空き家投資で注意したい出口戦略の立て方は？5つのポイントで解説

空き家投資は、物件価格の安さから融資を利用せずに物件を所有しやすいというメリットがあり、人気が高まっている不動産投資方法の一つです。

しかし、融資を利用しないことから比較的多額の初期費用がかかり、また、購入ニーズの弱い立地である場合もありため、出口戦略には注意が必要です。

この記事では、空き家投資で注意したい出口戦略の立て方について、5つのポイントで解説していきます。

目次

1. 空き家投資の仕組み、メリット・デメリット
2. 空き家投資で注意したい出口戦略の立て方
   2-1．まずは損益分岐点を目安とする
   2-2．税率やキャッシュフローが変わるタイミングで売却を検討する
   2-3．運用益と売却益の総額を最大化する
   2-4．売却できない場合、建物の解体を検討する
   2-5．売却できない場合、他の投資方法への転用を検討する
3. 空き家投資では購入時から出口戦略を考える
4. まとめ

1．空き家投資の仕組み、メリット・デメリット

空き家投資とは、人が住んでいない空き家を安価で購入し、入居者を付けて運用する不動産投資法のことです。

投資対象となる「空き家」は、人が住んでいない状態で購入するため、生活必需の設備が故障していたり、老朽化が進んでいたりすることがあります。その場合は、入居者を募集できるような状態にまでリフォームをして、貸し出すことになります。

初期費用として、購入費用に加えてリフォーム費用がかかることと、家賃収入が入ってくるようになるまでに時間がかかるのが特徴です。また、空き家投資は、人口の減少が著しい立地であるケースもあり、購入ニーズがそもそも弱いため、安価で購入できることが多いのも特徴といえるでしょう。

設定家賃に対して安価で購入できるため高利回りを狙いやすいことや、自治体によっては修繕などの補助金を受けることも可能であるなどのメリットあります。

一方、老朽化が進んだ物件は金融機関の融資を受けることが難しく、人口減少傾向のエリアであれば空室リスクが高い、将来的な売却が難しいなどのデメリットがあり、ややハイリスクな投資方法と言えます。

2．空き家投資で注意したい出口戦略の立て方

出口戦略は、まずは、損益分岐点を目安とし、投資した初期費用を回収することを目標とするようにしましょう。ある程度の運用益が積み上がって来たら、運用益と売却益の総額を最大化することを目指して、常に売却益を試算しておくようにするとよいでしょう。

その他、税率やキャッシュフローが変わるタイミングで売却を検討するのも一つの方法といえます。

購入ニーズが弱く、売却が難しい場合でも、更地として売却したり、他の投資方法への転用を検討したりするなどの出口戦略があるので、検討するようにしてみましょう。

以下、空き家投資における出口戦略のポイントについて、それぞれ詳細をみていきましょう。

2-1．まずは損益分岐点を目安とする

損益分岐点とは、利益がプラスでもマイナスでもない0のときの売上高をいいます。不動産投資の場合も、投資から利益を上げるためには、損益分岐点を意識する必要があるといえるでしょう。

不動産投資で出口戦略を考える際は、売却時の損益分岐点を考えます。すなわち、運用時の支出に加えて、売却時の支出、購入時の支出をも合計したトータルの支出と、運用による家賃収入及び売却時の売却収入とがイコールになる売却価格が、売却時の損益分岐点ということになります。

売却時の支出には、売却時の諸費用と売却時の残債が含まれ、購入時の支出には、購入時の諸費用と頭金が含まれます。

売却時の損益分岐点となる売却価格

売却価格＋家賃収入－（運用時の支出＋売却時の支出＋購入時の支出）＝0

空き家投資で出口戦略を立てる際は、まずは、損益分岐点を目安に、投資利益がトータルでプラスになるようにしましょう。

空き家の売却価格を調査する際は、不動産一括査定サイトが便利です。複数社の査定結果を手軽に確認することが可能で、査定価格が提示された後に売却するかどうかを決めることができるため、「まずは手軽に価格を知っておきたい」「複数社の意見を聞いてみたい」という場合に活用することが出来ます。

