一戸建ての売却、できるだけ高く早く売るコツは？6つのポイント解説

戸建ての売却活動では、マンションに比べて手間がかかり、販売活動も長期間にわたる傾向があります。売却活動の難易度が比較的高い戸建てですが、できる限り高く早く売るためにはどのようにすればよいのでしょうか。

本記事では、戸建ての売却の流れを踏まえた上で、できる限り高く早く売るコツを6つ挙げて解説していきます。

目次

1. 一戸建ての売却の流れと期間
2. 一戸建ての売却で高く早く売るためのコツ
   2-1．境界や道路の問題を解決しておく
   2-2．建物の瑕疵（欠陥）は事前に確認しておく
   2-3．相場や状態を把握して売却戦略を練る
   2-4．一戸建ての売却に強い不動産会社を選ぶ
   2-5．水回り設備を修理・清掃する
   2-6．買い手候補には迅速・丁寧に対応する
3. まとめ

1．一戸建ての売却の流れと期間

不動産仲介で戸建てを売却する場合、売却活動を開始してから売却が完了するまで、3か月から1年程度かかります。その間、下記のような手順で売却を進めて行きます。

1. 土地の境界や土地が接する道路状況について確認
2. 不動産会社へ査定を依頼し、売出価格を設定
3. 不動産会社と媒介契約を締結
4. 内見や価格交渉の対応
5. 不動産売買契約の締結
6. 戸建ての引渡し

戸建てには土地が付いているため、土地の境界や土地が接する道路状況について確認する必要があります。場合によっては、土地の測量や権利関係の交渉など、事前に準備しておいた方がよい手続きもあります。

準備が整ったら、売却を依頼する不動産会社を選ぶことになります。この際、売出価格を決めるために不動産会社へ査定を依頼します。

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動開始となります。売却活動は、基本的には不動産会社に任せることになりますが、買い手候補者から価格交渉が入った場合や物件について要望事項があった場合などは、売主が対応する必要が生じてきます。

買い手が決まったら、売買契約の締結となります。買い手はローンを利用することが多いといえますので、ローンの承認が下りてからの決済・引渡しとなります。

2．一戸建ての売却で高く早く売るためのコツ

戸建ての売却の流れを踏まえたうえで、戸建ての売却で高く早く売るためのコツについて解説します。

売却前に準備しておきたい点として、土地と建物に関する問題の確認と解決、価格相場の調査が挙げられます。

売却活動をおこなう際には、不動産会社選びに注意し、売却戦略を練っておきたいといえます。売却活動中は、買い手候補への対応や、室内の清掃と特に水回り設備の管理には注意しましょう。

2-1．境界や道路の問題を解決しておく

戸建てを売却する際は、土地の境界を確定あるいは明示する必要があります。隣地の所有者との立ち会いの下、境界の確認や境界標の設置を行いましょう。あらかじめ境界標や確定測量図の有無を確認しておくことも大切です。

また、上下水道などのライフラインの越境が売却価格を低下させることがあります。ライフラインの越境がある場合、買主が引き続き使用できる旨の承諾書を、隣地所有者から取るとよいでしょう。

接道が私道で所有権持分がない場合、私道の通行掘削を拒否されるリスクが値引きの原因となることがあります。各所有権者から通行掘削承諾書を取るようにしましょう。

2-2．建物の瑕疵（欠陥）は事前に確認しておく

建物に瑕疵（欠陥）がある場合、戸建の売却価格を引き下げる要因となることがあります。雨漏りやシロアリ被害による柱の腐食などの瑕疵は、あらかじめできる限り確認し、把握しておくようにしましょう。

ただし、建物が古かったり、強度に重大な影響を及ぼす瑕疵があったりして修繕費用が多額になる場合、その修繕費相当額を売却価格に上乗せできないことも考えられます。そのような場合は、修繕を行う前に不動産会社など専門家に相談してみましょう。

2-3．相場や状態を把握して売却戦略を練る

売却活動を成功させるためには、相場や戸建ての状態に応じて適切な売却戦略を立てることが大切です。

適正な相場価格で売り出すことは、基本的な売却戦略の一つです。相場価格とかけ離れた価格では、買い手候補の間口を狭めることになってしまうため、不動産会社へ依頼する前に、ポータルサイトや積算法などを利用して自分で売却相場を調べておきましょう。

