戸建て投資・賃貸経営の利回りの目安は？取得に必要な初期費用や収支シミュレーションも

戸建て投資・賃貸経営は、比較的に少額資金でも取り組みやすい不動産投資として人気を集めている投資方法の一つです。戸建て投資は少ない初期費用で高利益を狙えるのでしょうか。実際のところ、収支はどれぐらいになるのでしょうか。

本記事では、戸建て投資・賃貸経営の利回りの目安と、取得に必要な初期費用を解説し、具体的な収支シミュレーションをおこなっていきます。

目次

1. 戸建て投資・賃貸経営の利回りとその目安
   1-1．戸建て投資の利回り相場は個別性が高い
   1-2．首都圏の一棟収益物件の利回り
   1-3．首都圏の取引動向から試算する戸建て投資の利回り
2. 戸建て投資・賃貸経営で必要な初期費用
   2-1．中古戸建てを取得する場合の初期費用
   2-2．新築戸建を取得する場合の初期費用
3. 中古戸建てを取得・賃貸経営する場合の収支シミュレーション
4. まとめ

1．戸建て投資・賃貸経営の利回りとその目安

不動産投資の収益性を表す指標として「利回り」があります。利回りには様々な計算方法がありますが、不動産投資でよく利用されるものに「表面利回り」があります。通常、次のように計算されます。

年間家賃収入÷物件価格×100＝表面利回り（%）

物件価格に対して年間いくらぐらいの家賃収入が得られるか、という割合になります。1,000万の物件があり、表面利回りが10%であったら、年間100万の家賃収入が得られるということです。

これに対して、諸経費まで考慮に入れ、物件価格に対する手取り収入の割合を計算したのが、実質利回りです。計算式は、次のようになります。

年間家賃収入÷（物件価格－諸経費）＝実質利回り（%）

諸経費はなかなか正確な数字を算出することが難しいこともあり、投資用の広告では、表面利回りを表示することが多いといえます。

1-1．戸建て投資の利回り相場は個別性が高い

戸建て投資ではマンションやアパートなどと比較して利回り相場を算出することがやや難しいという特徴があります。

その理由として、供給側の戸建て住宅の個別性が高いことが挙げられます。戸建て住宅は、実需向けに建築されることがほとんどであり、居住する家族の事情や所有する土地の広さなどの事情によって、間取りや形状が異なることが多いためです。すなわち、賃貸用に建築されるマンションやアパートと異なり、賃貸用住宅としての価値を測りにくいといえます。

さらに、入居者側のニーズも測りにくいことも戸建の特徴です。入居者が戸建て住宅に求めるものは、集合住宅にはないプライベート性であったり、グレードの高い設備やデザイン性のある居住スペースであったり、広い庭であったりします。

このように、供給側、需要側それぞれの事情が異なることで個別性が高く、入居者が占有できる土地面積が広く、賃料が土地価格に影響されやすいことがさらに利回り相場を複雑なものにしているといえるでしょう。

1-2．首都圏の一棟収益物件の利回り

戸建て投資の利回り相場は個別性が高く測りにくいため、まずは、一棟収益物件の利回りをみていきましょう。一棟収益物件の利回りは、土地と建物を合わせて取引されることが多いため、戸建て投資の利回りに近い傾向があります。

首都圏の一棟収益物件の利回り相場をみていきましょう。なお、土地価格が高く、戸建用地を確保しにくい東京都23区は、戸建て投資をおこなうことが難しいと考えられるため、横浜のデータを中心にみていきます。

一般財団法人日本不動産研究所が2022年4月に行った「不動産投資家調査」によると、横浜地区のワンルームマンションの利回りは4.5%となっています。また、同様に、横浜地区のファミリーマンションの利回りは4.7%となっています。