下記、主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記の不動産一括査定サイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

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2-2．税率やキャッシュフローが変わるタイミングで売却を検討する

運用期間が長くなって運用益が積み上がって来ると、初期費用の回収が進み、売却後の投資利益がプラスになる可能性が高まって来ます。そのような場合、税率やキャッシュフローが変わるタイミングで売却を検討するのも、出口戦略の一つの立て方といえるでしょう。

例えば、不動産の保有期間が5年を超えると、売却益にかかる譲渡所得税の税率（復興特別所得税、住民税を含む）が、39.63％から20.315％になります。売却時の税金支出を抑えて投資利益を増やすためには、税率が下がるタイミングで売却を検討するのもよいでしょう。

また、運用期間が長くなると、大規模修繕が必要になったり、家賃収入が下落したりするなどして、キャッシュフローが大きく悪化することがあります。運用し続けても、期待した運用益が望めないのであれば、売却して利益を確定し、得られた資金を別の物件の投資に充てるという戦略も考えられるでしょう。

2-3．運用益と売却益の総額を最大化する

運用益がある程度積み上がって来た段階で、その時点で物件を売却したとしたら売却益がどれぐらい出て、トータルの投資利益がどれぐらいになるのかを常に試算してみることが大切です。

物件の売却価格は、景気や物件の状態に大きな影響を受け、常に一定とは限らないからです。
運用益と売却益の総額を最大化するための出口戦略として、トータルの投資利益がある程度プラスになるようになったら、常にトータルの投資利益を試算し、売却のタイミングを図っていくことを検討してみましょう。

2-4．売却できない場合、建物の解体を検討する

運用益が積み上がっていても、購入の需要が少なく、なかなか売却できないことがあります。そのような場合であっても、現状で運用益を得られなくなった場合のことを考え、出口戦略を練ることを検討しましょう。

建物がある状態で売却できない場合は、建物を解体し、更地にすることで新築戸建ての用地目的などの購入ニーズが生まれ、売却できる可能性があります。

2-5．売却できない場合、他の投資方法への転用を検討する

更地にしても購入ニーズが見込めない場合には、他の投資方法への転用を検討してみましょう。駐車場経営や太陽光発電投資など、他の投資方法で運用できる可能性もあります。

ただし、他の投資方法に転用するには、新たな投資が必要になります。投資に見合う利益が回収できるのか、慎重に検討するようにしましょう。

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3．空き家投資では購入時から出口戦略を考える

空き家投資では、初期投資としてかかる支出が大きくなります。投資利益を上げるために、購入時から初期投資の費用を回収できるような出口戦略を意識し、購入することを検討しましょう。

また、空き家投資は、購入ニーズが弱い立地であるケースがあり、そもそも売却するのに工夫が必要な場合もあります。

そこで、出口戦略では、更地にして売却することを睨み、更地としての購入ニーズがあること、そして、初期費用に加えて建物の解体費用を回収できるような、購入・運用計画をシミュレーションして購入するとよいでしょう。

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まとめ

空き家投資では、人が住んでいない空き家状態で購入し、リフォームして入居付けするため、初期投資費用が高額になります。まずは、損益分岐点を目安とし、投資した初期費用を回収することを目標として出口戦略を立てるとよいでしょう。

運用益が積み上がって来たら、運用益と売却益の総額を最大化することを目指して、常に売却益を試算しておくようにすることも大切です。また、税率やキャッシュフローが変わるタイミングで売却を検討するのも一つの方法となります。

購入ニーズが弱く、売却が難しい場合でも、更地として売却したり、他の投資方法への転用を検討したりするなどの出口戦略があります。できれば、購入時から出口戦略を睨んで、建物の解体費用込みの投資費用を回収できるように、購入・運用計画を立てるとよいでしょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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