はじめて家を売る人が準備すべきことは？売却の手順や注意点も

はじめて家を売ることになった方の中には「まずは何から始めればよいのだろう」「安く売却してしまって後から後悔したくない」など、様々な疑問や不安を抱いている方も少なくないのではないでしょうか？

不動産売却では、あらかじめ手順や注意点を理解し、事前に準備しておくことでスムーズに進めやすくなります。

そこで本記事では、はじめて家を売る人が準備することや具体的な売却の流れ、および売却時の注意点を解説していきます。

目次

1. 家を売る手順
   1-1．査定依頼
   1-2．媒介契約の締結
   1-3．売却活動
   1-4．申込み・契約・引渡し
2. はじめて家を売る人が準備すべきこと
   2-1．相場を確認する
   2-2．住宅ローンの残債を確認する
   2-3．諸費用を把握しておく
   2-4．家を購入したときの資料を用意しておく
3. 不動産査定を依頼する際の注意点3つ
   3-1．複数の不動産会社へ査定依頼する
   3-2．査定価格の根拠を聞く
   3-3．大手の不動産会社が良いとは限らない
4. まとめ

1．家を売る手順

家を売る前の準備を解説する前に、家を売却するまでの以下の流れを知っておきましょう

• 査定依頼
• 媒介契約の締結
• 売却活動
• 申込み・契約
• 引渡し

売却の流れを先に知っておいた方が、次章で解説する「家を売る際に準備すべきこと」を理解しやすくなります。以下より詳しく手順を解説していきます。

1-1．査定依頼

家を売るときは不動産会社へ査定依頼します。査定依頼をすることで、目安の売却金額が分かるため、その金額によって売るか売らないかの判断にも役立ちます。

査定依頼をするときは、複数の不動産会社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトの利用を検討してみましょう。複数の不動産会社の査定価格や査定の根拠、担当者の対応力を比較することで、より良い条件の不動産会社を見つけることに繋がります。

下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪徳な不動産会社の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

1-2．媒介契約の締結

媒介契約とは不動産会社へ正式に仲介を依頼する契約であり、以下3種類あります。

一般媒介契約は複数の不動産会社へ同時に仲介依頼ができるメリットがありますが、競合が増えることで不動産会社の活動意欲が低下してしまうデメリットがあります。専属専任・専任媒介契約では1社にしか依頼できないデメリットがある一方で、積極的な売却活動を期待できるメリットがあります。

上記3種類の契約はそれぞれメリット・デメリットがあるため、自分に合った契約形態を選ぶことが大切です。悩む場合は、まずは短めの期間の一般媒介契約で複数社へ依頼し、契約期間中に売却できなければ専任へ切り替えるなど、工夫をしてみましょう。

【関連記事】不動産売却を依頼する際の媒介契約、一般・専任・専属専任どれが良い？

1-3．売却活動

売却活動とは、検討者を集客し実際に室内を見せること（内見）です。売却活動を主導するのは仲介不動産会社ですが、売主も内見時のスケジュール調整などが必要な点は認識しておきましょう。

1-4．申込み・契約・引渡し

価格や引き渡し時期を検討者と合意できたら、申込みを受けます。申込みから概ね1週間程度で売買契約を結び、契約から概ね1～2か月程度で物件を引き渡すという流れです。引渡した時点で家の売却は完了します。

2．はじめて家を売る人が準備すべきこと

自宅をはじめて売る人が準備すべきことは以下の通りです。

• 相場を確認する
• 住宅ローンの残債を確認する
• 諸費用を把握しておく
• 家を購入したときの資料を用意しておく

それぞれ詳しく解説していきます。

2-1．相場を確認する

準備すべきことの1つ目は、以下のようなサイトを利用して相場を確認することです。

• REINS Market Information
• 土地総合情報システム

不動産の相場は、周辺で売却された成約事例が基準になります。上記のサイトを利用すれば成約事例を調べられるため、エリアや築年数など、自分が売却しようとしている家と条件の近い不動産を絞り、成約事例を確認しましょう。

ただし、REINS Market Informationは詳細な住所が分からず、土地総合情報システムの成約価格は国土交通省が行っているアンケートがベースになっています。詳細な情報が確認できないため、参考価格としておさえておきましょう。

2-2．住宅ローンの残債を確認する

準備すべきことの2つ目は、住宅ローンの残債を確認することです。住宅ローンを完済しないと、金融機関が設定している抵当権を抹消できないためです。

抵当権とは金融機関が住宅ローンの融資時に設定する不動産の担保設定のことで、ローンの返済が滞ってしまった時に差し押さえる権利のことです。不動産売却では、この抵当権が解消できるかどうかが、一つのポイントとなります。

家の売却益をローン返済に充てることが多いため、残債を確認しておかないと売り出し価格が決めにくくなります。例えば、家を売ったものの売却益で完済できなければ、手持ち資金を捻出することになります。

