経営者が不動産投資をするメリット・デメリットは？体験談・口コミも

経営者の方にとって、事業経営で日常的に事業の損益や資金繰りなどの対応に追われることも少なくありません。メインの事業と並行して不動産投資を行い、事業の多角化を検討している方も多いのではないでしょうか。

しかし、金融機関のローンを活用する不動産投資は、経営者ならではのメリットとデメリットがあります。メリットだけに目を向けるのではなく、デメリットやリスクについても慎重に検討することが大切です。

この記事では、経営者が不動産投資をするメリット・デメリットを整理し、実際に不動産投資をしている経営者の方の体験談・口コミをご紹介していきます。

目次

1. 経営者が不動産投資をするメリット
   1-1．収益不動産の収入や資産形成が事業のリスクヘッジになる
   1-2．事業の業績が良ければ融資を受けて資産形成ができる
   1-3．事業の相続時に様々な税制メリットがある
2. 経営者が不動産投資をするデメリット
   2-1．事業の業績によっては融資を得にくい
   2-2．仕事などに影響が出る可能性がある
   2-3．本業の資金調達に影響を与える可能性がある
3. 不動産投資をする経営者の方の体験談・口コミ
   3-1．不動産投資に興味を持ったきっかけは？
   3-2．不動産投資のリスク、ハードルは気になった？
   3-3．投資物件購入後、変化があった？
4. まとめ

1．経営者が不動産投資をするメリット

経営者が不動産投資をするメリットとして、次のような点が挙げられます。

• 収益不動産の収入や資産形成が事業のリスクヘッジになる
• 事業の業績が良ければ融資を受けて資産形成ができる
• 事業の相続時に様々な税制メリットがある

以下で、それぞれについて詳しく説明していきます。

1-1．収益不動産の収入や資産形成が事業のリスクヘッジになる

収益不動産は、投資額に対して得られる収入の割合（利回り）は低いものの、投資の中でも比較的ミドルリスクの収入が期待できます。長期的な期間で保有することによって資産形成も可能になります。

事業経営では、市場環境などの変動によって収益が減少したり、赤字になったりするリスクがあります。収益不動産の収入やそれによる資産形成は、事業経営が厳しくなったときのリスクヘッジとして捉えることも可能です。

1-2．事業の業績が良ければ融資を受けて資産形成ができる

不動産投資では、金融機関のローンを受けて収益不動産を購入していきます。ローンを受ける際の金融機関の審査では、収益物件の担保評価に加えて借りる人の属性が重視されます。

経営者の場合、経営している事業の業績も担保評価の対象となります。事業の業績が良ければ金融機関のローンを受けやすくなり、不動産投資をおこないやすいといえます。

また、借りる人の属性が良いと、長期の融資期間・低金利でローンを受けられる可能性が高まります。不動産投資ローンをより良い条件で組むことで、キャッシュフローに余裕が生まれ、投資効率が高まり、資産形成の拡大に役立ちます。

その他、経営者個人で所有するだけでなく、法人名義で不動産を所有することも検討できます。法人所有することで、事業の利益に対して不動産の減価償却費を計上し、損益通算によって利益の圧縮を図るケースも少なくありません。

1-3．事業の相続時に様々な税制メリットがある

経営者の相続において、事業承継を円滑におこなうことができるかどうか、という問題に直結することが多く、事業の存続に関わる大きな課題であるといえます。

資金を不動産で保有することで、現金のまま相続するよりも相続税の財産評価を引き下げることが可能です。土地の財産評価は路線価、建物の財産評価は固定資産税評価でなされるため、市場価格の7割から8割程度の評価となります。

さらに、土地のオーナーである場合、収益不動産を建設することで、土地の財産評価額が借地権や借家権の分下がるなど、様々な税制上のメリットがあります。

ただし、相続時の課税額は個々人の資産状況によってケースバイケースであり、これら税関連のメリットを受けるには、改正される税法に対応しながら、適切な制度利用を検討しなければならないケースも少なくありません。税理士など専門家への相談も検討しつつ、慎重に判断してみましょう。

【関連記事】不動産投資に強い税理士を探すポイントは？相場や相談方法も

2．経営者が不動産投資をするデメリット

経営者が不動産投資をするデメリットとして、次のような点が挙げられます。

• 事業の業績によっては融資を得にくい
• 仕事などに影響が出る可能性がある

以下で、それぞれについて詳しく説明していきます。

2-1．事業の業績によっては融資を得にくい

事業を経営している場合、事業の業績が一時的に落ちていたり、大きな設備投資をして借入が増えていたりすることもあります。不動産投資ローンの審査で借りる人の属性を評価する際、サラリーマンの方よりも返済リスクが高いとみなされ不利に働く可能性があります。

2-2．賃貸管理の対応で事業経営に影響が出る可能性がある

不動産投資は不動産賃貸事業であり、入居者の募集、入居者対応・集金管理、物件の修繕・原状回復などの運営管理業務が日常的に発生します。これらの業務を不動産管理会社に委託したとしても、重要な判断はオーナー自身がおこなう必要があり、仕事や生活に影響が出る可能性があります。