なお、高く売るためには、相場価格よりも少し高めの価格で売り出すことも検討してみると良いでしょう。販売活動の途中で価格を下げる際には、平均的な販売期間を考慮して一気に価格を下げると、市場における注目度が高まる可能性があるためです。

また、戸建ての相場価格は市場環境のみならず、建物の状態にも影響を受けます。状態が良い場合は、相場価格よりも高めの価格でも買い手が付く可能性もありますが、状態が悪い場合は相場価格で売却できない可能性もあります。

建物に重大な瑕疵がある場合や居住するには大規模なリフォームが必要になる場合は、取り壊して更地として販売することも検討してみましょう。

売却戦略においては、土地の広さや形状も影響してきます。戸建てとして利用しやすい広さや形状の土地であれば売りやすくなりますが、広すぎたり、形状がいびつであったりする場合は分筆して売却することも検討するとよいでしょう。

2-4．一戸建ての売却に強い不動産会社を選ぶ

戸建て売却の成否には、戸建ての売却に強い不動産会社に依頼することが重要になります。

戸建ての売却に強いかどうかは、査定価格の根拠に説得力があるか、具体的な売却方法の提案、条件の近い物件の売却実績、売却を担当する営業マンの接客態度・印象などによって判断しましょう。

特に、具体的な売却方法の提案は、戸建ての売却戦略に関わる最も重要な部分になります。売出し価格の根拠や買い手候補となるターゲットへのアプローチ方法などの提案に、具体性があるほど戸建ての売却に強い可能性があります。

戸建ての売却は、個別性が高いため、立地や広さ、築年数などの条件が近い物件の売却実績があるかどうか、という点も重要です。これらの視点を基に、依頼する不動産会社を選定してみましょう。

主な不動産一括査定サイト

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2-5．水回り設備を修理・清掃する

キッチン、バス、トイレの水回り設備は、生活に不可欠な設備です。これらが利用できる状態であるかどうか、清潔感があるかどうかは、買い手候補にとって目に付きやすい部分となります。

例えば、水回り設備を清掃し、壊れている箇所があれば修理しておくのは効果的です。ただし、戸建てには購入後個別にリフォームしたいというニーズもあるため、売却のために全面的なリフォームをするのは慎重に検討するようにしましょう。

2-6．買い手候補には迅速・丁寧に対応する

買い手候補が現れたら、迅速かつ丁寧に対応することも大切です。内覧の際には、できる限り清掃や整理整頓をおこない、清潔な印象を保つようにしましょう。

また、照明を明るいものに変えたり、換気や消臭剤で臭いを消したりするなど、印象アップを心がけておくと良いでしょう。空き家の場合、モデルルームのような演出をするホームステージングが効果的なこともあります。

買い手候補が買い付けにあたり、要望事項を出してくることがあります。土地や建物の問題解決や測量など、予想できる事項については、あらかじめ対応策を考えておくようにしましょう。

値引きの要望についても、応じられる限度額を決めておき、担当者に伝えておくと交渉がスムーズに進みます。

成約のチャンスを逃さないためにも、応じられる項目と応じられない項目を明確にして、なるべく早く返事をするようにしましょう。内覧があったのに買い付けに至らなかった場合は、その理由をヒアリングして、できる限り改善するように努めてみましょう。

まとめ

戸建てをできる限り高く早く売却するには、売却前、売却開始時、売却活動中のそれぞれの段階でコツがあるといえます。

売却前には、土地と建物に関する問題の確認と解決、価格相場の調査をおこなっておくようにしましょう。売却活動をおこなう際には、不動産会社選びに注意し、売却戦略を練っておきたいといえます。

売却活動中は、買い手候補への対応や、室内の清掃と特に水回り設備の管理には注意しましょう。

戸建ての売却では、競合物件の状況や売出時期の市場環境など様々な要素に影響を受け、想定通りに売却できない場合もあるでしょう。その場合にも、本記事で挙げたコツに留意してできる限りの対策をおこない、後悔のないような売却活動をしていきましょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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