いずれも、築年数5年未満であり、ワンルームマンションの床面積は25～30㎡、ファミリーマンションの床面積は50～80㎡の条件となっています。

また、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや）の「収益物件市場動向 四半期レポート 2022年7月～9月期」によると、横浜市の一棟アパートの登録利回りは、7.36～8.52%となっています。また、同レポートによると、一棟マンションの横浜市の登録利回りは、5.83～7.0%となっています。築年数が経過するにつれて、利回りが上がっています。

このように、一棟収益物件の利回り相場は物件の築年数や物件種類によって異なります。首都圏の一棟収益物件の利回りは、概ね5～8%程度といえるでしょう。

この他、前述したように、一棟収益物件の利回りは、土地の価格に影響を受けるため、立地する地域によっても大きく異なるのが特徴です。

1-3．首都圏の取引動向から試算する戸建て投資の利回り

参考程度となりますが、公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している、「首都圏中古戸建成約状況」と「首都圏賃貸居住用物件の取引動向データ」から、戸建て投資の利回りを試算してみましょう。いずれも、2022年7月～9月期のデータになります。

首都圏中古戸建成約状況データによると、横浜・川崎の中古戸建住宅の成約価格は、約4,500万円、建物面積は106㎡、土地面積は130㎡となっています。一方、首都圏賃貸居住用物件の取引動向データによると、横浜・川崎のマンションの賃料㎡単価は約2,400円、同じくアパートの賃料㎡単価は約2,250円となっています。

賃料㎡単価を2,300円として、建物面積に乗ずると、約24万円となります。しかし、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の運営するハトマークサイト「Statistics Data（2022年11月17日時点）」から100㎡相当の間取りである3LDK～4DKの戸建賃料をみると、10万円～30万円程度の価格帯となっており、価格幅が大きいのが実情です。

24万円の賃料で貸したとすると、利回りは、24万円×12月÷4,500万円×100＝6.4%となりますが、10万円台の賃料しか取れない場合、利回りは大きく下回ることになります。このようなデータからしても、戸建て投資の利回りを測るのは難しいといえるでしょう。

むしろ、一棟収益物件の利回りを大きく下回ることのないような、不動産投資として見合う利回りの戸建てを探したり、あるいは建築したりして投資をおこなうことになるでしょう。

2．戸建て投資・賃貸経営で必要な初期費用

戸建ての取得に必要な初期費用を、中古取得の場合と新築した場合とに分けてみていきましょう。

2-1．中古戸建てを取得する場合の初期費用

中古戸建ての取得に必要な初期費用は、主に次のような費用になります。

• 土地及び建物の購入費用
• 仲介手数料
• その他付随費用
• リフォーム費用

土地及び建物の購入費用

中古取得の場合、土地及び建物がセットとなった実需用の中古戸建てを購入して、賃貸用として運用することになります。

中古戸建て市場で販売されている中古戸建てを購入する費用がかかることになります。前述した、公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古戸建成約状況」によると、首都圏全体の中古戸建住宅の成約価格は、約3,800万円、建物面積は105㎡、土地面積は145㎡となっています。

仲介手数料

中古取得の場合は、中古戸建て市場で販売されている中古戸建てを購入することになるため、不動産会社に仲介を依頼します。その際、不動産会社に支払う仲介手数料がかかります。仲介手数料の上限は、次の算式によって計算できます。

• 成約価格が200万円以下の場合：成約価格×5.5％
• 成約価格が200万円超400万円以下の場合：成約価格×4.4％＋2.2万円
• 成約価格が400万円超の場合：成約価格×3.3％＋6.6万円

※参照：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

その他付随費用

中古取得の場合、一般的な不動産を購入する際に必要な付随費用がかかることになります。主に、登記費用や登録免許税、ローンを組んで購入する場合にはローン手数料等がかかります。

リフォーム費用

中古取得の場合、購入した状態のままでは賃貸用として入居者を募集するには難があるケースが多いでしょう。入居者が入居したいと思えるような最低限度のリフォームをする必要があり、購入時の状態に応じて費用が異なります。工事が必要な場合、数百万円の費用を必要とするケースもあります。