また、収益物件の老朽化に伴って修繕の必要が生じることがあり、大規模な修繕をしなければならないことになると、その費用を家計の資金から捻出するような事態が生じる可能性もあります。

2-3．本業の資金調達に影響を与える可能性がある

不動産投資ローンは、収益不動産を担保に多額の融資を受けやすいローン商品です。しかし、多額のローンを受けてしまうことで、本業で資金調達を検討したい時に、融資の難易度が上がってしまう可能性があります。

金融機関の融資審査では、収入に対する毎月の返済額の割合を示す「返済比率」が高いと、それ以上の融資を行わなくなる傾向にあります。借入を増やしすぎてしまい、本業での資金調達に苦戦しないよう、注意が必要です。

3．不動産投資をする経営者の方の体験談・口コミ

実際に、不動産投資をする経営者の方の体験談・口コミをみていきましょう。以下は、東証プライム上場グループの不動産投資会社「プロパティエージェント」で実際に投資マンションを購入された経営者の方々の体験談・口コミを一部抜粋したものです。

3-1．不動産投資に興味を持ったきっかけは？

家族のため、リタイア後を考えた

労働収入だけではなく固定的に入る収入を確保できたら…それができたら、家族のために自分がこれまでやってきたことの成果を残すことができそうです。ちょうど、そんなことに思いを巡らせている頃、営業担当のお二人とお話する機会があったのです。この年齢になると、自分のことに関しては、あまりこだわりはなくなるんです。自分が遊ぶことよりも、家族のため、老後のためにどんな手を打てるかを考えます。実は、家内の父は、そうしたことをきちんとやってきた人で、敷地内でアパート経営をして、余裕を持って孫たちと付き合ってくれています。義父を見ていて、自分も同じようにできるのかなと考えてしまいました。年齢と体調と社会情勢を見回すと、若い頃とは微妙にズレがあります。このままではまずいと感じることが増えてきました。（商社経営・40代・男性）

3-2．不動産投資のリスク、ハードルは気になった？

ビジネスは、リスクなくしてリターンなしとわかっていた

お金に関しては、毎日、毎月、何百万という単位で仕入れるために動かしています。リスクを取らないとリターンもないということは、商売の感覚としてわかっていました。ただ、会社であることと個人でやることは差があります。その点、不動産なら価格と立地さえ適正ならばリスクコントロールのしやすい投資先です。自分は、お金の動きだけとなるギャンブル的なものには手を出しません。ビジネス感を持ったものが肌に合っています。（商社経営・40代・男性）

中長期でモノ・サービス両面から運用できるツールだと思った

特に意思決定の難しさは感じませんでした。私はリーマンショックで崩れていくアメリカと、そこから回復するアメリカ。どちらの姿も見ています。短期スパンだけで判断すれば高いリスクもあるのでしょうが、10年20年の視点で見れば、結果はまた違うものになるのです。それを知っていたので、中長期の感覚で判断できるシミュレーションを見せてもらったのは参考になりました。不動産は、箱ありきでサービスを考えても、サービスのための箱があると考えても運用できるツールです。モノ主導でも、サービス主導でも、どちらにも対応できると思えました。（医療機器メーカー経営・50代・男性）

3-3．投資物件購入後、変化があった？

不動産投資は、働きやすい余裕をもたらした

我が家の収入源は私一人。自分に何かあった時も、家族が暮らしていく家を確保できるだろうか。その不安を解決できたのは大きいことです。家族のために、不慮の事態に対するリスクヘッジを用意することができました。私たち世代は、60代ですんなりリタイアするわけにはいかないでしょう。私は経営者の立場でもあるので、働き続ける必要があります。収入がある以上は年金をもらうわけにもいきません。ある程度のベースライン、これ以上は無理しなくてもいいという目安を持っていることは余裕につながります。不労所得を確保しようというよりも、自分が働き続けやすい条件を確保しておこう。それが私の考えです。（IT企業経営・40代・男性）

※上記はすべて個人の感想です。投資を検討される際は、ご自身でもよくお調べの上ご判断下さい。

プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発・販売により入居率99.59%（2024年1月末時点）の実績を有する東証プライム上場グループ企業です。扱う物件は新築マンションと中古マンションのハイブリッドとなっています。

提携金融機関も10社以上と充実しており、物件の担保力の高さからフルローンでの融資実績が非常に豊富です。賃貸管理や確定申告サポートなどアフターフォローも充実しています。2018年に行われた投資用マンションオーナー3,000人に対して行われた調査では、3年連続で顧客満足度・第1位（アイ・エヌ・ジー・ドットコム 調べ）を獲得しています。

まとめ

経営者の方は、事業経営のリスクに対して、不動産投資の収入や資産形成がリスクヘッジになることがあります。また、事業経営の業績が評価され、不動産投資ローンを受けやすいケースも多いでしょう。他方、事業経営の業績が不動産投資ローンの借入れ審査において不利に働く場合があります。

すでに不動産投資を始めている経営者の方のインタビューでは、不動産投資のリスクやメリットについて熟慮したうえで、リタイア後の収入源確保や資産形成のために決断している傾向が見受けられました。

経営者の方が不動産投資をする際には、事業経営との兼ね合いや投資目的などに合った合理的な判断をするようにしたいといえます。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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