マンション買い替え、売りと買いはどっちが先？メリット・デメリットを比較

子供が生まれた、または独立したといった家族構成の変化や転勤などの理由でマンションの買い替えを検討している人も多いと思います。

スムーズに買い替えを行うためには、売りと買いのどちらを先に行うか決めておいた方が良いですが、どちらを先に行うかによって違いはあるのでしょうか？

この記事では、マンションの買い替えを行う際に売りと買いはどちらを先にすべきなのか、それぞれのメリット・デメリットを比較します。

目次

1. 計画を立ててから買い替えることが重要
2. マンションの買い替え、売り先行のメリット・デメリット
   2-1．売り先行のメリット
   2-2．売り先行のデメリット
3. マンションの買い替え、買い先行のメリット・デメリット
   3-1．買い先行のメリット
   3-2．買い先行のデメリット
4. マンションの売りと買いを選ぶポイント
5. まとめ

1．計画を立ててから買い替えることが重要

家族構成の変化や転勤などの理由でマンションを買い替える際は、売りと買いを並行して進めながら、物件の引き渡しと新居の入居が同時になるのが理想的です。

しかし、売りと買いを並行して進めていても、どちらか一方が先になって買い替えの計画に支障が生じるケースも多く見られます。

そのため、マンションの買い替えを行う際は、売りを先に行うのか、買いを先に行うのかを決めてから買い替えに取りかかった方が良いと言えるでしょう。

2．マンションの買い替え、売り先行のメリット・デメリット

マンションを買い替えるにあたり、売りを先行するのか、買いを先行するのかを決めるには双方にどのような違いがあるのかを把握することが重要です。

売りを先行するということは、マンションを売却してから購入に取りかかるということを意味しますが、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？

それぞれのメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

2-1．売り先行のメリット

マンションの買い替えで売りを先行する際のメリットは以下の通りです。

• 資金計画を立てやすい
• 希望価格で売りやすい

買い替えで売りを先行した場合は、売却代金に基づいて資金計画を立てることができます。例えば、住宅ローンをまだ完済できておらず、売却価格が残債を上回っている場合は返済に充当して残った分を購入資金に回すことが可能です。

買い替えを進めるにあたって住宅ローンを契約する場合でも、先に売却が完了していれば頭金をいくら準備できるかが明確なので、資金計画を立てやすいと言えます。

売りを先行すれば資金計画を立てやすいため、購入時のトラブルを抑えられるだけでなく、スムーズに購入を進められるでしょう。

また、買い替えで売りを先行するということは、売りに対してゆっくり時間をかけることが可能です。急いで買い手を探さなければいけない状況では、購入希望者の希望購入価格が売出価格を下回っている場合、契約を成立させるために値下げを検討する場面も増えてきます。

しかし、売りを先行した場合は時間をかけられるため、希望価格で売却できる可能性が高くなります。マンションを少しでも高く売却したい人は、売り先行で検討してみると良いでしょう。

2-2．売り先行のデメリット

次に売り先行のデメリットについて見て行きましょう。マンションの買い替えで売りを先行する際のデメリットは以下の通りです。

• 新居の購入タイミングを見逃す可能性がある
• 引っ越しの手間が増える可能性がある

売り先行のマンションの買い替えでは、売却が確定していない段階ではマンションを購入することが出来なくなります。その結果、購入希望の新居が他の買い手に購入されてしまい、購入タイミングを逃してしまう可能性があります。

また、売りを先行して契約が成立した場合、引き渡しまで1～2ヶ月の猶予があるため、その間に住み替え先の物件を探します。

引き渡しの期日までに住み替え先が見つかれば特に問題ありませんが、見つからなければ住み替え先が見つかるまでの仮住居を確保しなければなりません。

そうなると、仮住居と住み替え先と2度の引っ越しを行うので手間と費用がかかります。また、住み替え先がなかなか見つからない場合は仮住居の家賃が生じるという点にも注意が必要です。

3．マンションの買い替え、買い先行のメリット・デメリット

買いを先行した場合のメリット・デメリットは、売りを先行した場合とは大きく異なります。そのため、選んでから後悔しないためにも双方のメリット・デメリットをよく比較した上で決めることが重要です。

買い先行のメリット・デメリットについてそれぞれ詳しく見ていきましょう。

3-1．買い先行のメリット

買いを先行した場合のメリットは以下の通りです。

• 物件探しに時間をかけられる
• 買い替えにかかる費用や手間を抑えられる

売りを先行して契約が成立した場合、期日までに住み替え先が見つからなければ仮住居を確保することになるため、急いで住み替え先を決める必要がありました。

しかし、住み替えで買いを先行した場合、期日が決まっていないので買いに対してゆっくり時間をかけることが可能です。立地や間取り、予算などを踏まえながら自分の条件に合った物件を見つけやすくなるため、物件選びで失敗するリスクを抑えることができます。

そのため、新居選びにゆっくり時間をかけたい人は、買い替えで買いを先行した方が良いと言えるでしょう。

また、買い替えそのものにかかる費用はどちらを選んでも変わりません。しかし、売りを先行して住み替え先をうまく確保できなかった場合、仮住まいの賃貸物件を借りる必要が出てきます。

買い先行では新しい家を確保してからマンションを売却するため、仮住まいの確保にかかる手間や費用をかけずに済むメリットがあります。

3-2．買い先行のデメリット

一方、買いを先行した場合のデメリットは以下の通りです。

• 資金計画を立てにくい
• 住宅ローンの残債があると、ローンの新規契約に制限がある

売り先行の場合は、マンションがいくらで売れるのか分かるため、その後の資金計画を立てやすいというメリットがありました。

買いを先行した場合は、マンションがいくらで売れるのか、売却が完了するまで分かりません。資金計画を立てにくく、資金計画に支障が生じる可能性があるので注意が必要です。

また、現在のマンションの住宅ローンが残っていた場合、借入額が増えることで新しい住宅ローンの契約が出来ない可能性があります。

この場合は現在のマンションを売却し、住宅ローンを返済しなければならないため、売り先行で購入を検討する必要があるでしょう。

4．マンションの住み替え、売りと買いを選ぶポイント

マンションの住み替えで売り買いどちらを先にするか選ぶポイントは、住宅ローンの残債があるかどうかによって大きく異なります。住宅ローンの残債が無い場合は、買い先行で進めることで、購入したい物件が出てきたタイミングを逃さずに済むメリットがあります。

一方、住宅ローンの残債が残っていたり、オーバーローン住宅の場合には新規に住宅ローン契約を結ぶことが難しくなります。このような場合は売り先行で進め、残債を減らすことから検討する方が良いでしょう。

また、売りと買いのどちらを先行する場合でも、「今のマンションがいくらで売れるのか？」ということを事前に知っておくことが大切です。

マンション査定を受けておくことで、「住宅ローンの完済は出来るのか？」、「新しい住宅ローンの頭金にいくら出せるのか？」などの疑問に対し、具体的な判断基準を得ることにつながります。

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まとめ

マンションの買い替えを進める際は、売りを先行するか、買いを先行するか悩んでいる人も多いと思います。どちらを選択してもメリットとデメリットを伴うため、どちらが良いとは言い切れません。

買い替えを開始してから後悔しないためにも双方のメリットとデメリットをしっかり理解してから決めましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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