでは、当事者双方から事情を聞き、解決に向けて助言などをおこないます。

※出典：裁判所「遺留分侵害額の請求調停」

まとめ

法律上、一定の相続人には遺留分という遺言によっても奪われない最低限の取り分が確保されています。遺留分割合は、相続人のパターンによって異なります。

相続財産に不動産があるときは、不動産の適正な評価額を算定し、被相続人の財産額に遺留分割合を乗じて遺留分の額を求めることになります。

遺留分は、生前贈与による特別受益の額などを考慮し、侵害額があれば、その侵害額を被相続人から多額の遺贈または贈与を受けた者に対し、請求できます。

当事者間で解決できないときは、家庭裁判所の調停手続きの利用などを検討してみましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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