物件の売却価格よりもローンの残債が上回ってしまう物件をオーバーローン物件と言い、売却の難易度が上がってしまいます。前もって住宅ローン残債を確認し、その金額を踏まえた上で売り出し価格を設定しましょう。

【関連記事】ローンが残っている家は売却できる？売却の手順、オーバーローンの対策も

2-3．諸費用を把握しておく

準備すべきことの3つ目は、諸費用を把握しておくことです。家を売るときは主には以下の諸費用がかかります。

• 仲介手数料（物件売却価格×3%+6万円が上限）
• 登記関係費用
• リフォームや清掃費用

不動産会社から上記の見積もりをもらえるため、前項の住宅ローン残債と共に、諸費用額も含めて売り出し価格を設定しましょう。

また、売却益が出た時には譲渡所得税が課税されますが、自宅の売却であれば、譲渡所得が3,000万円まで控除できる「マイホームを売ったときの特例（※国税庁）」を利用できることがあります。適用できるかどうか確認しておきましょう。

2-4．家を購入したときの資料を用意しておく

準備すべきことの4つ目は、家を購入したときの資料を用意しておくことです。具体的には、売買契約書や重要事項説明書、マンションであれば管理規約などです。またパンフレットや図面集などがあれば、それらの資料も用意しておきましょう。

売買契約書や重要事項説明書には、家を売るときに検討者へ伝えておくべきことが書いてあるため、事前にリスクヘッジできます。またパンフレットや図面集は営業ツールとして利用できるため、事前に用意しておくことで成約率のアップにつながる可能性もあります。

3．不動産査定を依頼する際の注意点3つ

はじめて家を売るときには査定依頼時に注意が必要なため、以下のポイントを知っておきましょう。

• 複数の不動産会社へ査定依頼する
• 査定価格の根拠を聞く
• 大手の不動産会社が良いとは限らない

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1．複数の不動産会社へ査定依頼する

不動産会社は以下のように得意・不得意があります。不得意な不動産会社へ依頼しないためにも、複数の不動産会社へ査定依頼することが重要です。

不動産の種類やエリアによって得意分野が異なるため、相性の良い不動産会社は物件によって異なります。

仮に一社にしか査定を依頼しないと、自分と相性の悪い不動産会社である可能性もあり、比較対象がないため相性の良し悪しを判断できません。そのため複数社へ査定依頼して、各々の会社の強み・弱みを比較することが重要です。

3-2．査定価格の根拠を聞く

複数社へ査定依頼したときは、査定価格の根拠をしっかりとヒアリングしましょう。不動産会社によって査定価格が異なるケースが多いものの、依頼を受けるために明確な根拠がない状態で高い査定価格を提示する不動産会社もあります。

そのような不動産会社に仲介を依頼すると、結局売り出し価格を下げることにもなり得ます。そのため不動産会社へ「査定価格を算出した根拠を教えてください」と聞いて、参考にした他物件や、同エリアでの売却実績などをヒアリングしましょう。

例えば、「同じエリア・似た物件タイプで、○万円の売却実績が〇年〇月頃にあった」など、きちんとした根拠が提示できれば、査定根拠としての信憑性は高いと言えます。査定の根拠について説明を受け、各社の説明内容を比較することも重要なポイントです。

3-3．大手の不動産会社が良いとは限らない

大手の不動産会社は大きな広告費を使え、幅広い購入検討者へリーチできるメリットがあります。しかし、地域に根差した不動産会社では独自のネットワークによって大手不動産会社とは異なる顧客層を抱えていることもあり、高値売却につながるケースも少なくありません。

大手の不動産会社に依頼した方が良い結果となる場合もあれば、地元に密着している不動産会社に依頼した方がスムーズに売却を進められる可能性もあります。大手が良いのか地元密着型が良いのかという点も含め、複数社へ査定依頼し、両社の比較をすることが重要です。

まとめ

はじめて家を売るときは、まず査定から引き渡しまで一連の流れを知っておきましょう。その上で、相場を把握したり住宅ローン残債を把握したりと、家を売る準備をはじめればスムーズに売却活動に臨めます。

また、複数の不動産会社へ査定依頼し、査定価格や査定の根拠、担当者の対応力を比較しながら相性の良い不動産会社を選ぶことも重要なポイントとなります。売却活動を行う前に、これらの準備を行い、慎重に進めて行くことも検討してみましょう。

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中村 昌弘

都内の大学を卒業後にマンションディベローパーに就職。マンションディベロッパーでは、新築マンションの販売や中古不動産の仲介業務に従事する。 2016年に独立して、不動産関係の記事を中心としたライター業務としても活動。自身のマンションを売却した経験もあるため、プロの視点・一般消費者の視点と、両方の視点を持った記事が執筆できる点が強み。

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