2-2．新築戸建を取得する場合の初期費用

戸建てを新築する際に必要な初期費用は、主に次のような費用になります。

• 土地の購入費用および付随費用
• 建物の建築費用
• その他付随費用

土地の購入費用および付随費用

住宅金融支援機構の「2021年度 フラット35利用者調査」によると、首都圏の注文住宅利用者の土地取得費は、約2,200万円です。全国平均の土地取得費は、約1,400万円となっています。

なお、土地取得費には、土地本体の購入費用のほか、地盤改良工事、上下水道やガスなどのインフラの引込工事などが含まれます。

建物の建築費用

住宅金融支援機構の「2021年度 フラット35利用者調査」によると、首都圏の注文住宅利用者の建物建築費は、約3,900万円です。全国平均の建物建設費は、約3,500万円となっています。土地付きの場合には、首都圏の建物建設費は、約2,900万円、全国平均では、約3,000万円となっています。

なお、建売住宅の場合、首都圏では土地建物合わせて4,100万円、全国平均では、約3,600万円となっています。

その他付随費用

土地及び建物建築費用以外にも、付随費用がかかることがあります。たとえば、建物にかける保険料、ローンを組んで土地を購入したり、建物を建築したりする場合のローン手数料、その他、建築確認申請料や検査手数料、登記費用などの事務処理費用です。総額で10万円～100万円程度になるでしょう。

3．中古戸建てを取得・賃貸経営する場合の収支シミュレーション

首都圏郊外の中古戸建てを取得・賃貸経営する場合の収支シミュレーションをしてみましょう。2022年11月時点における神奈川県横浜市泉区の中古戸建ての事例から、下記のパターンを挙げます。

販売価格3,250万円、築10年の中古戸建てを購入し、家賃は15万で入居付けをおこないます。自己資金1,500万程度、期間15年、金利2.5%の条件で不動産投資ローンを組んだとします。

購入物件

自己資金1,000万円と諸費用250万円程度の初期費用で、ローンの返済がある間の収支は年間22万程度となります。首都圏郊外の中古戸建ては収益性の低さが懸念されるため、ローンの返済が完了するまではかなり厳しい運営となる可能性が高いでしょう。

しかし、戸建ての場合は築年数が経過しても賃貸需要が落ちにくい傾向があります。ローンの返済を終えてもまだ築25年ですから、その後も10年貸し出した場合を見てみましょう。

ローン返済完了後の収支は、家賃が8割の12万円になったとして、他の条件を同様とすると、年間129万程度となります。

加えて、土地価値も残るため、売却による資金回収も期待できます。横浜市泉区和泉町の公示地価は約23万円／㎡であるため、建物価値がなくなった25年後も、1,980万円程度で売却できる可能性があります。

そうすると、購入から売却までの収支シミュレーションは、下表のようになり、この中古戸建てを25年間保有して運用し、売却するまでの最終的な収支は、1,830万円＋1,296万円＋330万円▲1,250万円＝2,206万円となります。

購入～売却までの収支シミュレーション

まとめ

戸建て投資は個別性が高く、不動産投資における利回りの相場を測るのは難しい物件タイプです。一棟収益物件の利回りを大きく下回ることのないような、不動産投資として見合う利回りの戸建てを探したり、あるいは建築したりして投資を行う、というのが一つの投資戦略と言えるでしょう。

戸建ての取得に必要な初期費用は、中古取得と新築の場合とで異なります。中古取得の場合には、リフォーム費用を抑えること、新築の場合には、土地を取得する必要があるのかどうかで大きく異なります。ハイリターンを狙うのであればリスクは高くなりますが、より築古の戸建てや地方の戸建てに投資する方法もあるでしょう。

ただし、不動産投資では売却価格が想定通りにいかなかったり、周辺の賃貸ニーズの変化により入居率がシミュレーション通りに推移しない可能性もあります。特に戸建投資は物件の個別性が高いため、それぞれのシミュレーションに適した家賃下落・不動産価格下落リスクのストレスをかけ、損益分岐点を見極めていくと良いでしょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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