離婚でマンションを売るのに適したタイミングは？離婚前・後のメリット・デメリットを比較

離婚の際、結婚中に購入したマンションがあると「いつ売却したらいいのか」と悩まれる方は多いのではないでしょうか。

離婚前にマンションを売却することで売却価格を確定できるというメリットがあります。一方で、離婚後の売却では売却を急がないため余裕をもって価格交渉ができるという点がメリットとなります。

双方にメリット・デメリットがありますので、比較・検討した上で売却のタイミングを決める事が大切です。

本記事では、離婚時のマンション売却で知っておきたい事、離婚前と離婚後、それぞれのタイミングでマンションを売却するメリット・デメリット、売却の注意点について解説していきます。

目次

1. 離婚時のマンション売却で確認しておきたい注意点
   1-1．アンダーローンとオーバーローン
   1-2．住宅ローンの残債がある場合、誰がどの位負担するか決める
   1-3．公証役場で離婚給付等契約公正証書を作成する
2. 離婚前にマンションを売却するメリット・デメリット
   2-1．離婚前にマンションを売却するメリット
   2-2．離婚前にマンションを売却するデメリット
3. 離婚後にマンションを売却するメリット・デメリット
   3-1．離婚後にマンションを売却するメリット
   3-2．離婚後にマンションを売却するデメリット
4. まとめ

1．離婚時のマンション売却で確認しておきたい注意点

婚姻中に2人で協力して築いた資産については、財産分与の対象となります。夫婦のうち一方が働きに出てもう一方は家事をしている場合でも、家事が財産形成への貢献とみなされ、原則的には財産分与の対象となります。

しかし、マンションについてはマンションの売却価格がローンの残債を下回る場合、財産分与の対象となりません。そのため、離婚が原因でマンションを売却する場合、ローン残債と売却予想価格を比較することが重要なポイントとなります。

1-1．アンダーローンとオーバーローン

住宅ローンの残債額がマンションの売却予想価格を下回ることを「アンダーローン」と言い、物件の価値はプラスです。売却代金でローンを完済し、残った現金を二人で分けることができます。

一方で住宅ローンの残債がマンションの売却予想価格を上回る状態を「オーバーローン」と言います。こちらは物件の資産価値がマイナスとなるため売却後に現金は残らず、また財産分与の対象とならないため原則として名義人の所有物となります。

ただし、婚姻期間中の住宅ローンは、一方の名義のものであったとしても、それが結婚生活に必要なものであった場合には、財産分与において金額が考慮されることになります。

いずれの場合も、まずは不動産の時価がいくらになるのか確認することが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、できるだけ相場に適したマンションの売却価格を調査してみましょう。下記、無料で利用できる不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

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1-2．住宅ローンの残債がある場合、誰がどの位負担するか決める

住宅ローンのような結婚生活に必要な借入は、財産分与において金額が考慮されることになります。残債についてどのような負担割合にするのか、できるだけ公平に決めていきましょう。

なお、離婚時にオーバーローンのマンションが特に問題となりやすいのは、住宅ローンの契約を夫婦のペアローンで組んでいる場合です。この場合は離婚後も双方に返済義務が生じるだけでなく、お互いが連帯保証人になっているため、「一方が返済を行ってくれない」などのトラブルに発展する可能性があります。

ペアローンを組んでいる場合は、誰がどの位負担するか双方で話し合い、慎重に決めていくことが後のトラブルを回避することにもつながります。

1-3．公証役場で離婚給付等契約公正証書を作成する

マンションの事も含めて二人で取り決めた内容は公証役場で離婚給付等契約公正証書を作成し、明文化する事でトラブルが回避できることがあります。（※参照：日本公証人連合会「公正事務>離婚」）

離婚時にマンションの売却をする場合、マンションが夫婦の共有財産と見なされ財産分与の対象となるかどうか、ローンの残債や契約内容に問題がないか、それぞれ確認していくことが大切です。

2．離婚前にマンションを売却するメリット・デメリット

2-1．離婚前にマンションを売却するメリット

離婚前にマンションを売却すると、「マンションの売却価格が確定する」というメリットがあります。自身が分与される財産額が正確に把握できるため、離婚後の金銭面のプランを具体的に立てることが可能となります。

その他、離婚前に売却することで離婚後にマンション売却による連絡を相手と取らなくても良いことがメリットとなる方もいらっしゃるでしょう。

2-2．離婚前にマンションを売却するデメリット

離婚前にマンションを売却するデメリットは、売買契約が成立するまでに時間がかかり、離婚時期が延びてしまう可能性があることです。「できるだけ早く離婚したい」という状況の方である場合、離婚前にマンション売却を優先するのであれば、想定よりも時間がかかってしまう可能性がある点に注意が必要です。

なお、マンション売却を急いでいるのであれば「買取」という選択肢もあります。買取とは不動産会社にマンションを直接買い取って貰う方法で、仲介売却は目安として3～6ヶ月程度かかるのに対し、買取は1～2ヶ月程度で売却が可能です。ただし、買取は仲介売却より2～3割程度売却価格が低くなってしまうことに注意しましょう。

3．離婚後にマンションを売却するメリット・デメリット

3-1．離婚後にマンションを売却するメリット

離婚後のマンション売却は、売り急ぐ必要が無いため余裕をもって価格交渉を進められ、高値で売却できる可能性があります。

また、離婚時まで一方がマンションを使用することができるため、生活の変化を段階的に行える点もメリットとなります。その他の手続きに忙しい場合など、マンションの売却時期を後ろにずらすことで負担を軽減できることもあるでしょう。

離婚時には双方のライフスタイルを大きく変えることになります。それぞれの生活における負担も加味しながら、相談されてみると良いでしょう。

3-2．離婚後にマンションを売却するデメリット

離婚後のマンション売却のデメリットとして、二人の間でトラブルが起こりやすいことが挙げられます。離婚後はお互いライフスタイルが変わり忙しいケースが多く、連絡を取ることにストレスを感じる方もいらっしゃることでしょう。

マンションの売却は基本的に名義人が行うこととされており、どちらか一方が名義人である場合には名義人が手続きをしなければなりません。共有名義である場合には、双方の同意が必要となるため、離婚後に売却を進めるのであれば双方の意思が確認できるように連絡を取り続ける必要もあります。

ただし、何らかの事情があり名義人が売却に立ち会えない時には、委任状を作成し代理人に委任する事も可能です。

まとめ

本記事では、離婚時のマンション売却で知っておきたいオーバーローンとアンダーローンについて、離婚前と離婚後のマンション売却におけるメリット・デメリット、売却の注意点についてお伝えしました。

マンション売却のタイミングは、メリット・デメリットを二人で比較・検討しながら話し合って取り決めることになります。離婚後のトラブルに繋がらないよう、場合によっては弁護士など専門家の協力も得ながら、慎重に話し合いを進めていきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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